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少年得志篇之賣樓
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少年得志篇之賣樓

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2014年6月23日

  我在上星期一篇文章寫人生三大憾事,少年得志,中年喪偶,臨老入花叢,有網友不明白點解少年得志會是人生三大憾事之一,我正想寫一篇文章講解一下,但惡訊傳來,曾獲獎無數,人稱少年廚神竟然輕生,終年亦只不過三十歲,古人說,三十而立,人生在三十歲才開始,而少年廚神在三十歲就結束生命,若非少年得志,經不起失敗,一定不會輕生,成名太早,很多時亦非好事,同樣地,一個人太年輕就已經搵到很多錢,別人的聲音是聽不入耳,沒有過來人的聲音,失敗的機會就很大,不過,失敗亦不是壞事,愈早失敗,反而愈早醒覺,為日後的成功鋪路。

  有人不明白,點解在2009年的時候,那麼多人將他們的自住物業賣走,是不是聽那些專家的樓市大跌論,其實,這只不過是一個藉口,那些當時賣走物業的人根本是有心,無論專家怎樣說他們都會將物業賣走,因為,他們之中,很多都是初次置業者,在2004至5年的時候置業,當時銀行還有不少銀主盤,對按揭申請人的審批沒有現在那麼嚴謹,只要申請人有一份安定工作,就算九成按揭也可以,但最主要的是申請人從來沒有試過欠債不還,或者將已按物業交與銀行處理,任由那些物業變成銀主盤,而合資格的人年紀大多數未超過三十歲,他們會買入一些500萬元以下物業,而且是用作自住,到了2008年,那些物業已經有六,七成升幅,就算沒有專家的預測,他們亦早已打算賣走自住物業,專家的言論只不過是肯定他們的決心,因為,當他們賣樓,便會有幾百萬利潤,是他們的投資額六至十倍,叫他們如何不心動,賣樓反而是一個正常行為,雖然當日賣了樓的人沒有怨恨那些說樓價大跌的專家,但是就叫政府出招壓樓市,其實,間接承認賣樓的決定是錯誤,但CY就是因為那一班人出招,試問對小業主又是否公道。

  當日賣樓而賺了大錢的人,其實都是帶有一些少年得志心態,因為他們從未經過樓市大升大跌洗禮,不知道樓市險惡,我曾經勸過一些人不要賣走他們的自住物業,他們反過來勸我要賣走所有物業,因為根據他們過往的經驗,樓市應該會下跌三成以上,如果他們能夠早一些進入物業投資市場,一定能夠在97年之前賣走所有物業,而在2003年的時候再回購,我無話可說,唯有在雜誌宣揚不要將自住樓宇賣走的言論,而且寫了六年,當中受到不少冷嘲熱諷,但我會繼續,只要小業主沒有將他們唯一的自住樓宇賣走,香港樓價就不會大跌,當日有少年得志的心態將自住樓宇賣走的人,今日經已受到折磨,很可能現在又要搬屋,今日,他們若果再買樓,就一定不會估計樓市將會下跌而將自住樓宇賣走,因為他們已經沒有少年得志心態,這反而是他們以後的得著。

少年得志篇之賣樓
1. 亮劍
2014-06-23 10:15
「磚家」有3種:

名不符實……掛有大堆銜头但冇時準

名大於實……銜头大但時準時唔準

有名有實……預測準確又能運用於实戰之上

汪敦敬应是第三種,他在星期六新城地產街講到,佢公司有D客戶,睇足年幾楼,最近终於入市!

我同相熟地代談起,他們亦觉得真的有此情況。

道理有時幾简单,那些可在報紙傳媒發表楼市偉論的,当然係某某大學嘅教授講師;某某銀行嘅財演;政府房屋政策決策人等等。

他們之間有點幾相似,就是佢哋都領有優厚房屋津貼或居於宿舍,租金起伏對呢班人来說,只是数字一堆,講到底係唔到肉!

