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每週指數巡禮(46)不是預測的預測
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每週指數巡禮(46)不是預測的預測

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月12日

  幾日前老C公開說,中原指數在第三季將會破頂,而老C言論令很多人非常奇怪,因為老C一向不離口說樓價將會下跌,甚至超過三成,大約兩個月前,我在一個公開場合與老C對樓市作出不同預測,當然是我講升,老C說跌,搞到老C頭馬偉雄哥要打圍場說,今次真的不知道信博士抑或信老闆。
   
  原來今次老C不是作出預測,他旗下的中原指數今個星期大升2.16點,星期五收市指數123.35,距離指數的頂點123.66只有0.31,以這期樓市走勢,破頂是勢在必行,老C有著第一手資料,要做一個準確的預測亦是輕而易舉,所以,我認為老C的預測不是預測,是據實報道,知道結果怎能說是預測。
 
  其實我相當佩服老C,在所有評論員仍然死守樓市今年會下跌的預測,老C已經忘記昨日的我,作風是非常大膽,因為此時樓市若果掉頭向下,老C就會連輸兩仗,所以,我認為老C有必勝把握。我又認為,任何一個評論員都知道樓市大方向已定,樓價將會進一步上升,不過,承接力將會減弱,過一段時間,樓市將會平穩發展,若果到時美國加息,或者香港經濟轉壞,失業率上升,樓市將會作出適當調整,沒有專家轉軚,只不過因為他們在年初的時候預測樓市的太狠,兼一呼百諾,誠問,在全部專家都預測樓市下跌的情況下,樓價又怎能不跌,所以,專家們是非常有信心,至今仍然不肯轉軚。但事實上若果大家將情況倒轉想想,試問,在全部專家都預測樓市會下跌,但樓市竟然不跌,當中的哲理又是什麼,若果不是購買力龐大,市民持貨力強,又是什麼。
 
  其實,市場的供需,才是決定樓市去向,專家的言論只不過是一些指引。在世界杯開始前,全世界有超過一半球評家說巴西會取得今屆世界杯,但事實擺在眼前,巴西輸到七個一皮出局,球評家早已忘記他們曾經說過什麼,就算是如此,我又沒有聽到一個球評家在德國上半場領先5比0的時候,而作出德國必勝的預測,因為什麼人都知道,那個時候的預測其實並不是預測。

每週指數巡禮(46)不是預測的預測
1. 亮劍
2014-07-12 09:16

歐債雖難爆 歐淪長期病夫

 

欄名:社評

葡萄牙最大上市銀行財困一度令市場震動,惟市場昨已反彈。事件深層反映的,是在歐央致力保底下,歐債雖不會大爆,惟歐洲半心半意改革,經濟未來數年都難脫離日本式迷失。

債務不減反增 改革半心半意

歐洲股債再坐過山車,事緣以市值計,葡萄牙最大上市銀行BES銀行的母公司債務違約,觸發投資者憂慮BES不穩,進而擔心葡萄牙國債以至歐豬國債,令歐洲股債前晚急挫。

惟歐洲股債昨即告回穩,凸顯市場認為歐債不會爆,熱錢只是在歐洲股債累積升得太快太多下,藉BES事件高位收割。

市場相信歐債不會爆,並非因為歐債重疾已癒,事實上,歐元區去年除德國外,所有成員國的債務相對經濟產值(GDP)的比率都仍在上升,小豬希臘與葡萄牙分別高達174%129%,大豬意大利亦續升至132%,債務炸彈不減反增。

微妙的是,歐元區負債續升,反映歐債風險的債息卻大幅下降,本周二歐元區十年期國債平均孳息僅為1.29%,較已擺脫金融海嘯、緩步復甦的美國國債孳息更低!

箇中底因是歐央行以行動實踐其無限保底的承諾,上月初公布實行存款負利率、推為期4年的針對性超低息貸款TLTROs等,並出口術表示着手買證券放水的前期工作。

有歐央的無限量水喉撑住,中短期內,縱有個別金融機構出事,亦不易引致歐元區成員國債務違約,更難演化成動搖歐元體系的危機。

然而,歐央的無限支持僅能治標,只是讓歐債由深切治療部,改為住進長期病房,財赤、高債務、銀行要固本培元、成員國銀行體系與財政需一體化、勞動力市場缺彈性、福利體制包袱過重等諸多頑疾仍須動手術。

