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每週指數巡禮(45)未曾深跌已回升
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每週指數巡禮(45)未曾深跌已回升

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年7月5日

  學者出口術,政府出招壓樓市已經超過3年,樓價比出SSD的時候上升超過三成,不過,亦曾經試過比最高峰的時候下跌了大約5%,當其時,CY及主要官員已經急不及待向外公佈,已經扭轉市民對樓價長升不跌睇法,如果這些說話在三年前發表,我相信有不少市民已經急不及待賣走他們的自住物業,現在大部分市民睬佢哋都傻,佢有佢哋講,市民就唔賣樓,除非有人肯俾很大溢價,結果就是樓價不但唔落,反而調轉頭上升,我想,官員們一定始料不及,如果樓價升穿中原指數123.66之頂點,我真的不知道官員們怎樣補鑊,既然已經扭轉市民對樓價長升不跌看法,但樓價依然上升,這是一個非常危險訊號,一但市民發覺樓價真的是長升難跌,他們會怎樣做,大家亦可以預料得到,結果是樓價會不會上升,答案大家亦早已知道,不過是冇人有膽講真相出來。其實,在政府官員眼中,小業主與衝擊立法會的市民一樣,都是不聽政府的說話做事,政府已經打哂開口牌話樓價跌,那班小業主仍然唔肯賣樓,不過,唔賣樓又沒有犯法,政府亦無可奈何,唯有靠嚇,我相信財爺不久便會出聲表示,若果樓價再升,政府就會再出招,黔驢之技,此至矣。
 
  樓市本來上升是沒有問題,但最衰就是樓價從未下跌,這點官員們很難向市民交代。如果樓價曾經下跌三成,官員們便可以大大聲對市民說,政府已經提出警告說樓價會下跌,到那時候政府便會稍稍順從民意,就算不撤招都會放寬多少,到時樓價回升,政府的責任便功德圓滿,就算樓價下跌三成是稍縱即逝,官員們都可以對那些等待上車的市民說他們不懂得把握時機,買唔到樓是他們自己的責任,在政府來說,這已經是免責,最壞的結果就是好似現在一樣,樓價從未深跌已回升,真的不知道如何向市民交代。

  中原指數連升四個星期,從118.37升到星期五收市時的121.19,上升2.82,指數不是升了很多,但由於連續四個星期上升,可能確認樓市升勢啓動,如果那些現在有心買樓的人追價,一定會引發新一輪升勢,而且,現在買樓的人全部都是用家,他們只買不賣,這將會做成供應更加短缺,就算政府出招最多只能夠壓一時之勢,並非長策,而長策當然是增加土地供應,不過現在又受制於地方勢力,行不得也哥哥,我想起都頭痛,這些煩惱事,留待官員們解決好了。

每週指數巡禮(45)未曾深跌已回升
1. 法子
2014-07-05 13:20
法子《市場下流》

2014年7月5日

在《壓力煲效應》和《百葉簾現在》中都提高,上述兩種現象都是建基於「市場下流」,沒有市下流,就不會出現上述兩種現象。

------------------

【明報】指,樓市「下流」,撐起新界樓。新界東樓價指數創新高,但馬鞍山地皮卻以近10年的低價售出,而過去一星期,位於天水圍的嘉湖山莊接連錄得破頂成交,昨日截標的同區兩幅限量地皮,分別只獲4個財團入標,反應欠熱烈。
2. Oscar Lam
2014-07-05 13:39
五乾、六缺、七爆邊。
請各位業主保持低調,且不要太驕傲!
3. 法子
2014-07-05 13:49
法子《百葉簾現象》

2014年6月22日

現在已經不用再談會否爆邊,而是細價樓爆邊後,會發生什麼事?

下一步應該係A的價把B的價,頂上去。

因為,其實A+B+C的供應數量都唔夠應付需求。

租金也是這樣。

麗城區的兩房租金,是$12500到$13500。

但3房的租金,是$13000到$14000。

這是沙漠礦泉水效應。

一支礦泉水賣$3。

兩支礦泉水賣$3.5

而家係d人袋口得3.3都要焗買一支。

現在「租金」已經出現沙漠礦泉水。

如果樓市整體唔夠樓,「整體」樓市ABCD都要升。

但B的人受限,買唔到C,C如何升?