但要是你唔係星球人、月球人而只是一个普普通通的地球人,即一年家庭收入只有一球,又咁唔好彩公司冇為你提供房津的話……請問你前幾年点死?

本來住半山、九龍塘,细路讀本区名校;但現在要住將軍澳甚至新界西,细路要轉校!

本來住開三房一套,現在就要一家大细屈兩房!

最惨係每月的租金支出冇乜点平到先死!

那麼呢班人点睇点打算,就成為香港楼市何去何從的關鍵!

2. 打工仔 Andy
2014-06-23 10:22

〝少年得志、語無論次〞真實版!

我有一位80後同事,06年在將軍澳買樓結婚成功上車!08年又成功換出四小龍!10年話樓市見頂要賣咗層自已樓〝租樓住〞當然又成功賣走了自已層樓做租客,仲將賣樓得來的錢入市買股票!真是少年得志!還自認是樓神!四圍同人分享買樓心得!

 

我心念真係好勁喎,我在買你在賣!早d出聲我幫你買咗佢!

結果, 股票當然坐艇! 12年靜靜雞追價上返車!佢真好野!不過從此就收口了!

3. 中女社社長
2014-06-23 10:34
自2008年起我已經完全打消賣樓的念頭! 因為怕賣左買唔番! 現在非常正確!

人生有幾多個一百萬? 好多賣自住人士大都抵受不了一百萬這個數字, 在他們人生中可能未見過一百萬, 因而沽出自住樓...誰不知一百萬以後, 還有好多個一百萬在後頭! 賣出了, 就錯過了接下來的一百萬!

老實說我沒有見過一百萬現金, 但眼見資產淨值不斷上升, 已經足以抵消看見一百萬現金的念頭, 也慶幸當年沒有因為想看一下一百萬現金而錯過了再後來的幾個一百萬
4. 閒人
2014-06-23 11:01
兩隻烏龜在田邊相對一動不動,老農對一旁的專家說:它們在比耐力,誰先動誰就輸了。專家指著一隻龜殼上有甲骨文的烏龜說:據我多年研究,這只烏龜已死五千多年了。另一隻烏龜伸出頭來說:死了也不說一聲,害得老子在這里幹等。裝死的烏龜大笑說:你輸了吧, 專家的話你都聽!
5. Alan Pepper
2014-06-23 11:06
Many people think they can beat the system and beat the market. I actually know ONE person who had done it back in 1997, but I also know more than 100 who failed. Why would they think they are that 1 person?

But I guess without these people we wouldn't see miracles and failures in HK right? 

Meanwhile I'll stick with hard work, perseverance, and preparing for the opportunity, instead of gambling...
6. Alan Pepper
2014-06-23 11:07
To 2/F

At least he admits his own mistake and do something about it la... This kind of attitude should be encouraged wor...
7. C觀點
2014-06-23 11:26

C觀點-----近期,我雖然不斷看淡香港樓市,並提醒市民入市要審慎,投資宜保守;但不知道為甚麼,在很多公開場合,仍不時有人問我,某個樓盤是否買得過?現時入市是否一定會吃虧?樓換樓是否風險不大?他們對我之前的勸告,似乎都沒有聽入耳,或許他們另有一套自己的看法。有一點可肯定的是,他們的買樓意欲遠比我想像中強。

 

實情是,近日的新盤銷情真的出現了明顯的突破,荃灣的環宇海灣共推1,717個單位,在不到一個月的時間裏已賣了九成。在今天這種市道下,一個單位這麼多的大盤,能在這麼短的時間裏,接近一鋪清袋,實在有點意想不到。

 

在開盤前,行內都覺得這個樓盤訂價合理,銷情應該理想,但亦只是預期賣1,000個單位左右,能賣六至七成已算不錯。今次能賣得這麼快,顯示樓市已經升溫。

 