可惜的是,除了個別病得極重的歐豬小國如希臘等較認真改革外,其餘成員國均蟻步蝸行,財政一體化等則更舉步維艱。

在歐元區各國半心半意下,各種頑疾惟有寄望以時間換取空間,慢慢治療;惟若如此,歐債問題難以真的過去,勢將不時因各種問題翻發,就像這次BES事件般,突然引致市場震盪,輕微的則震動後自然反彈,較嚴重的則可能迫使歐央加碼放水,穩定市場信心。

歐央退市無期 經濟迷失難癒

此凸顯的是,歐央需要長期放水為歐債吊命,可謂退市無期;歐元區經濟亦勢受歐債問題拖累,難以擺脫只約1%左右的低增長泥淖,成為經濟長期病夫,步日本後塵墜進迷失年代。若歐元區幸運,再拖五、七年終可康復,但若改革始終行兩步退一步,那恐如日本般,要迷失十年再十年了。

2. 打工仔 Andy
2014-07-12 10:03
全球繼續QE ! 美國佬進退兩難! 
3. 打工仔 Andy
2014-07-12 10:08
以前都有睇C公既文章! 不過, 睇睇下發現唔對路! 佢愈寫愈脫離現實! 完全無興趣再睇! 


4. 惜緣
2014-07-12 10:22
為了我們及下一代有一個安穩的社會,沈默的一群不應該再沈默了,歷史將會因你們的行動而改寫,我相信香港是一塊福地,正能量必勝。
強烈反對佔中!加油!
5. Sunny
2014-07-12 10:25
在德國已勝5:1的時候,很多人包括電視講波評述員,仍然會預測賽果難料,因為他們認為足球是圓的。

失敗是痛苦的。如果要有希望,就要有新的賽事!


6. 亮劍
2014-07-12 11:14
C老闆及其他大型地產代理頭頭,他們有好多第一手成交个案及龐大資料庫, 點解會錯估樓市走向?
第一係人在江湖、身不由己,政府話到明要 千「謊」百計整跌个市,你做中介唔配合是否想三辣椒永垂不朽?
第二係迫大發展商推盤,地代最緊要有成交,話之你边个有蝕底,中介大家齐齐唱淡,有利同發展商爭取佢哋開價冇咁進取,折頭同代交SD多DD。
第三當然係對「田雞」業主提供弹药啦!地代只要手揸幾份大行報告,加埋地代头头楼評,咁尋常小業主仲敢堅持?
7. 美元大舉佔領中環
2014-07-12 11:17

唔使怕???警察催淚彈都未發放......首腦人物都未遞捕.......美英聯軍目前睇唔到有佔領中環的危機???

美元大舉佔領中環銀行體系就真..........

8. 惜緣
2014-07-12 11:41
To 3/F 打工仔兄,
兄台所講的我雖然認同,但是我都繼續睇施生的文章,在地產代理行業中,除了汪敦敬先生外,我及太太最尊敬的就是施生了,我記得施生係年幾前叫人唔好手痕賣了自住樓,在當時少放盤的情況下這樣講是很難得的,人都會有身不由己的時候,一切隨緣吧。
9. 自我打倒
2014-07-12 13:00
唔係人人都可以做到『今日的我打倒昨日的我』,唔夠厚黑係做唔到架!
10. 向飯民說不
2014-07-12 13:05

香港楼价贵吗?今日毒果一则新闻;反应台北偏远地方的楼价,一平方尺4.5k,已经是比市场价格低的价钱,市场价应该是5K,跟香港差不多吧。

犯下4死24傷慘案的捷運屠夫鄭捷,其父母公開下跪道歉後鮮少露面。當地傳媒報道,傳鄭捷父母賤價拋售位於新北市板橋區的住家,打算遠離傷心地。新北市議員林國春認為,他們應該是想賣屋賠償,而非匆忙脫手搬離。

捷運血案發生後,台北捷運公司向鄭捷求償2,061萬多元新台幣(約532萬港幣),加上被害人賠償金,初估鄭捷需賠償3,500多萬元(約905萬港幣)。報道指,鄭捷父母急着賣樓,其高層住所開價每坪(33平方呎)55萬元新台幣(約14萬港幣),比其他低層樓開價更低,有指預計該單位1個月內就能成交。

11. 肥婆四
2014-07-12 15:02
樓價貴不貴,應該由市場決定,現在香港樓價被政府橫手打壓,d分析員走精面唔理三七廿十一2仔底死跟,咪死晒落去囉。如果諗一下,d樓價跌幾成,咁發展商仲買地起樓?到起好樓就虧本賣出去?有無咁好笑丫!
報紙最近報導,政府話每年起二萬公屋,原來d錢係要房委會賣居屋返來,但房委會得二佰億,起一間公屋要一佰萬,二佰億緊緊夠起一年公屋。咁起居屋賣又要顧及市民負擔,可能係四五成市價賣出去,都唔知返得幾多錢。香港人最清楚,無錢係無得攪。
12. 打工仔 Andy
2014-07-12 17:45

To 8 惜緣

都係, 人在 江湖! 都要照顧住d伙記要開單! 要食飯!

