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點解會有人話辣招是德政
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點解會有人話辣招是德政
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年6月3日

  有投資顧問公司研究員撰文說,辣招初見成效,不應該減辣,他甚至形容辣招是德政,這篇純粹是拍馬屁文章,不過,撰寫員甚至未認清辣招,與及政府官員現在對辣招態度,就算財爺在不同場合都一再表示,辣招是非常時期的招式,當情況穩定,政府便會考慮修改甚至撤招,我們知道這亦只不過是官樣文章,一般市民早已有心理準備,在CY任內是不會撤招,簡單如限奶令都不撤,辣招又如何會撤,所以,大家都在倒數,還有三年,到下一任特首才有機會,如果CY連任,我們再倒數。

  官員們現在就算不撤招,但亦不敢說辣招發揮效力,使需要上車的人可以上車,而事實上,官員們心知肚明,辣招出現反效果,它令到要上車的人更難上車,或者唔敢上車,繼續要租樓住,有物業的人不會輕易出售他們的物業,從而享受低息及高租金回報,政府用政策幫助他們上車的人例如白居易等就變成炮灰,地產商最開心,大條道理壓低地價,政府要維持供應量的承諾,冇辦法唔接受低地價,庫房收入減少,還說是德政,或者會有人說,那些國內同胞要付BSD,最少都可以賺番一筆,話雖如此,地產商又會作出相應回贈,總數甚至超出他們要付的BSD,其實,地產商又沒有蝕底,只不過將溢價降低而已,究竟,說辣招是德政的是那些人。

  究竟是什麼人說辣招是德政,原來聖經早有啓示,在羅馬人管治耶路撒冷年代,有一日,士兵帶來兩個婦人及兩個一死一活的嬰兒見指揮官彼拉多,兩個婦人都說是活的嬰兒母親,任彼拉多怎樣問,都問不出一個結果出來,彼拉多在沒有其它辦法,宣佈將活嬰劏開兩邊,每位母親各取一邊,其中一位母親同意,另一位母親情願將活的嬰兒送給對方,彼拉多知道誰是活嬰的真正母親。

  今日,說辣招是德政的人根本買不起樓,但他們見到有一些人比他們好不了多少,但竟然有機會可以買樓,於是,那些根本買不起樓的人不斷叫政府出招,加辣,甚至說辣招是德政,好讓更加多人與他們一樣,沒有機會置業,又或者,政府不斷出招,甚至將香港的經濟搞跨也在所不惜,到那時候,不但更加多人不能置業,有一些業主更加要出售他們的物業,這便是他們口中經常說的和諧社會,一個共貧的和諧社會,難得我們的行政長官又如他們一樣,認為辣招是德政,香港人真的很無奈,除了等之外,都不知道可以做些什麼。(這篇文章有參考網友亮劍留言)

點解會有人話辣招是德政
1. 睇得通
2014-06-03 08:46

一般市民早已有心理準備,在CY任內是不會撤招,簡單如限奶令都不撤,辣招又如何會撤,所以,大家都在倒數,還有三年,到下一任特首才有機會,如果CY連任,我們再倒數。.....

如果CY連任,是我們不爭氣,沒有遠見.....力量來自組織起來的選票...........

2. Peter Paker
2014-06-03 09:08
湯博士及其他网友,請問有沒有該份報告的全文?謝謝
3. 八十後
2014-06-03 09:22
置業大道理:政府無理由減辣
(太陽) 2014年5月31日
過去一個月,由於立法會正審議「雙倍印花稅」條例草案,市場頓時充斥着廣泛的討論,猜測政府會否借機「減辣」。

事實上,在立法會的討論中,政府已作出部分修訂,如同意放寬為「先買後賣」的換樓人士而設的六個月換樓期限,由購入新置物業的臨時買賣協議,延後至簽訂正式樓契的日期起計。雖然政府多次強調再讓步的可能性不大,但已引起不少憧憬,認為政府願放寬換樓限期是「減辣」的開始,「減辣」招式會陸續有來。

