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沒有炒家的物業市場,將會是怎樣
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沒有炒家的物業市場,將會是怎樣
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年6月2日

        當曾蔭權推出SSD打擊炒家或者炒樓活動的時候,他已經做錯,他當時認為,只要SSD一出,所有炒家立刻跪低,樓價必定下跌三成,但是他不知道,SSD的確消滅炒家,不過,亦只是禁止炒家進場,對於一早已入場炒家是毫無作用,反而令到已進場炒家知道以後再不能有炒賣活動,他們不用考慮,除非在迫不得已的情況下,都不會放售手上物業,轉作長線投資用途,實話實說,一招SSD已經將所有炒家消滅,以後CY的BSD,DSD實屬多餘,我又唔知點解CY對他出的兩招辣招如此引以為傲,認為他打破市民對於樓市長升不跌的概念,雖然,CY的雙辣招的確消滅剩餘的小量炒家,但CY不知道沒有炒家的物業市場將會是怎樣。


         如果我以股票市場為例,政府見股票成交熾熱,又推各項辣招稅,用以減低股票投資者的炒賣活動,不過,我相信依然有人買股票,但在他們買入之後,除非有很好的利潤,或者股票市場出現巨變,他們才會放售,否則就會以長線收息為主,因為他們知道,出售股票之後要回購便要付很多無謂的辣招稅,最後,亦會導致股票市場長升不跌,但升幅緩慢,成交量低,這是高壓辣招下的結果,樓市在辣招下亦會出現同樣情況,而且,樓市的剛性需求比股市還要扎實,因為樓宇絕大部份都是自用,並非收租,而股票若果是長線持有,則以收息為主,所以,政府官員不明白,以為辣招一出,全部物業炒家盡低頭,誰不知反而令到那些物業炒家對於所擁有物業更加惜售,樓價又如何會向下,但我亦不明白,點解大部份專家未能察覺到這點,還如此肯定說辣招會令樓價大跌,其實,他們的言論害死政府,那些官員包括CY在內還沾沾自喜,認為辣招令樓市下跌,更加認定樓價上升只不過是炒家或者物業投資者所為,不盡全力增加供應,若不增加供應,即是沒有解決問題根源,到最近,樓市回復正常,顯示出一個沒有炒家的物業市場將會是怎樣,現在雖然是緩緩上升,但我擔心隱藏在市場的購買力按捺不住,樓市升勢便會一發不可收拾,好彩現在有大量新盤供應,或者可以舒緩這股上升動力,只要地產商出價克己一些,新樓盤銷售將會不是問題,不過,這亦是地產市場的最後援兵,政府若不再增加供應,待新樓盤單位消化得七七八八之後,言便會是樓市下一浪升勢。

沒有炒家的物業市場,將會是怎樣
1. 引刀一快
2014-06-02 10:39
To  湯生

可唔可以將順民兄圈岀嚟,我好想睇下呢位對手嘅尊容,亮劍就梗係你隔離果個喇。
2. anggie T.
2014-06-02 10:41
係好make sense嘅comment, 我所住屋苑成交价係低咗,但質优高層嘅冇人放……好嘢好難買!

3. 睇得通
2014-06-02 10:47

而且,樓市的剛性需求比股市還要扎實,因為樓宇絕大部份都是自用,並非收租,而股票若果是長線持有,則以收息為主,所以,政府官員不明白,以為辣招一出,全部物業炒家盡低頭,誰不知反而令到那些物業炒家對於所擁有物業更加惜售,樓價又如何會向下,但我亦不明白,點解大部份專家未能察覺到這點,還如此肯定說辣招會令樓價大跌,其實,他們的言論害死政府,那些官員包括CY在內還沾沾自喜,認為辣招令樓市下跌............

2009年辣招推出至今,約有50萬位業主把手上的房地產物業沽出,等待下跌後回購,.......他們手上持有現金,有一部份人仕已經追回一部份物業,約有25萬位人仕仍然未有回購房產物業,可以說是人各有志願!!!不可以強求???

4. k仔
2014-06-02 11:07
引刀兄,你條友契弟有病,用得筆名,梗系唔想蒲頭,點解要起人底及破壞留言區的遊戲規則?
5. Oscar Lam
2014-06-02 12:04
相比股票市場,由於自住因素,樓市除了在剛性需求比股票大很多外,在供應方面,樓市卻比股票市場少或者困難很多。從發展商購入土地、規劃以至建好物業,一般至少需時三至四年時間。相反,在股票市場,在市旺時,上市公司可以在極短時間內,利用發行新股、配股等方式大量增加股票供應。

投資產品的價值取決於需求和供應。在需求較物業少、可以無限供應的情況下,我們如何希望能在股票市場膁大錢?

