樓市是不是亢奮？

樓市降溫有2個方法

1)400萬樓以下只做7成按揭

或

2)600萬樓以下做9成按揭（壓力測試+4%），俾人換樓，400萬樓既大量換樓，增加細價盤供應，搶住換樓，400萬細價盤樓價即回~

湯博士-----屯門阿婆賣樓果陣係2013年05月03日之前，除了勁蝕逾40萬元使費及 SSD 離場外，還要低市價約5%。除了關焯照外，其實黃遠輝都有份嚇阿婆賣樓!

首宗繳兩成SSD稅
只買三個月　阿婆急蝕掟居屋

【本報訊】樓市一潭死水，近日已有不少業主劈價賣樓。有代理指一名年過六旬的屯門阿婆，稱因為長遠房屋策略督導委員會成員預期樓價會大跌的言論，嚇到她不惜將購入三個多月的屯門居屋，勁蝕逾40萬元離場，料為政府去年10月推出加強版額外印花稅（SSD）後，全港首宗新SSD稅個案。
記者：朱連峰

屯門居屋兆禧苑E座高層5室，建築面積462方呎，實用338方呎，剛減價12萬元，至208萬元售出，呎價4,502元及6,154元，低市價約5%。土地註冊處登記資料顯示，賣方今年1月才以204.83萬元購入，賬面所賺的3.17萬元，連地產代理的來回佣金也未夠支付，另因持貨不足半年而跌入新SSD稅網，須向政府繳付樓價兩成從價稅率，單是稅項已達41.6萬元。

長策會樓價大跌論嚇窒

中原地產市務經理陳漢文稱，是在過去的周日促成此宗交易，賣方是一名年過六旬的婆婆，買入自住約兩個月便蝕賣。代理出於好奇，問她為何急賣樓，對方卻以私人理由「唔肯講」，「只係話早排睇報紙，話長策會有成員預期樓價會大跌兩成」，稱有關言論即令其持貨心態轉弱，不惜將購入僅三個多月的單位蝕賣，並簽約同意全數額外印花稅由其支付。
據知，這名婆婆在樓市買賣經驗不算豐富，已知名下買賣過的物業只有土瓜灣一住宅單位，但勁賺173萬元，02年以77萬元購入，12年底以250萬元沽出。今次沽出屯門居屋後，未有透露持貨情況，只稱有其他地方住。
經濟學者兼長策會委員之一的關焯照上月指，豪宅以至整體樓市都會出現調整，預計今年大型或豪宅單位樓價跌15%至20%，中小型則跌10%至15%。
稅務局資料顯示，政府自2010年11月推出SSD後，截至今年3月共錄得2,340宗SSD成交。3月佔157宗，其中持貨半年或以內轉售的個案有兩宗。

阿婆真慘，我太遲寫 "給關焯照的公開信"。不過，關焯照轉軚睇升，真係吹脹，如下：

鄰近大學細價樓最受惠

【明報專訊】近年每逢暑假，市場都會出現一輪內地生搶租潮，特別是鄰近大學之地區，如沙田、大圍、紅磡、將軍澳及港島西等，有學者認為，內地生搶高該些地區細價樓租金，加上在空置率低，估計短期內樓價升穿歷史高位的機會很大。

經濟學者關焯照表示，近年內地生來港搶租細價樓，令該類物業租金企硬，特別是鄰近大學之地區，租金甚至是「不正常地貴」，即使在淡市時，租金、樓價下調仍然少於中、大價樓。他認為，由於該些地區租金回報理想，故抗跌能力亦較高。

他又指，由於該類物業出租率高、空置率低，以致二手交吉放盤亦不多，對樓價有支持，在政府微調從價印花稅後，樓市氣氛截然不同，估計該類物業樓價將會再升，升幅更會跑贏大市，短期再破歷史高位的機會很大。

PP兄，就算你早點寫給關生的公開信又如何? 一樣沒保於事。一來阿婆未必有看你文章，二來地代為了促成交易，無所不用其極。阿婆又何能抵受得住。

只能歎一句阿婆無辜!

細價樓破頂潮 須正視及疏導

(東方) 2014年7月8日

根據差餉物業估價署的最新公布，本港整體住宅樓價指數在連升兩個月後再創歷史新高，雖然數據最新也不過是到五月為止，有滯後性，卻確認了一個事實，就是住宅樓價已轉勢回升，加上過去幾星期不斷傳出九龍及新界區不少上車盤售價連環破頂，幾可肯定目前市況更加瘋狂。面對這局面，政府確有必要採取一些行動，穩定市場和人心。

現時感覺最不安的相信是那些一心想上車的買家，數據亦印證了這類買家已經失去耐性，對政府壓抑樓價的措施亦失去信心。因為從小到大的五類住宅單位中，面積四十平方米以下的最細單位升幅最勁，其次是四十至近七十平方米的一類。這兩類單位在五月份的樓價指數，與二○一二年末季推出加強版額外印花稅時相比，高出一成；如果與二○一○年尾首次推出額外印花稅時相比，更高出五、六成。反而，較大面積住宅單位的樓價升幅卻收窄不少，與一二年末季比較，個別甚至倒跌。

很明顯，上車盤買家如果一心等候政府的需求管理措施發生效用，結果等了近四年，樓價反而愈來愈貴，信心怎可能不動搖，只怕現在不入市將來更難。不過，五月份的數據亦顯示，中小型單位樓價並非同步，上升的是九龍及新界區，港島區則下跌，相信是買家考慮到本身的負擔能力，只能選擇樓價相對較低的地區。這情況在六月及七月更趨明顯，從市場不斷傳出九龍及新界「的骰」住宅單位不斷創新高價可印證。

擺在眼前的情況很清楚，把樓價指數推上新高的動力，主要來自上車盤買家，寧願以破頂價入市，反映他們不相信政府的措施能令樓價回歸理性。那麼政府應該怎樣回應他們的需要呢？可能的方法自然是再添辣招，例如針對上車盤進一步收緊按揭，迫使這批買家暫時放棄置業。不過，過去幾年的實踐已證明，令買家變得無力，不等於可令他們無心，實非治本方法。

其實，大中小型住宅單位樓價走勢迥異，可視為辣招起到一定程度作用，可惜效用不平均。問題始終在於，上車盤買家是否相信將來適合他們的新供應會持續增加，因而毋須現在急於高追。如果政府有信心過去幾年不斷推出的住宅土地，可以滿足上車需求，便應該公開更多數據，包括具體分類供應量、地區分布、落成年份等，還要讓合適的住宅單位盡快應市，才能令這批買家安心等待。

上車盤買家是風險承受力較低的一群，現在被迫扮演樓市創新高的推手，令人深感不安。政府必須正視問題根源在哪裏，並且從供應層面設法疏導，否則一旦經濟環境逆轉，又或政治局面有變，令他們頓時淪為樓蟹，對社會民生將造成嚴重損害。