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放寬DSD利樓市?
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放寬DSD利樓市?
何濼生
(東方) 2014年6月3日
港府放寬雙倍印花稅條款,換樓客可由原先在購買新單位簽臨時合約日期起計,改為延至簽署轉讓契(俗稱樓契或大契)後才計,享豁免DSD的半年換樓期限。此舉對發展商十分有利,主要是會多了一批換樓客;但對擬出售物業的二手樓業主卻不利,主因是二手放盤增加。

對發展商而言,由於換樓買家如買入樓花,只須簽「大契」後六個月內賣出自住物業,DSD仍可豁免。簽臨時合約至簽大契之間可長逾年,因此有機會吸引大批換樓客。

發展商趁機推盤

然而,換樓客增加意味着二手樓供應驟增,由於措施不會刺激首次置業,供應增加、需求卻不會增加,二手樓價只能下跌。

過去一段日子,一手樓相對二手樓的溢價不斷收窄。發展商積極提供種種優惠,包括代繳買方印花稅。二手樓則由於換樓客不多,放盤也不多,供應特別吃緊,這正是小單位價錢硬淨的主因。

發展商趁DSD放寬措施出爐積極推盤,間接造成換樓買家大量供應二手樓,勢將把二手樓價推低,一手樓和二手樓樓價估計會再拉闊。

市場對於樓市這個動態規律顯然未有足夠掌握,個別二手業主以為措施利好樓市,反而提高放盤叫價。如有地產代理表示,北角健威花園C座中層,實用448方呎,業主本開價498萬元,反價至520萬元。北角和富中心亦有大單位反價,8座低層,實用1,335方呎,叫價由1,580萬元上調至1,650萬元,反價約4%。

筆者估計這些零星反價個案難成氣候,二手樓價下跌趨勢會在未來數月更為明顯,原因是市場對樓市展望逆轉。辣招長期不撤,供應卻不斷增加,最終的結果是要賣樓的無法不面對現實而被迫減價。

首置須量力而為

筆者反對大部分辣招,並非以此托價,而是因為供應不足的問題,只能以供應增加應對。諸如額印和雙印只會增加交易成本,降低市場效率,因此我歡迎港府放寬雙倍印花稅條款。

二手樓價下跌有利樓市交投,亦有利首次置業人士上車,但首置人士宜審慎評估供樓能力,如首期不足須借二按,物業變成負資產風險十分大。筆者唯一認同的辣招是買方印花稅,非本港居民購買香港住宅物業的需要,固然應低於本港居民,以買方印花稅擠走境外買家十分合理,雖然筆者認為,非永久居民但在本港工作的外國人應獲豁免。

港府聲稱是次放寬雙倍印花稅條款並非減辣。我相信上述聲稱的誠意,正因如此,樓市展望不容樂觀。雖然外圍經濟轉穩,建築成本亦的確不斷上升,在供應不停上升而需求不增的大圍環境下,筆者對樓市展望仍悲觀。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。
放寬DSD利樓市?
1. 大寶二寶
2014-06-03 10:32
請問筆者“有甚麼因素會令到二手樓價在未來數月下跌趨勢更為明顯”? 我看不到。 反為壞消息已盡出而樓價跌不下, 隨時會作出報復式反彈上升。

就算修改了DSD 都吾會見得短期二手供應大增, 如因如下:

1. 未來大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客釋放出來嘅单位也相对地不多。

2. 换楼客買了一手新楼花, 平均有近兩年嘅放售舊单位期限, 大都會睇定才再作步處,短期供應何以大增。

所以我睇吾到未來數月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
2. 大寶二寶
2014-06-03 10:37
請問筆者“有甚麼因素會令到二手樓價在未來數月下跌趨勢更為明顯”? 我看不到。 反為壞消息已盡出而樓價跌不下, 隨時會作出報復式反彈上升。

就算修改了DSD 都吾會見得短期二手供應大增, 如因如下:

1. 未來大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客釋放出來嘅单位也相对地不多。

2. 换楼客買了一手新楼花, 平均有近兩年嘅放售舊单位期限, 大都會睇定才再作步處,短期供應何以大增。

所以我睇吾到未來數月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
3. 大寶二寶
2014-06-03 10:39
請問筆者“有甚麼因素會令到二手樓價在未來數月下跌趨勢更為明顯”? 我看不到。 反為壞消息已盡出而樓價跌不下, 隨時會作出報復式反彈上升。

就算修改了DSD 都吾會見得短期二手供應大增, 如因如下:

1. 依家全城缺盤。

2. 未來大单位落成量相对地仍然偏少, 由换楼客釋放出來嘅单位也相对地不多。

3. 换楼客買了一手新楼花, 平均有近兩年嘅放售舊单位期限, 大都會睇定才再作步處,短期供應何以大增。

所以我睇吾到未來數月有大跌理由。

共勉之, 哈哈!
4. 小陽
2014-06-04 14:24

在供應不停上升而需求不增的大圍環境下,筆者對樓市展望仍悲觀。

Prove it ?

5. 花旗轉軚:{樓市見底冇得跌}
2014-06-05 00:22
花旗轉軚:{樓市見底冇得跌}

港府樓市政策減辣後,物業交投重現小陽春,美資大行花旗對樓市立即轉軚,該行日前發表研究報告,看法明顯較早前樂觀,認為中小型住宅樓價已經見底,籲吸納新地(016)、恒地(012)及長實(001)三大藍籌地產股。

花旗指出,中小型物業價格經歷過去15個月整固後已走出谷底,該行由原先估計今年樓價跌一成調整為持平;而市場普遍預期樓價至2015年底價有兩至三成跌幅,成為地產股上升契機。豪宅市場方面,花旗仍估計今年仍有5%至10%跌幅,但比原先估計跌一成溫和。

該行列舉市場看淡樓市5大原因,並逐點反駁。第一:新供應未來幾年湧現,花旗稱,未來每年新增供應13,000至14,000單位,低於政府18,800個目標及市場15,000個的剛性需求。第二:按息上升打擊需求,花旗相信美國會有序加息且於3至3.5厘見頂,本港仍處負利率。第三:地價低等於低樓價,花旗看法是市場忽略了高建築成本。第四:政府仍有意壓樓價,該行指政府是希望樓市穩定,減辣證明現時情況合適。第五:二手供將增加,花旗認為,重置物業門檻提高將令業主惜售物業。

6. 白河愁
2014-06-05 01:00
唔通花旗分析員都有上黎?
7. 小陽
2014-06-05 07:05
花其的觀點呢度全部講過。不過都係太遲!!!!!

可能佢有上黎抄考!打工啫!
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