那麼,原本能買D的人,就能買上升了的C+。

同樣價錢,住細啲,樓價一樣升。
這一定,%計,A會升多過B,B會多過C,C會多過D。

第一種升市是,80年代,個個越揾越多,想住大啲。需求增加。

那些年,豪住升得多,%計。

即係魚次、包魚價升得多過米價。

第二種升市是。

不是因為人人揾到錢,所以上升。而是「供應停咗」。

即係打扙,唔夠食物。食物價格一樣上升。但升的是低價食物,例如米,會升得勁過包魚。

A推B的不是人,是商品價格。

不是現在住A的人,換樓去買B。

而是,原本買C的人,C升了,往下望,望見A的價錢已經升到和B一樣。所以買B。

所以打扙時,應該屯米,而不是包魚。

現實是,原來住A的人呢?

去了那裡?

答案係:德雅(工厦)


當A的價升的時候,B的價定住。

到A的價升到B的價時,AB一齊走,C的價定住。

到AB的價升到C的價時,ABC一齊走。
ABCDE好像百葉簾一樣。

今日說的「百葉簾現象」,就是想說明,現在錯價的不是細價單位(A),而是中大單位(BC)。

現在A的高價不會回落,下一步是BC上升。
4. 法子
2014-07-05 13:50
2樓,

同意!
5. 大寶二寶
2014-07-05 14:10
“樓價不但吾落, 反而調轉頭上升, 官員們一定始料不及。” 係佢地想吾到啫, 我一早預左喇。

最後果段令我想起我嘅“潑冷水六式”。

共勉之, 哈哈!
6. 蜕变中嘅懒人
2014-07-05 14:54

懶人諗,從近日報導二手細價樓盤少客多,不斷創新高,似乎愈來愈勁,但CCL今次只微升0.02%,雖然連升四星期,但升幅大縮水,只係上週嘅幾十分一,咁到底喺二手成交呢瓣,俾乜野因素拖低咗咁多升幅呢?CCL會保持升勢幾耐呢?


樓市被報導形容狂升,只集中於細價樓,會唔會係一來上車盤一族係最易受報章誤導,二來上車盤之上出現咗升幅斷層,只要多少少中、大價樓低市價成就可以拖低CCL咁多呢?


新樓去貨好景而賣地價平均成绩差,會唔會係新盤重量不重價,發展商低價賣樓變現少咗,所以要壓低地價拉豬賠狗呢?


地產商會唔會因為中、高價及豪宅無前景而看淡,加上未來以細單位供應又最多,政策市 + 政治乱局令地產商放軟手腳,少做多觀望呢?懶人個頭大咗,諗唔掂。

7. Oscar54321
2014-07-05 14:54
都係果句悶聲發大財,同樣希望名大財演唔好改口。
8. 巴西
2014-07-05 15:16
似乎梁氏政權已顧唔到樓價升跌,大把煩嘢燒到埋身,內憂外患同時爆發,似有共識,內有千金自割、外有七一遊行、佔中,再有黃氏故意挑釁,梁特看來已分身乏術,無能為力,梁太唯有挺身為夫,鬧爆蔡講師,一派狗急跳牆樣子,十分可笑!可能就是梁千金眼中的一貫形象!
今日,長毛出獄,睇來又一番風雲再現!

9. 中女社社長
2014-07-05 17:02
細細聲講比大家知,123.66不是一個位,是因為政府干預所以停了下來。真正的位在125.01,如果加上1.5點為誤差,實際上CCL應該在126.5才正確
10. 涼樂台
2014-07-05 20:06
現屆香港政府班狗高官從不用向市民交代死撐自己全對永不悔改
11. 務必注意樓市下滑的風險
2014-07-05 20:53

政府已經提出警告說樓價會下跌,...............

財爺曾俊華:香港加息或比美國早 樓市存下滑風險

香港財政司司長曾俊華在最新網誌撰文指出,若大量資金離開香港,資金泛濫的情況可能會逆轉,香港息率可能會較美國更早上調,呼籲有意置業的市民,務必注意樓市下滑的風險,

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美國聯邦儲備局(Fed)主席伯南克早前交待當局的退市部署,即時引發跌市。香港財政司司長曾俊華在最新網誌撰文指,伯南克的言論,一定程度上反映聯儲局對美國經濟前景審慎樂觀,若此看法正確,相信香港未來的對外貿易可望改善。在金融市場方面,他認為,市場未來對美國公布的數據會非常敏感,任何風吹草動都可能引起資金流向逆轉,令市場大幅波動,並提醒投資者應格外小心做好風險管理,又指香港加息周期可能早於美國出現。

