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日樓港樓大不同(16)日本銀主盤
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日樓港樓大不同(16)日本銀主盤

楊官華

香港專業地産顧問商會-副會長
世紀21(日本)中華物業-創辦人
40萬東京做業主日本置業全攻略作者
2014年7月8日

  筆者剛從東京回香港的航班上趕稿,呢次去東京主要目的有兩個,第一,同地產中介商會傾合作協議,第二,係擴充日本公司,及團隊提升服務質素。先談第一個任務:同一個非常特別的地產中介商會會長傾合作協議。

  呢個地產中介商會專門經營兩種房地產房源,第一種發生事故單位(凶宅),第二種係銀主盤(或即將被銀行收回的物業),即係債權人收回業權(銀行)。原來東京目前有幾千個單位被銀行強行收回接管,呢種單位因為原來的日本業主冇錢供樓或破產,由債權人直接接管,銀主盤一般平過市價20%至30%以上,如果發生事故單位,係可以平過市場價50%以上都有。

  根據筆者了解,東京銀主盤分佈地方及單位呎數大小,沒有區域限制,總之那裏也有機會遇到,有主幹線有山線及不同地鐵站細支線(偏遠地方)都有;有單身公寓,有兩房、三房及寫字樓及地鋪也會有。想買呢類貨的香港人士必須注意,債權人要列出所有的責任:例如銀主盤可能欠債,大量的管理費及修繕積立金,固都稅等等,要新買家承擔,及可能要支付一筆為數可觀的裝修費。

  因為呢d單位日久失修,加上日本工資高,裝修費勁貴,所以必需要親自飛去東京看樓,親身視察現場環境,室內狀況等等,要睇樓才能決定購入,不能祗看價錢貪平盲目購入,要花時間去跟進!

  日經新聞報導,受到消費稅增加影響,日本從1982年至今32年來,全國消費物價核心指數錄得最高速度上升,符合預期,而失業率就跌到3.5%,創16年以來歷史新低。相信以上消息, 可以振興日本經濟,樓股皆升,特別係房地產物業市場等於打了一支強心針。

日樓港樓大不同(16)日本銀主盤
1. yy
2014-07-08 23:44
人盡皆知日本人口年年萎縮,但東京的人口數據是上升還是下降呢?我們憑什麼理據推測市況正在轉勢呢?買海外非自住物業是純投資,抽身套利又要考慮幾年後的匯率因素,普通人在日本言語不通,法際稅例不明,盲摸摸投入資金,擁有之後如何處理就是難題了。暫時香港投資機會小了,但為着將來的大進攻,現在可以先屯積資金,無必要隔山買牛吖。
2. c21
2014-07-10 12:10
多謝yy寶貴意見!本公司在香港經營十多年地產代理生意,提供香港及日本房產服務!客人來到本公司可以自己選擇香港一,二手市場或日本市場,至於買唔買得過及風險承受問題,相信香港人自己可以判斷,全球海外物業那裏底水值得投資?請上明報財經沙瓏投資講座!謝謝!
3. iMoney 符廣全
2014-07-10 16:23
新界「細A」聯合發圍

新界盤源源不絕,催生新進地產代理商會轉攻一手市場。長江實業(00001)大埔新盤嵐山I期,即將上載樓書及開放示範單位,該盤日前舉行宣傳,場內除了中原及美聯等四大代理之外,更出現名為「香港(新界)地產商會」的代理組織,由於嶄露頭角初涉新盤現場,在場人員對其知之甚少,連長實公關對他們亦感好奇。
該商會副主席蔡進華透露,本身是大埔區的「細A」(小型代理行),公司上下僅6名員工,由於細行經營所限,過往一直難以參與新盤銷售,「就算有客,發展商都未必派貨(單位),搞一大輪反而得失個客,整整都不敢做一手生意。」
因此從去年初起,該行便嘗試組織各中小代理行,聯合起來向發展商爭取一手項目銷售委託,「而家有約1,200名代理是會員,營業點420個,希望可以『光明正大』做一手盤」。
原來「細A」背後來頭亦不小。本刊從該商會網頁資料所見,除「發叔」劉皇發擔任首席會長外,其餘包括前離島區議會主席林偉強、前立法會議員李國英及張學明等,皆為鄉議局委員或相關人士;而江庫集團主席柳明心及沙田鄉委會主席莫錦貴,則分別出任執行委員會主席和副主席,其管理層可謂臥虎藏龍。

與大型發展商談合作

蔡進華回應指,該商會並非聯誼性質,而是有功能性地開拓生意,而2005年創立時以新界區為主,基於新界事無大小都與鄉議局有關,房屋買賣亦不例外,因此才會造成「猛人雲集」的情況,對於該會近年轉攻一手新盤,他說「是會員大家之間的決定,發叔只是名譽會長」,此外亦與新界東北發展等議題無關,只是由於二手成交減少,迫於生計而已。
談及發展大計,蔡進華指,「昨天同會德豐地產(00020)開過會,發展商初步反應多數覺得幾新鮮,但需要時間消化,特別是目前已經開賣的盤,不想打亂部署。」而該會現有華懋、麗新發展(00488)及資本策略地產(00497)等合作夥伴,嵐山I期將是首個代理的大盤,「我們的佣金同其他代理行相若,象徵式向會員抽佣一成,作為商會行政費用,未來希望由新界走向全港,並與更多發展商合作!」


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