迫不得已稍作讓步

不過,以筆者的愚見,政府根本沒有「減辣」的意圖或打算,今次所謂的「減辣」是被迫的,因為要趕及在立法會休會前,將「條例」正式立法。
首先,讀者應該先回憶一下,當初政府為甚麼要推出「辣招」?是當時樓價升幅太快、太大,一般市民認為政府辦事不力,未有調控樓宇供應和樓價。所以,當時政府出招是回應市民的不滿,目的是要令樓價停止大幅上升。

初見成效 惟未達標

今天,「辣招」已收到一定的成效,根據地產代理編製的樓價指數,樓價在過去一年不但停止上升,甚至錄得2%的跌幅(相比之下,樓價在一二年升了22%、一一年升了8%、一○年升了21%及○九年升了27%)。
不過,對一般市民而言,相信今天已十分滿意「辣招」成效的仍是少數;認為政府控制樓價不力的應該佔多數。當初政府推出「辣招」是用來回應市民對高樓價的不滿,今天不滿的聲音仍然存在,根本沒有「減辣」甚至取消「辣招」的需要。

另一方面,如果錯估形勢,過早「減辣」,一旦樓價再升,只會招來市民更大的不滿。

所以,如果政府是理性、懂得權衡回報和風險的投資者,現在「減辣」的回報和風險比率根本不合理,因為「減辣」潛在回報很低、甚至沒有,但潛在風險卻很大。因此現在有何道理主動「減辣」?
安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民
4. KK
2014-06-03 09:29
博士, 
不是彼拉多, 是所羅門王
5. 亮劍
2014-06-03 09:29

湯博士-----小弟唔少論點,都有參考數字兄下列文章,在此多謝數字兄。

我亮劍還望那些等運到的人兄,反覆細嚼慢嚥呢篇嘔心瀝血的杰作!

辣招!目的就是要能力次等的人買唔到樓

做人處事,要成功,就要先分清敵我,誰人是敵人,誰又是自己人,必須分得清清楚楚。否則,假如誤將敵人當作是自己人,後果可大可小。

政府自2010年推出一系列的辣招,受到除AA以外的廣大市民歡迎,尤其是看淡樓市,希望樓價下跌357成的淡友。因為佢地相信,政府是站在自己的一邊,大家同一陣線勢要把樓價拉下,讓貧苦大眾可以上車安居。

這是一個極嚴重、敵我不分的誤解。

政府推出一系列辣招的真正目的,並不是要讓樓價跌至一個普通文員都能負擔的水平,正正相反的是,政府是希望以辣招來封鎖能力次等的人,讓他們無法置業,因 為這些能力次等的人,在金融危機發生時第一個失業兼無法還款,是整個金融體系的隱憂,把他們拒之門外,就可以大力保護香港的金融體系。

為何我說政府要令能力次等的人無法置業?

1. 辣招除了3D外,對首置人士最大影響的,其實是取消9成半按揭的措施。無論你是好友或淡友,都應該同意供樓其實唔難,最難是儲首期,而儲首期的困難之處在 於儲錢的速度比樓價的升值速度慢,能力較次等的人會出現永遠也儲不到首期的問題。將首期的最低門檻,由5%提升至10%,其實是把儲首期的難度提高了一 倍。社會上有一批能力次次等的人,會因為這額外的5%而無法儲首期,成為長期租客。若果政府真的是要幫助這些能力次等、次次等的人上車,其實應該參考日本 (零首期)或荷蘭(110%按揭、其中10%是裝修費)的做法,讓這些有能力負擔每月供款、但沒有首期的貧苦大眾立即上車。