希望香港繼續繁榮!

13. 打工仔 Andy
2014-07-12 18:06

現在剛需實在太強! 須然樓價上升對自己當然好!

但是我自己都不想樓價再升太多上去! 否則社會會更仇恨有樓收租的人!

果時見到d 車友用成百萬買一架車來玩! 心諗車是負資產, 一落地就無咗30% ! 不如買樓好過!

當初無想過d樓會升到這個地步! 都係摸住石頭過河, 買下買下就停不了.....................!

14. 法子
2014-07-13 06:33
節錄自蘋果日報

月入不足兩萬 擁有兩個單位
阿姐五十餘歲,在餐廳做接單派送工作,薪酬大約好過最低工資要求。阿姐甫見面,就問有冇股票推介,股榮笑笑口答,「快退休了,炒股怕你連養老金也輸掉,於心有愧。」「唔怕,有層樓收租,錢放喺銀行收息唔多,畀隻好嘢啦。」


好奇心作祟,詳問之下,阿姐九十年代攜兒來港與丈夫團聚,一直租住單幢私樓。夫婦工作十餘年,儲夠首期買入自住,供了十年就供完。然後五年前在附近買入另一個單幢樓單位,租金足以抵銷供款。


夫婦月入不足兩萬,沒領綜援、沒住公屋,卻擁有兩個單位,兼把兒子送入大學,是如何做到呢?「每月將收入一半儲起,積少成多,就是這樣了。放假嘅興趣是睇樓,附近的樓盤都好熟,好多朋友都叫我幫吓眼,但最近已經太癲了。」「沒去旅行嗎?」,「來港廿年,除了返大陸,最遠只去過澳門。」阿姐全身樸素裝扮,揹上環保袋,電話相信是Nokia不死神機3310。


facebook上,不少人post上每季去一次旅行,或者不時買入新潮玩意及品嚐美酒佳餚。收入越多,開支越大,一邊怨儲唔到首期買樓,轉頭卻買車,一邊享樂消費又話冇錢剩。很多人的心態是「𠵱家嘅樓咁貴,我都上唔到架啦。」樓市每十年八載,總遇上一個大跌周期,目前沒能力,就應該開始儲定子彈,減少不必要消費,而非怨天尤人,上車在乎你的能力,更重要是決心。

眼紅別人之時 想想背後犧牲
上周朋友在臉書上分享一則舊聞,2011年美女股神王雅媛接受周刊報道時坦言,「如果你安於打一份收入穩定的工,不接受高風險投資,就不要想可以做百萬富翁,這樣一世都不會發大達。」她在中大畢業前已賺得100萬元,連同可觀的證券行薪金,加上投資回報,令她有能力以幾萬元租住西九龍豪宅逾千呎海景單位,更花了20多萬元,買下一部二手名車。


每個人都有權選擇自己理想的生活模式,年薪可能僅十萬的Canteen阿姐,犧牲消費或享樂,以勞力換來兩層物業,為退休鋪路。年薪或超過百萬的美女股神,有能力置業,當年卻選擇租樓買名車。兩者誰對誰錯,沒有標準答案。只想帶出,當大家眼紅別人上車之時,亦要想想背後所作出的犧牲及等待。羨慕別人租樓買名車,也毋須妄自菲薄。

15. 法子
2014-07-13 06:49
法子《為什麼一手樓價沒有把二手樓價壓下》

2014年7月13日

友人問:「法子,可否解釋一手平過二手下,二手為何繼續破頂呢?」

這問題問得非常好。自從上年一直有很多地產界前輩認為「一手樓開售將會劈價,二手樓價將會"支持唔到"而跟隨下調」。(詳情請看節錄1)

但經過一年,事實剛好相反。二手樓價不但沒有被一手樓的「劈價」壓下,而且還節節上升。何解?

簡單的答案是「唔夠樓」。

此話何解?其實好簡單,很多評論員都這,一手樓一劈價推出,二手樓就抵不住。但如果一手樓的「總數根本不足」呢?長策會計過,每年私樓要有1萬9千個才足夠。過去亦證明,每年1萬2千個這數量根本就壓不下樓價。現在的一手樓數量,根本不夠。


現在的一手供應量還不夠,所以我上面說「為什麼一手樓價沒有把二手樓價壓下?」原因是「唔夠樓」。


大家應該看到,一手樓太多人爭,大部份人也買不到(昨日楊怡搞了一整日,最後也買不到),批人就回流二手市場,而二手市場又只得兩3個鎖鍉盤,要買就要搶。大家話,問題的核心是否「唔夠樓」?