環宇海灣屬剛需盤,買家主要是不受辣招影響的本地用家,有較理想的反應,尚可以理解;但近期卻不只這類剛需盤賣得好,西九龍Grand Austin與白石角的逸龍灣都接近售罄。這些單位很多都過千萬元樓價,非一般首置者能負擔得起,可見不但上車盤有銷路,連換樓需求與投資需求也有增加的傾向。據地產代理估計,六月份的新盤銷量將創近年新高,肯定可以過二千宗,甚至有機會靠近三千宗。

 

一手市場的興旺,亦帶動了二手市場。在一手市場向隅的客人,唯有轉投二手市場。但在辣招扭曲下,業主大都不肯在這段時間放盤,擔心大部分客被辣招攔截下賣不好價。所以,二手市場可供選擇的盤口不多,業主的價位都企得很硬,短期裏樓價可能會有所反彈。

 

出現這種情況的原因,有多個方面:()美國經濟復甦緩慢,不但2015年不會加息,即使到2016年,亦不知道是否有條件加息,大家因而覺得低息的環境還會持續,這對樓市有利。()美國經濟復甦未如理想,令原本回流美國的資金又再流向新興市場,香港亦屬得益地區。()內地經濟數據有所改善,令人對中國經濟硬著陸的擔憂減少,冒風險的投資意欲增加。()內地銀行獲得中央定向降準,資金緊張的情況略為鬆弛,部分浸透出來香港。()在過去一年多的時間裏,香港樓市交投淡靜,積累了不少有實際需要的用家,他們等了很久,近期終於忍不住了。()近日新盤定價合理,銷情理想,對用家入市起著鼓舞作用。

 

在這種情況下,我預期樓市在六、七月期間會有一次較為顯著的反彈,價格有機會挑戰上次的高位。然而,我並不認為這次反彈意味著樓市又再進入牛市,政府的辣招對樓市仍起「緊箍咒」的作用,加上內地正進行深化改革,陣痛在所難免。因此,在這段時間入市,不宜太過進取,確有自用需要的,也要量力而為。

(轉載自2014623am730C觀點)

 

 

錢作怪

27/09/2012

 

昨文「金中之金」提出黃金有個黃金交叉,即50天綫升穿200天綫,理論上是要買黃金,因黃金牛市將屆,但筆者於昨天文末又提出要看完今天之文,始可決定是否買金,何故?皆因錢作怪。
投資者通常會有較多的直綫思維,美國啟動QE3,印銀紙量多了,自然有通脹,黃金價便升,在這個直綫思維中,我們不妨加多個檢查站,就是貨幣流速,此中涉及少許貨幣學論點。
錢是分有M1M2M3一直至M7,但我們一般計到M3便已可知道貨幣供應多了,對經濟的影響。以美國言M1是現鈔,M2M1加銀行存款和支票戶,M3M2加銀行間存款和機構存款,但不包美國政府在銀行體系存款。

借貸的活躍度

一般言,M1約為美國GDP 10%,M3約為美國GDP 90%,美儲局印出來的銀紙是M1,但要有人用,才會轉成M2M3。所謂有錢使得鬼推磨,是由M1推至M2M3。而這個推手是借貸,而借貸的活躍度,可以用貨幣流速(Money Velocity)來反映。
做生意的人,不怕利潤微,最重要是貨如輪轉,便可密食當三番,最怕有價冇市,三年唔發市,發市要當三年,賺埋唔夠皮費,銀行亦如是,銀行的貨是錢,有三種情況。
A.
如果多人來借錢,銀行又肯多借錢,便是貨(錢)如輪轉,貨幣流速增,M2便大升。
B.
如果多人要借錢,但銀行不肯借,不敢借,怕債仔破產,便是貨(錢)滯銷,貨未能如輪轉,M2便慢升。
C.
如果無人來借錢,銀行又不肯借,便是貨(錢)鎖死,貨完全不轉、少轉,M2便不升。
向銀行借錢的人可分三類。
1.
消費者;借錢來買車、買樓,這是借來花的,推動貨幣流速有限。
2.
工業家、商家;借錢來發展業務,這是借來投資,只要做對頭,可以錢搵錢,例如蘋果iPhone 5,多一百個這類工業家、商家,來借錢,M2速必快。
3.
炒家,借錢去炒,這是借來博,博到可以一開十,博不到便冚旗,沒有人能說得準,所以就有謂,炒家是「三更窮五更富,天光可以輸清光」之說,在金融海嘯前,十個炒家九個贏,M2定急升。金融海嘯後,十個炒家八個輸(今年初至今,只有11%對冲基金跑贏大市),M2增長便滯停,QE初現,不少人擔心會帶來急通脹,筆者認為不是,因為銀行要收遮,人心不雄,反映出來的是成交萎縮,QE出來的錢未夠冚所蝕,未可做大花筒,又怎會有通脹?