香港《文匯報》報導,曾俊華指出,伯南克言論增加了政策透明度,讓市場對退市有一定心理準備,但有關減少買債的時間表,要視乎未來數月經濟數據的變化。過去幾年,美國經濟雖然整體上是緩慢改善,但經濟數據時好時壞,歐洲、日本的復甦仍然遙遙無期,加上伯南克的任期將在明年初屆滿,故聯儲局的退市部署仍然存在相當的不確定性。

他續指,有關普羅大眾最關心的樓市,必須注意一點,就是不要以為美國只會在一兩年後才進入加息周期,屆時香港樓市才會受影響。他強調,巿場反應往往走在政策前面,例如美國10年期國債息率自5月初至今急升近半個百分點,反映市場早於今次聯儲局會議前,已經預期聯儲局可能在未來數月減慢買債的步伐。相信即使美國未正式進入加息周期,市場對加息的預期會逐步影響本港樓市。其次,雖然目前當局未察覺有大量資金離開香港,但這個可能性確切存在,不容忽視。

曾俊華直言,若大量資金離開香港,資金泛濫的情況可能會逆轉,香港息率可能會較美國更早上調,呼籲有意置業的市民,務必注意樓市下滑的風險,並且要充分考慮在按揭利息上調時,自己的財政情況及供款能力。

他同時回應部分立法會議員及地產代理業人士,對多項需求管理措施的看法,指出他去年10月26日宣布加強額外印花稅和推出買家印花稅,但相關法案仍在審議中,仍未得到立法會通過。有議員建議由港人成立的香港公司應獲豁免買家印花稅,但政府認為建議不可取,接納這個建議將給市場非常錯誤的信息,以為政府「放軟手腳」,很可能令好不容易才稍為冷卻的樓市,再次熾熱起來。

他解釋,絕大多數市民置業自住,皆用個人名義購買物業,以公司名義置業自住的只佔少數。在當局建議的買家印花稅下,他們選擇以公司名義置業的成本的確會有所增加。但他認為這措施對他們並非不公平,因為如果在現時樓市處於非常時期下,他們真的有急切置業自住的需要,他們仍可以和絕大多數市民一樣,選擇以個人名義置業,他們的權利與其他市民沒有不同。他希望提出建議的議員三思,權衡豁免「港人公司」的利弊,不要堅持建議,盡早完成審議和通過有關法案。

曾俊華重申,明白近期樓市交投疏落,影響地產代理界的收入,希望他們明白除了政府的需求管理措施外,持續高企的樓價同樣令成交量減少。相反,如果政府坐視樓市泡沫風險不理,泡沫一旦爆破,對香港經濟和地產代理業界的影響,只會更深遠、更漫長。他說,讓樓市盡早回復健康平穩發展,對本港整體和地產代理業界,長遠都是有利的。

12. 坊間神棍
2014-07-05 20:55

*蘇x峰2008-2013年樓市預測 E-mail 此主題給朋友

[隱藏]

13. 在高位整固
2014-07-05 21:01
中原城市領先指數 CCL  每周五公佈 – 最新2014/07/04公佈,反映2014/06/232014/06/29(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈 與上週比較 與上月比較
[中原城市領先指數]

121.19

  0.02 %   2.38 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

121.42

  0.25 %   2.86 %


[中原城市分區領先指數]
*只包括大型屋苑
  本週公佈 上週比較 上月比較
港島 130.21 0.47 % 2.66 %
九龍 119.85 0.78 % 3.63 %
新界(東) 126.6 0.88 % 2.07 %
新界(西) 103.46 0.02 % 2.55 %

 

[中原城市領先指數]

在高位整固,

上升浪仍然未展開...

14. yy
2014-07-05 23:02
08年金融危機,股票市場嚇怕了大眾,人人屯錢於物業。跟國內投資渠道不多同出一轍,國內的限購令比香港的ssd&dsd更決絕,但北上廣深長升長有;香港日日有新移民、優才、自費大學生來港,兩房公屋也租萬二、三,官說息口將升樓市跌,但這幾年有最低工資出現,家庭收入齊齊上,負擔能力年年升,現在二手缺盤,又佔中又燒白皮書又掟杯都拖唔低個市
15. 法子
2014-07-06 06:57
法子《一手供應壓倒二手樓價這說法不成立》

2014年7月6日

下面這一說法,自從上年第3季開始,已經聽到市場上不停播。

當時我個人觀點是2014年中會缺盤爆邊,我的立場當然是不認同下面這說法。但為何不認同呢?