在此帶出一個重要的問題,為什麼唔夠樓的情況下,發展商唔再賣貴一啲。

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節錄1:地產站【專訪】施永青料樓價續挫 豪宅新盤看跌2成
2013年12月16日


中原集團創辦人施永青認為,2014年上半年樓市會持續調整,預期豪宅及新盤價格將從現水平下調15%至20%,中小型住宅價格下跌5%至10%,而調整期較長。

施永青表示,2013年2月政府推出雙倍印花稅時,樓價應該開始下調,但是當時被「白居二」效應刺激,小業主減慢減價速度,令樓市調整的延遲至第三季才開始。他指出,是次樓市調整是由一手樓帶動。「發展商送釐印費吸引買家,只是其中一種招徠之術,長遠始終要減價賣樓,相信新盤減價陸續有來,可以說發展商減價賣樓的號角已經吹響,未來新盤及豪宅樓價,將下跌15%至20%。」

新盤減價賣樓 陸續有來

他進一步解釋指出,二手市場中有6成小業主已經「供滿樓」(沒有借貸),所以小業主減價賣樓的壓力較細。發展商減價賣樓的壓力相對較大,尤其是大型發展商,無論市靜市旺,他們每年都有一定數量的新盤要發售,若果因為市道差而押後今年的賣樓計劃,明年的樓盤又要推售,兩年的新盤堆積起來更難賣,可以說是拖得半年,也拖不了一年,所以說發展商的賣樓壓力相對較大,相信減價賣樓的發展商陸續有來。

二手每月5千成交 現再生力

另外,施永青指出,健康的樓市必須依靠二手市場產生購買力,現時政府辣招截斷大部分換樓市場,加上發展商不斷減價搶客消化購買力,雖然短期時間內營造到不少成交,但僅局限於一手市場,二手市場缺乏再生能力,當購買力消耗到一定程度時,樓市交投又再次放緩,令調整期相對較長。

至於調整期何時完成,施永青認為,樓市調整第一個現象是,要有承接,若二手市場每月重回5,000宗的水平,二手市場才算有再生力,方可支持樓市,按目前的市況,成交量根本無法增加,所以預期2014年上半年都不能完成。

至於下半年能否完成,則還要看其他因素,例如中國經濟、中央對香港的政策等。「據我個人觀察,近期來港買樓的內地資金有所增加,特別是投資全幢式的商廈個案不斷增加,不知是否中央擔心有人撤資,所以開放資金來香港掃貨,反映中央仍支持香港穩定。」

至於市民置業取態方面,施永青指出,現時的樓價水平,可算是仍處於周期性的偏高水平,雖然價格仍有下調的機會,但總不能因為米貴而不吃飯,不能因為樓貴而不結婚。對於用家而言,現時入市好處是較少人搶盤,而且有價講,較容易找到心水盤。至於投資者方面,由於現時樓宇投資者是政府打擊的主要對象,所以若想買樓投資的人士可免則免。(系列之一)

16. 法子
2014-07-13 08:57
其實,所有這些因素,都已經反映在衡平比,一日衡平比未到1.6,一日都未會大跌。
17. 自我陶醉
2014-07-13 09:28
To 14樓 法子兄

這個例子非常有趣, 夫婦九十年代來港, 最多廿年, 而現時的總工資還不到兩萬, 可想而知廿年前他們的工資, 而且不住公屋, 以現今之生活水平及樓價計算, 可能連基本開支也難以維持啊, 真超乎想像。

就算他們廿年前也有這工資, 每年所儲是工資一半, 即每年12萬, 廿年總數也不到240萬, 假設1995入市, 只是一層樓的利息開支, 已經不菲, 供樓之餘還有能力儲第二層樓的首期, 相信第二次入市則是2005, 非常利害, 亦印證了低位入市的好處啊! 如果他們是1997入市, 可能現時連一個物業也還沒供滿了。

另外, 請問現時樓市的衡平價是多少, 如果利率上升兩厘及三厘時, 衡平值又會下跌多少呢?
18. 引刀一快
2014-07-14 00:41
自我陶醉兄

    睇風水睇相都可以有機會得到到1000億身家,點解呢兩夫婦唔得先,老公可以揾外快,老婆隻眼開隻眼閉,好快又一棟樓架喇。
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