公屋加租，政府終於肯向現實低頭

雷鳴天下

雷鼎鳴

香港科技大學經濟學系教授、經濟發展研究中心主任

香港應否重設租務管制？

運輸及房屋局局長找人傳給我一份文件，是要提交給立法會房屋事務委員會有關「租務管制」的研究報告，我猜這是要收集意見吧。
香港過去曾設立過租金管制，後來廢除，現在房屋價格高企，應否重設？經濟學101的答案很清楚，租金管制會造成資源錯配，更多的人租不到房子，租金也不見得能下降。再進一步分析，可以發現此政策有得益者，也有人會蒙受損失，但社會的總體損失大於總體得益。租金管制會造成租房短缺，業主不肯把樓租出，對於能以低價租到房子的人來說，他們是得益者，但有相當人會因房屋短缺，就算肯多出錢也租不到房子，他們是受害者。業主的收益被壓低，當然也是受害者。

租管推高租金 租客難覓放盤

上面的又是經濟學的初級理論，在實際世界中，可能發生的情況又較為豐富有趣。三藩市是一個有租金管理的地方，當地房屋昂貴，直逼香港，又因離開它四、五十公里的矽谷僱有大批年輕的科技人才，而這些人很多都喜歡三藩市市區的生活方式，就算每天要坐長途巴士上班也要住在此地，他們又因年紀尚輕，積蓄無多，買不起樓，所以都倚靠租務市場，房租自然也貴得驚人。種種條件與香港頗有相似之處，它的租金管制的經驗也就特別值得香港參考。
第一條經驗是租金管制反而把租金推高！從業主的角度而言，一旦把房子租出，以後加租的幅度便受到限制，縱使不斷有人要湧入城中居住，付出昂貴的租金也在所不惜，業主既不能趕走住客，也加不了多少租，所以最好的自衞方法便是在訂定租約時已把將來的情況也考慮在內，先吸極高的租金再算。

「租霸」加深業主租客矛盾

第二條經驗是住客很難才會找到房子。租客被業主面試時，幾乎要被查家宅。一些年輕人為求獲業主青睞，甚至會為自己的生活製作短片，附以履歷介紹信畢業時的成績等等不一而足，以求證明自己生活檢點，不會做無賴不肯搬走。業主為何要如此謹慎，因他們害怕租客一旦住上了，就算幹下甚麼事也趕不走他們，更遑論加租。
第三條是「租霸」時會出現。當外間市場已升至遠高於合約中所列明的租金時，住客當然不願搬走。有些租客還當上二房東，做「包租公」、「包租婆」把單位內部分地方以更高租金分租出去。如此一來，二房東自己不用付出代價便可有屋可住，甚至有盈餘，但業主卻仍然只能收低租，但卻莫奈何。
其實我也曾是香港租務管制的得益者，很多年前曾租住過一個有租金管制的單位，後來分租出去，「不熟不吃」，租客都是一些文化界及傳媒人，後來這些人在社會中都頗有影響力，我家中時會有各方君子跑來過夜，有點像文化沙龍，大家吹水，最重要一點是，我這個包租公倒是不用花費多少便有屋可住。業主因早已移民，不去追究我，否則必會黑口黑面。
第四條是業主與住客矛盾可以很深，家宅不寧。若租金與市場太過脫節，住客又有合約保護，業主可怎麼辦？答案之一是住宅盡量不維修，斷水斷電層出不窮，總之千方百計務求住客住得辛苦，最終受不了而自行離去，業主便可用高得多的價錢再把房子租出。
以上所說都有大量真實個案支持，問一問三藩市的親友便可得知。政府的研究報告中也有引用一些學術研究證明租金會因管制反而增加。香港的立法會議員不宜頭腦簡單，隨便支持甚麼租金管制，否則港人住屋便更加困難，增加土地及建屋量才是最根本方法。
(本欄逢周一、五刊登)

【太陽報專訊】【本報訊】香港各方面亂象叢生，學者直斥港府管治混亂，政策欠針對性，政治人才不足，行政立法關係緊張所致，加上政策傾斜利益集團，涉官商勾結欠缺威信，導致港府沒有駕馭能力解決問題。「貪曾」前特首曾蔭權爵士管治期間，亦令香港積存不少問題，種種亂象失誤直接影響民生，已令市民對港前途失信心，甚至愈來愈多人有「棄港」打算。

貪曾治港「好多問題唔理」

香港社會服務聯會發表的數字顯示，一二年度「香港社會發展指數」較一○年僅上升五點，顯示香港社會發展有放緩迹象，其中有兩項指數錄得負數，表現最差是房屋指數，主因是樓價及租金持續上升，以及公屋輪候時間不斷延長，令基層生活百上加斤。調查印證「貪曾」管治下香港出現「七年住屋災難期」，繼而影響整體社會發展。理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華稱，不少「食住行」迫切問題無法解決，關鍵是港府欠認受性，無駕馭能力，推動政策的政治力量不足，且不少政策傾斜利益集團，漠視基層，要推行不受歡迎的政策更困難。近年陸續揭發涉官商勾結醜聞已觸動公眾神經，內地積極反貪，反觀香港廉政公署不敢打「大老虎」，「貪曾貪湯」事件遲遲未完，若「雙貪案」調查結果與公眾期望有落差，勢必再打擊政府威信。鍾續說，香港有太多政治及政策問題，尤其「貪曾」管治期間「好多問題唔理」，如醫療融資研究廿年無果，停建房屋，造成民怨，且施政短視，社會問題無法解決，港府更無閒處理長遠問題，影響長遠發展及競爭。近年不少家長送子女到外國讀書及移民數字上升，均反映愈多人打算「棄港」。