未必能推動通脹

今天美儲局的QE3QE FREE仍是在這種要制約的環境下,其對通脹的推動未必大,因為其對M2的推動仍未大,再加上一如筆者在周一《經濟日報》撰文所述。
銀行要留錢應付巴塞爾III的更高資本需求的要求。
環球央行都壓炒家,遏制高頻交易,檢控銀行,投機者縮手。
一般投資者較保守,投資資金減少。
對沖基金損手,執笠者多,市場轉靜,愈靜就愈見鬼。
美國的財政懸崖日漸逼近。
凡此種種,都會使借貸減慢,亦即M2增速減少,要通脹急升,未必易,故黃金出現黃金交叉之後,跟進買金者,定要小心,一見出現死亡交叉便要離場,因為如市場如一旦認定通脹難來時,金價便易跌難升了。
講了這麼多M2,然則美國的M2走勢如何?看以下幾張圖。
從圖可見近年美國M2增長率是較低的,除非這個轉高,不然通脹未必易來,香港通脹要擔心的,不是美國QE,而是中國的M2

8. 順民
2014-06-23 11:31
博士﹐恕我再重申一遍﹐那批曾經賣掉自住樓的業主﹐事實上很少要求政府打擊樓價﹐反而怪自己蠢及揼心口的居多。最大力要求政府打擊樓價的並非這批人﹐梁振英亦不會聽這批人的說話﹐最多在心裡面笑佢地抵死而已。最要求政府打擊樓價的是那一批自己無錢置業又眼紅別人置業的人﹐及自稱窮人者。請不要再冤枉那些錯誤賣樓的人﹐他們已經好慘。

9. Albert
2014-06-23 12:09
只有一套"過往的經驗",未必能在今天科技同資訊行先嘅世代揾到食,
出QE1時....有邊個會想過仲有QE2.....QE3......仲超低息咗咁耐!
十幾年前,攞住十皮開店賣嗰D20蚊透明手機套都會發達,
今時今日俾你30萬都唔知可以做乜生意!
10. 家家
2014-06-23 12:57
我有位同事2010年賣了唯一的自住樓等樓價下跌,走去租堆填區旁,貪有大型會所又可住新D大D!而家未再上車,一家4口隔年搬家,越租越細。呢對70尾夫婦,持住有小聰明走精面,做事無主動性無責任心,最叻派自己的工作給其他人和​​下屬做,又每個月取病假,下班前10分鐘就洗定手,夠鐘走人唔緊要,放產假前又留低一堆原本平常可以清到的easy job 給其他人做,平時無野做扮忙、其實在上網炒股,唔知點教好D 2000 後仔女?個老公又無本事!
11. Kay
2014-06-23 14:04
蔡楓華、陳百強也是少年得志,才受不了被Leslie追過他們。 Leslie 出道時有阻滯。 And the rest is history.
12. 不明白
2014-06-23 14:20
少年得志都算憾事 ? 唔通一定要 60 歲先發達 ?? 這點我不盡同意!
13. 70後
2014-06-23 14:37
同意 8/f 所講,過去幾年錯賣自住樓的人已經好慘,他們沒有要求政府出招壓樓價,他們終日自責1.當初太信地代,以為地代真係幫佢找到水魚買家,高於巿價去接佢件貨,然後可以幫佢鋤业主價入番件筍貨或2.過早追求虛榮嘅生活(如賣自住樓變現去租豪宅,買靚車)