根據長策會所講,每年私樓供應平均需要有1萬9千個,才可以滿足每年結婚生仔這需求,和「還返過去10年起少咗的樓」。

梁班子政府上台已經有一段日子,2013年他們所推的土地也只能夠起1萬3千個單位。其實是遠遠不足的。

如果你想10分鐘內跑10個圈,但第一個圈你用咗1分半鐘,還有多少機會達標?

有人會說,這例子不同,可能他開頭手上無地,但之後可從改變土地用途等方法去增加土地。

梁班子實際上有否改變土地用途,請讀一讀我之前的文章《梁班子的語言偽術 - 22幅地?》就知道實情。

那麼,一手供應的總數量如果連每年的需求也滿足不了,這些供應最後也不能推倒樓價。時間一長,又會發現樓價比以前又升了。


----------------

節錄自劉兆昌2014年7月6日

「上半年樓市可說是柳暗花明,從去年底發展商回贈稅項予買家後,樓價開始止跌,已吸納近7,000個購買力,下半年逾1萬個新盤單位蓄勢待賣,沿用上述方式谷銷量,令已積累的購買力亦會被吸得七七八八。


當二手沒有承接力時,樓價自然又會自動調節,一手加不到價,二手不能加得太急,所以,毋須心急,耐心啲等候下一次機會吧!」

16. 蘇偉文:房委會現金流僅夠興建一年公屋
2014-07-06 10:37


房委會財務小組委員會主席蘇偉文表示,目前房委會的現金流量有約290億元,但預料2017/18年度將減少至283億元,若要達至港府長遠建屋目標,則每年須興建約2萬個公屋單位,每年開支達200億元,即房委會只有足夠資金興建1年公屋,他稱情況嚴峻與否,公眾可自行解讀。

蘇偉文在一個電視節目中表示,將會在今年內研究房委會的資金需求,為房委會尋找開源方法,完成報告後或會尋求外間資助,包括向政府要求注資。

對於過去以居屋賣樓收入彌補公屋開支的做法,是否已經失效,蘇偉文解釋,過去可發展土地的面積較大,故可維持「一間居屋養兩間公屋」,但近年可發展的土地面積零碎,已難做到此目標,部份居屋甚至要蝕錢或僅得數千元的盈利。


17. 打工仔 Andy
2014-07-06 14:03


市民遊行批評政府未有理會基層租客苦況

香港電台香港電台 – 1小時14分前

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  • 市民遊行批評政府未有理會基層租客苦況查看相片

    市民遊行批評政府未有理會基層租客苦況

由多個關注房屋問題團體組成的全港租客大聯盟,早上發起遊行,要求政府檢討現行的『業主與租客修訂條例』,恢復租金管制。

他們由灣仔修頓球場遊行至政府總部,有遊行人士以被鎖鏈綑綁的裝束現身,諷刺政府修改租例後,基層租客被惡劣住屋情況等壓力綑綁。

大聯盟召集人鍾貞霞批評,租金在過去10年不斷上升,政府未有理會基層租客的苦況,亦未能兌現申請公屋3年上樓的承諾,她說公屋住戶加租上限為一成,他們同屬基層卻要面對大幅加租的壓力。

參與遊行的立法會議員何秀蘭表示,將會在明天的立法會房屋事務委員會中,提出恢復租金管制的動議。

18. 打工仔 Andy
2014-07-06 14:05
都係時候將低於市價的單位, 全部加至市場價先得 ! 
19. 王永偉
2014-07-06 20:43

按揭指引變相挺住細價樓

一位朋友最近部署換樓,為了應對雙倍印花稅及按揭指引,費了一番心神。他們的考慮因素,甚至可能解釋到為什麼近一兩年細價樓的表現出更強的抗跌力。

話說他們夫婦二人早年購入一個3房單位,以一般的聯權共有(JOINT TENANCY,俗稱長命契)方式持有物業。在子女日漸長大,兼要預留房間供家中長者居住,二人計劃換樓,目標為4房單位。

他們面臨的第一個問題是新居按揭,目標屋苑4房單位市價在1000萬元以上,根據現時的按揭指引,1000萬元以上物業的按揭成數只有五成。二人收入理想,可負擔近800萬元按揭,但卻欠缺現金支付首期。計算上,二人如先賣後買,便可套回大筆現金,足以支付首期。但先賣後買極可能需要先找地方短租,為免多一次搬屋,二人傾向先買後賣。

最後二人決定購入一組「自製相連」戶,即原業主已把兩個比鄰2房單位打通間隔,但兩個單位仍是獨立樓契,法律上是兩個單位。總成交價達1100萬元左右,但由於兩個單位各自樓價不足600萬元,各自的按揭成數可達七成,首期可大幅減少。