2. 當然,政府並無意幫助這些交稅少、甚至冇交稅的貧苦大眾,相反,政府好像幸災樂禍一樣,害怕銀行為求生意不惜貸款予能力次等的人,竟要求把壓測由+2%提 升至+3%。不要小看這額外的1%,以200萬貸款來計算,多1%即一年多俾2萬,每月多俾1666。假如某人月入2萬,在+2%壓力測試時剛好 12000合格,額外加多1666供款的話,他的月入就要有22777才勉強過關,即要加薪14%!很多拉長30年供款才能過壓測的人,就因為這額外的 1%而與樓無緣。政府如要幫助這些人置業,其實就應該維持或降低壓測標準,而不是提升。

3. 在過去,租客在完約前要買樓,其實可以買連約盤,成交後先收幾個月租,租約到期自己搬入去住。連約盤在市場上一般平少少,而對於準買家來說,先不論價錢, 最重要是多一個選擇。但政府推出辣招,規定連約盤首期要50%,對於能力較次等的準買家來說,變相減少選擇,令吉盤的供應更加緊張。政府若果有考慮次等買 家置業的問題,就應該會在政策上作出一些修正,例如容許首置買家或換樓買家買租約在半年內完結的連約盤,而租約完結後不可續租等……但政府當然沒有這樣去 做,因為政府並不是要幫次等買家買樓,而是要趕絕佢地,令佢地買唔到樓。

4. 政府已多次表明,現有措施是要壓低需求。這只是一種語言偽術,因為樓房的需求其實很大程度是男女性生活的需求,這種需求只能被滿足,不會自動消失。政府說 壓低需求,其實即是話,希望買樓但實力不足的人士,並不是樓市的參與者,政府不會將他們計算為樓市的需求,換句話說,希望過二人世界但能力次等的準買家, 政府叫你地返屋企打飛機。

對於那些永遠也買唔到樓的廢青、低收入人士來說,歡迎辣招是可以理解的,因為辣招令更多人好似佢地咁買唔到樓,顯得自己冇咁廢。但對於正在儲首期買樓的準 買家來說,與其期望辣招幫自己上車,倒不如自己搵多d錢,因為辣招要攻擊的,不是業主、不是收租佬,而是炒家及能力次等的準買家!

對於業主來說,辣招是一項非常良好的措施,甚至應該加辣,避免能力不足的人進入樓市。冇左次等買家和炒家,基本上再來金融風暴,都唔會因為有人失業供唔起樓而劈價。

最後都係那一句,我分析錯,就由市場懲罰我,如果你敵我不分,誤將敵人當作自己人,則必定會悲劇收場。

2013-10-6

6. 法子
2014-06-03 09:33
7. Andy
2014-06-03 09:40

李德仁出獄後不久即獲公屋,房屋署表示不會評論個別個案。但據了解,輪候公屋人士即使入獄,資格不會被取消或暫停,只是如在服刑時可以「揀樓」,房署會待他出獄後處理,亦不會因協助釋囚更生加快其「上樓」,李很大機會是剛巧「輪到」。

OMG!

8. 紅眼症
2014-06-03 09:47

我記得我買第一層樓時,有幾個同枱食飯的同事都冇嘢同我講了。

 

9. 政府房策何其不知所謂!
2014-06-03 09:49
自資進駐啟德每呎最少万幾銀,夠交一年公屋租金……
10. Andy
2014-06-03 09:54

是所罗门王,母亲叫Sarah, 坏女人叫 Deborah :)

Form 2 English Reading text :)

11. 小陽
2014-06-03 10:28
博士講得對,辣招對整體社會都有害,地産周邊行業有很多,樓市交投縮,財富在社會流轉性慢和少左,對經濟穩定有一定影響。

雖然辣招反而幫了樓市投資者,使樓市更強,但是要整個社會一齊承擔。

12. 大富翁的遊戲
2014-06-03 10:39

我相信大家都玩過大富翁

好清楚誰會是贏家?