傳統智慧告訴我們,十個投資樓市的有八個膁錢,十個投資股票的有八個虧本。在我們身邊的親友中相信有許多人同時投資樓市和股市,大家不妨問問他們,哪一種投資較容易膁錢?相信答案不難估計。
6. To K仔
2014-06-02 12:12
To K仔

呢個網個個都知這個引刀一快係精神有問題的,很多網友已經詐睇佢唔到。

他經常貼一些神經佬的說話,跟著就話人逼害佢,其實個個怕神經佬的心態。
7. 要等屋苑內賤精盤清倉後個巿大升
2014-06-02 13:50
說得對現在每個屋苑都有些CHEAP賤業主賤價沽售他們的物業但為數不多, 當這一輪升市掃走這些CHEAP賤盤後, 個物業大市必成為單邊市爆炸性上升, 但只限於市區或港島區供應有限的好地點, 至於新界樓(上水除外)就因未來無限量供應升不到那裏。
8. k仔
2014-06-02 14:22
其實我好少睇 “引刀一快” D 留言,不過佢厘D起人底嘅留言,的確令人生厭。為何留言區可以暢所欲言,因為大家不用就住就住,可以寫出真心説話。

而佢厘種心腸壞嘅人,去透過起人底去打擊意見不同的對手。不如咁,叫佢將真名及相 post 出來,我同佢 spread 出去?
9. 70後
2014-06-02 14:25

絕對同意7/F所講,你見d啟德地價,巿區蚊型盤全都貴到飛起,巿區二手d所謂平盤賣一間冇一間,講真依家d业主咁唔等錢使,真係睇唔到佢地會跟呢d少數平盤业主平賣,所以d地代嘅靠嚇叫我平放嘅電話我都不理
10. To 7, 9。港島真的跑贏新界?睇實數
2014-06-02 14:46
11. to 7 and 9
2014-06-02 14:51
以上是CCL的分區指數。

分4個區,分別係

港島區
九龍區
新界東
新界西

%是該區該年的升幅

黃色是新界區的升幅減去港島區的升幅。新界東和新界西近4年,每年都明顯跑贏港島區。
12. 法子
2014-06-02 15:04
13. 引刀一快
2014-06-02 15:48
喺呢度見到惡意人身攻擊已經係慣常事,我唔介意嘅,你食咗K仔,咪自我分裂囉,呵呵,不過,你點分裂,都係契弟變契弟,冇得變契哥架,你有被迫害妄想症,都唔好妄想我會做你契哥,呢D嘢,唔好勉强人。
14. Reply to 11 & 12
2014-06-02 15:53
投資或保留投資是看前景不是看看以前的數字, 你喜歡長期持有無限量供應的新界樓(上水除外), 那各有所好祝你賺大錢。
15. 法子
2014-06-02 16:09
14樓

冷靜啲。只是邏輯討論一下「供應多是否一定跑輸?」這題目。並沒有衝撞之意。

邏輯上想攑出 counter example:過去數年,「新界供應比港島區多很多」,這條件也是成立的,但按CCL的分區統計,新界區卻比港島區大幅跑贏。邏輯上這是命題「供應多是否一定跑輸?」的counter example。


16. 法子
2014-06-02 16:54
投資是「很多因素」的結果,「供應」是其一。

再返反去命題「供應多是否一定跑輸?」

過去5年,以商業樓宇而言,「九龍東」絕對是供應重災區,而金鐘灣仔區是接近零供應。但這5年,九龍東上升了約3倍(3times),而金鐘灣仔只是升了約70%。

九龍灣億京,約五年前不用$4000,現在約$11000-$12000。

這些例子,只想說明「供應多是否一定跑輸?」不能一概而論,要看很多因素。

還望不要覺得冒犯,只是說實情(不要只看供應就下結論)。
17. nobody
2014-06-02 17:28
case by case 咁睇,新東升值來自基建改善,九東來自重建,但大埔打上既北區真係未有大project 出,反而因為水貨客令生活冇咁方便。
18. 法子
2014-06-02 18:12
17樓:

Exactly。還要看每一個情況,有沒有「更加有影響力的因素」。

首先,我先說明「供應多」絕對是「令價格向下的因素」。但當還有別的因素,就有可能反過來跑贏大市。

用上面新界跑贏港島的例子記明,有什麼因素令新界樓「跑贏大市」?其中一個重要因素,就是政府的房策。因為這些房策例如壓測等都銷死了買賣,令人「換樓困難」,導致「上車盤大塞車」,而「上車盤」又集中在新界區。所以過去新界區跑贏了港島區。

現在政府DSD微調一下,雖然力度很少,但總算方向正確。

希望14樓能冷靜分析,其實我是同意你的說法,「供應多」絕對是「令價格向下的因素。只是想說明,最後結果還要看很多因素。
19. 70後
2014-06-02 19:35
回18

我覺得為什麼過去幾年新界樓價跑贏港島,其中一个原因係,現在只有用家,而後生的上車客都鍾情新盤設施及付款方法,用同樣價錢只能買到港島單幢舊樓,d後生多數情願每日多付車資,時間返工放工去換華麗的會所。要到他們有小朋友,唸校網,要近親人照顧,才會發覺巿區好。現今政策下,要換巿區3房談何容易呢?

但作為長線投資者,我始終鍾情新供應較少嘅地區,價格點都會穩定d
20. 山高雲低
2014-06-02 19:46
法兄,
供應多,價格自然向下是理論的结果。現實世界有時亦要看其他因素。正如你所說的。
内地土地供應多如恒河沙數,起好的楼宇多到空置處處,死城也不少,依施永青所言,再多的農村戶到城鎮,也住不完的楼,但楼價就是跌不下。 
你知為什麼嗎?
買了楼的固然不希望楼價跌。發展商也囤積嚴控市場失控。最大的力量原來是政府也不願見到楼價大跌。最近,甚至有限跌令出台。
今日的内地官員,也不是昔日的吳下阿蒙。楼價暴跌的嚴重性他們甚至一定比特區茅波,丙良之流的更清楚。 
要楼價跌去將就上車人士,相信只有我們伟大的特區政府才想得到。
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