至於印花稅的處理上亦較為簡單,二人因為共同持有一個物業,購買的兩個比鄰單位,都需以新稅率支付從價印花稅;在購置新居後半年內售出舊居,即可獲退回一半稅額。當然,個案不算普遍,畢竟自製相連戶的數量偏低。但據地產代理表示,由於此類單位有上述獨特的按揭優勢,業主叫價一般會較為強硬。

上述個案帶出有趣的問題,同樣是1100萬元的樓價,如果是一個樓契,一個單位,買家只可借550萬元,需準備550萬元首期。某程度上,可說監管機構認為一個值1100萬元的單位,作為抵押550萬元以上的按揭,風險已偏高。

但換了兩份樓契,每個單位作價550萬元,按揭總額卻可達770萬元,首期支出減至330萬元。在監管機構看來,風險卻是可以接受。但兩個情況下,抵押品價值、借款人收入等,其實完全一樣。

故事某程度上亦解釋了,為什麼細價樓樓價未見明顯調整。由於貴價物業的按揭成數受限,不單止誘使個案中的用家改為購入兩個相連單位──小投資者亦可能因同一原因,轉購細價樓。展望未來,如按揭指引未見改變,購買力集中細價樓的情況可能難以改變。

20. 股榮
2014-07-07 16:25

講起樓價指數,大家只會記得中原城市領先指數(CCL),因為它如恒指般獨市。但作為二手樓市的benchmarkCCL是否具備指標作用,股榮有保留。
中原城市指數有兩個,一個是正式的中原城市指數(CCI),以土地註冊署正式買賣紀錄來計算,一般買賣合約要6個星期後才呈上田土廳,數據滯後達兩個月。CCL則根據中原地產經紀上報到總部的臨時買賣合約來計算,滯後時間約兩周,很大程度最反映市況,有價有真相。CCL最大缺點,是只根據中原地產代理上報的成交作為統計數據,據中原網頁自身披露,「在地產代理市場的佔有率超過20%,所以它的成交數據是能夠反映市場的主要狀況」。逾兩成市佔率就代表樓市的升跌,問題繫於sample size太少,容易出現「被代表」的情況。
CCL
的計算方法,是統計全港100個主要屋苑的一周總市值按周變幅,總市值等於屋苑全部可銷售樓面乘以它的調整呎價。所謂調整呎價,是基於呎價受景觀、方向和層數等因素影響,所以利用回歸分析方法來確定這些因素對呎價的影響。用埋所謂統計學上的變數分析,是否準確呢,不妨參考今年表現最好及最差的屋苑。

 

擎天半島跌了兩成 真定假?

股榮用中原網上數據,統計百個屋苑調整呎價,整合後,十大升幅屋苑有九個升幅雙位數,當中青衣美景花園飆21%,由去年底的實用呎價6,832元,升至上周五最新報的8,286元,同為青衣區的翠怡花園升12.6%排第五,但同區青怡花園及盈翠僅升約1%
股票有追落後,樓市追落後亦司空見慣,但同區差距如此大,是盲搶樓的結果,或是昔日數據有偏差,令人產生錯覺呢?
另一邊廂,上半年最差的屋苑是擎天半島,呎價跌了兩成,同屬九龍站的凱旋門及漾日居,同期分別跌3.20.4%。至於同屬傳統藍籌屋苑的美孚新邨,半年跌價12%。問了區內代理,兩大跌價屋苑半年間極其量微跌,業主就算狂出貨,平市價5%即有承接,何須賤賣。
數據還數據,事實歸事實。有朋友年初認真mode問,中原指數跌到落100(當時約118),我就買樓。我亦認真反問他,你買騰訊(700)會睇恒生指數嗎?恒指跌到落二萬點先買QQ嗎?佢唔識答。真的認真睇中原指數的人只有兩種,一種是剛買了樓,希望樓價gogogo,以滿足他們入啱市的決定。另一類是望住指數等跌的上車客,明明有能力有需要,卻認定指數會跌,死等唔買,以為指數決定一切,殊不知越睇越笨實。
P.S.
BLOGBLOG三年了,合共寫了165篇拙作。由牛刀小試至每周埋頭苦幹,落筆一句鐘,搵料三個鐘。睇得趣,做落唔有趣。世上沒有免費午餐,股榮文筆欠細膩,惟有將勤補拙,統計數據過程中,總有所收穫,歡迎讀者及網友提供意見。

股榮


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