貪曾治港「好多問題唔理」

城市大學專業進修學院學術統籌宋立功稱，主要涉及三大因素，包括港府管治混亂，政策不具針對性；政治人才不足，由司局長以至副局長及政治助理，難找較有能力及有經驗人士處理政策；以及行政立法關係愈來愈緊張，令政策受阻等。宋立功續說，港府施政混亂，無法解決社會問題，打擊市民對香港前途的信心，管治出現問題，直接影響民生，例如長遠的房屋問題，「上樓得個等字」；當下生活又因行政立法關係緊張令政策無法通過，市民感到政府無法發展經濟及改善民生，故愈多不滿及

【太陽報專訊】【本報訊】香港各方面亂象叢生，學者直斥港府管治混亂，政策欠針對性，政治人才不足，行政立法關係緊張所致，加上政策傾斜利益集團，涉官商勾結欠缺威信，導致港府沒有駕馭能力解決問題。「貪曾」前特首曾蔭權爵士管治期間，亦令香港積存不少問題，種種亂象失誤直接影響民生，已令市民對港前途失信心，甚至愈來愈多人有「棄港」打算。

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香港社會服務聯會發表的數字顯示，一二年度「香港社會發展指數」較一○年僅上升五點，顯示香港社會發展有放緩迹象，其中有兩項指數錄得負數，表現最差是房屋指數，主因是樓價及租金持續上升，以及公屋輪候時間不斷延長，令基層生活百上加斤。調查印證「貪曾」管治下香港出現「七年住屋災難期」，繼而影響整體社會發展。理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華稱，不少「食住行」迫切問題無法解決，關鍵是港府欠認受性，無駕馭能力，推動政策的政治力量不足，且不少政策傾斜利益集團，漠視基層，要推行不受歡迎的政策更困難。近年陸續揭發涉官商勾結醜聞已觸動公眾神經，內地積極反貪，反觀香港廉政公署不敢打「大老虎」，「貪曾貪湯」事件遲遲未完，若「雙貪案」調查結果與公眾期望有落差，勢必再打擊政府威信。鍾續說，香港有太多政治及政策問題，尤其「貪曾」管治期間「好多問題唔理」，如醫療融資研究廿年無果，停建房屋，造成民怨，且施政短視，社會問題無法解決，港府更無閒處理長遠問題，影響長遠發展及競爭。近年不少家長送子女到外國讀書及移民數字上升，均反映愈多人打算「棄港」。

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首宗繳兩成SSD稅
只買三個月　阿婆急蝕掟居屋.

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130503/18247943

【本報訊】樓市一潭死水，近日已有不少業主劈價賣樓。有代理指一名年過六旬的屯門阿婆，稱因為長遠房屋策略督導委員會成員預期樓價會大跌的言論，嚇到她不惜將購入三個多月的屯門居屋，勁蝕逾40萬元離場，料為政府去年10月推出加強版額外印花稅（SSD）後，全港首宗新SSD稅個案。
記者：朱連峰

屯門居屋兆禧苑E座高層5室，建築面積462方呎，實用338方呎，剛減價12萬元，至208萬元售出，呎價4,502元及6,154元，低市價約5%。土地註冊處登記資料顯示，賣方今年1月才以204.83萬元購入，賬面所賺的3.17萬元，連地產代理的來回佣金也未夠支付，另因持貨不足半年而跌入新SSD稅網，須向政府繳付樓價兩成從價稅率，單是稅項已達41.6萬元。

長策會樓價大跌論嚇窒

中原地產市務經理陳漢文稱，是在過去的周日促成此宗交易，賣方是一名年過六旬的婆婆，買入自住約兩個月便蝕賣。代理出於好奇，問她為何急賣樓，對方卻以私人理由「唔肯講」，「只係話早排睇報紙，話長策會有成員預期樓價會大跌兩成」，稱有關言論即令其持貨心態轉弱，不惜將購入僅三個多月的單位蝕賣，並簽約同意全數額外印花稅由其支付。
據知，這名婆婆在樓市買賣經驗不算豐富，已知名下買賣過的物業只有土瓜灣一住宅單位，但勁賺173萬元，02年以77萬元購入，12年底以250萬元沽出。今次沽出屯門居屋後，未有透露持貨情況，只稱有其他地方住。
經濟學者兼長策會委員之一的關焯照上月指，豪宅以至整體樓市都會出現調整，預計今年大型或豪宅單位樓價跌15%至20%，中小型則跌10%至15%。
稅務局資料顯示，政府自2010年11月推出SSD後，截至今年3月共錄得2,340宗SSD成交。3月佔157宗，其中持貨半年或以內轉售的個案有兩宗。
中原地產副區域經理王樹明表示，天水圍嘉湖山莊優質貨價硬，麗湖居2座高層A室，建築面積820方呎，實用635方呎，剛售393萬元，呎價4,793元及6,189元，屬靚價。中原地產首席分區經理張光耀稱，鰂魚涌太古城錄本月首宗成交，怡山閣頂層連天台E室，建築面積788方呎，實用689方呎，成交價1,000萬元。
美聯物業區域營業董事吳志輝稱，荔枝角美孚新邨6期蘭秀道低層A室，建築面積739方呎，實用554方呎，減價30萬元，至470萬元售出，低市價約6%。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20140705/18789067