13. ....
2014-06-03 10:49
你要知道共貧既社會遠比貧富懸殊既社會和諧得多
14. 葉子
2014-06-03 11:06
我唔想共貧, 要貧你自己貧
15. To 13
2014-06-03 11:07
例如呢?
16. 葉子
2014-06-03 11:18
社會唔和諧, 係因為d 窮人有眼紅症, 我地d 小業主不知幾想和諧, 而家係d 窮人日嘈夜嘈咋, 成日想打劫人地既勤力既成果, 如果無晒d 窮人, 香港不知幾和諧...
17. 法子
2014-06-03 11:51
這明顯是「壓力煲効應」


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【蘋果統計】
久吹淡風的樓市,在政府減辣刺激下,二手樓交投回升,缺盤情況令部份屋苑樓價再度被「挾升」,銀行亦紛轉軚調高估值。本報追蹤全港20個指標屋苑,近九成、即17個屋苑單位估值被調高,當中以沙田第一城按月反彈5.3%最勁。相反,逾千萬元豪宅估值仍相對保守,目前估值較去年8月還低3%至4%。
記者:朱連峰 湯家明

今年4月,本報統計全港20個屋苑,銀行估值全面插水,部份屋苑8個月內估值更一度跌近15%。
不過,在政府建議放寬雙倍印花稅(DSD)換樓期限之後,即刺激二手樓成交反彈,銀行對樓市前景的悲觀看法亦似乎有所改變,二手樓估值幾乎全面反彈,特別是近期被搶到缺盤的上車樓尤為明顯。
綜觀本報統計的20個大型屋苑估價,沙田第一城的估值反彈最快。該屋苑的40座低層A室兩房單位,建築面積395方呎,實用面積284方呎,中銀及滙豐銀行均調升該單位估值。
去年8月,中銀估值308萬元,今年4月估值被削近2%至302萬元,但是最新估值回升至318萬元,按月反彈5.3%,較9個月前估價還要高3.2%。

上車盤缺 「冇樓睇」照搶

上車需求有增無減,美聯物業黃錦瀚指,第一城過去兩個月錄逾100宗買賣,盤源嚴重短缺,5月份52宗買賣,多達一半屬連租約及「冇樓睇」成交,導致越搶越貴,兩房戶由平均價約330萬元,搶高6%至350萬元以上。缺盤下,一名用家要追價2萬元,以350萬元購入50座中層B室細戶,實呎12,324元。
另一方面,市區上車樂園九龍灣淘大花園,L座高層3室,建築面積482方呎,實用面積390方呎,中銀估值由4月348萬元調高至5月365萬元,單月反彈近5%。天水圍嘉湖山莊賞湖居1座低層戶,中銀及滙豐估值均升逾2%。
鰂魚涌太古城5月錄45宗買賣,創1年半新高,估值亦見反彈4.7%。中原趙鴻運表示,洞庭閣低層D室,實用489方呎,中銀4月仍估值494萬元,惟上月已回升至517萬元,上升4.7%,滙豐對該單位估值按月升0.6%。

豪宅受壓 估價仍保守

不過,豪宅市況仍然受壓,銀行對逾千萬元豪宅估值見保守。尖沙嘴君臨天下1座高層B室為例,實用1,088方呎,中銀於4至5月維持估值4,446萬元,較去年8月4,584萬元還要低3%。即使滙豐對該戶估值輕微調升1%,惟相比去年8月估值仍要低4.5%。
至於一度是跌市重災區的西九龍,部份屋苑估值亦止跌回升。如長沙灣昇悅居7座高層D室,實用491方呎,中銀及滙豐最新估值521萬元及558萬元,按月分別上升2%及3.1%。

18. 法子
2014-06-03 12:04
爆邉在即
19. 惜緣
2014-06-03 12:20
同意法子兄。
20. middle middle class
2014-06-03 12:28

It is so amusing when I read the comment

"你要知道共貧既社會遠比貧富懸殊既社會和諧得多" today.  Well, we have freedom of speech in Hong Kong, but if this kind of opinion become the mainstream, we are absolutely hopeless!

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