他們只希望銀行唔好收緊按揭,可讓他們不用儲咁多首期上番車
14. yy
2014-06-23 14:59
少年得志最大可能以為自己天縱英明,從此沒了謙遜,相反意見聽不入耳,做錯决定死不肯認,一錯到底自掘墳墓,即是項羽的剛愎自用,他的結局人盡皆了。
15. 廢佬
2014-06-23 15:13
項羽同劉邦真係一個好例子
16. yy
2014-06-23 15:21
買賣樓宇千萬不要相信地代,他們祇為佣金而生存,最要緊的是客人不斷買賣,是否做錯決定是客人的事了,客死客還在嘛。中原c生的財富是靠買賣和租賃收取佣金,不是靠炒樓致富的,他08年至今長期睇錯市,跟他反向操作肯定有斬獲。
17. 順民
2014-06-23 15:38
無錯 70 後﹐的確有很多地代很無良﹐為了賺取佣金而不擇手段。我識得一個地代朋友曾同我講過﹐有些行家甚至知道間屋係兇宅都唔同個客講﹐佢試過一單 case ﹐一個女買家問佢有乜好盤介紹﹐還跟他說剛剛由隔離間地產帶佢睇完某某座某室﹐但不太滿意。地代朋友問她知唔知那間是兇宅 ﹖她甚感驚訝說不知道﹐還說怪不得帶她睇樓的那個地代連房間都不敢入﹐只傻更更地站在客廳﹐叫她自己到房間及廁所參觀﹐現在才明白了。他對女買家道明原委﹐該單位約三年前由於業主兩公婆發生感情事件而鬧至女主人在房間中吊頸自殺。後來出租給一個印度人﹐印度人說不介意﹐現在印度搬出﹐業主打算出售。我這個地代朋友為人老實﹐他有兩個原則﹐就是若知道買家不清楚樓宇上會手續及沒能力上會者﹐他不會勉強欺騙其落票簽約﹐第二是兇宅唔做。我跟他說就算是兇宅都做也無妨呀﹐只要預先同個客講明而他又不介意的話。他回答說一來怕做壞招牌﹐二來怕如果真係出到麻煩自己都唔安樂﹐況且我淨係做手頭上租盤都夠開飯﹐錢係搵唔晒嘅。因此原因﹐我才和他做了十幾年朋友。

18. 打工仔 Andy
2014-06-23 16:34

To 17 順民兄

要找一個好的地產代理真係要講彩數!我認識的代理中, 也有好多是好好人!好專業的!

我覺得買家都可做多一點功課, 希望能減低誤購入間問題單位的機會。

1. 盡量掌握一些間問題單位的位置。

2. 落訂前, 可利用各大銀行的網上估價除了想買的單位外, 同層, 樓上樓下的單位都作360估價, 睇下有無不尋常發現等等。

3. 正式銀行估價結果。

不過, 有時單野無報導就更難查證了!!

19. Allen
2014-06-23 17:03

" 一定能夠在97年之前賣走所有物業,而在2003年的時候再回購"

so 勁...我also 無話可說

我98年尾見從高位跌了4成就進場, 利息11%, 2003年從我買價再跌4成=從高位跌了6成多, 風聲鶴淚,

但當時還用千零元/呎買了間辦公室, 丟空了幾個月, 結果用來當迷你倉用. 市場靜的不得了, 公司生意不好, 就怕被炒...

hindsight 看起來是容易的

20. 小陽
2014-06-23 17:18
講就天下無敵,實際上要真正面對,才知道困難在哪裡.

居安思危,風險管理,不要得意忘形.

少年得志. 一朝得志,語無論次。在我行業見得太多,自以為是,結果踩屎
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