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建築費蠶食地價
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建築費蠶食地價
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年6月1日

     大埔白石角地皮招標不理想,有報章立刻以「地價跌,樓市危」大字標題,我唔明白箇中道理,就算真的是地價跌,但當地產商賣樓的時候適逢經濟環境不俗,地產商是非常叻的生意人,深知執到黃金市價賣,沒有可能低價賣樓,而且,最近環宇海灣銷售極佳,點解會出現地價跌,樓市危這種說法,若果不是嘩衆取寵,就是撰文的人對樓市認識不深。

      本來,樓價是會因應地價,建築費,地產商利潤而製定,本來利息也是一項重要元素,但好彩利息長期處於的水平,對建樓成本不構成沈重負擔,當然,最後仍然是要視乎香港經濟環境而作出調整,但政府出招,不但為樓價設了一個上限,在官員們心目中,樓價要下跌三成才合他們的要求,但建築費在這幾年狂升,在預期樓價不升的情況下,地產商唯有降低地價,才有機會達到合理利潤,所以,今次白石角低標價,其實是政府將樓價封頂,與及建築費上升而得出結果,當中亦不排除地產商有執死雞意念,總之,政府搞地產市場,最後搞到稅收減少,失業率上升,在辣扔下,要上車的人更加困難,反而,那些有多個物業的小業主或者投資者,他們手執現金,又唔需要銀行按揭,心態與地產商一樣,不過,地產商是執大死雞,小業主是執小死鷄而已。

       國內的房地產策略有意以不打壓,不刺激,尊重市場規律對房地產市場調整的作用,及加強市場監控,做好應對方案,如果是真的話,香港應該考慮逐步放寬辣招,及銀行亦應放寬按揭成數,令市場自由運作,與此同時,政府亦需留意市場,增加供應就不再話下,亦應留意是否出現瘋狂炒賣活動,反而,少量炒賣令市場更加健康,最後,政府的稅收亦會相應增加。現在政府單以一個「禁」字來規管房地產市場,情況就好似泰國戒嚴一樣,表面平靜,其實是一觸即發,應順應國策,小心處理。

建築費蠶食地價
1. 在辣招下
2014-06-01 14:15

當中亦不排除地產商有執死雞意念,總之,政府搞地產市場,最後搞到稅收減少,失業率上升,在辣下,

當中亦不排除地產商有執死雞意念,總之,政府搞地產市場,最後搞到稅收減少,失業率上升,在辣招下,

2. 山高雲低
2014-06-01 14:57
博士,
假設建築费再上漲,而梁府又繼續為楼價封頂。咁地價會否给侵蝕至等於零。
再落去,會點呢?
落去,地價將會為負值,同梁府民望同步。大家同為負淨值。
咁庫房赤字指日可待。 
每年2百幾億的公屋,誰来付?
3. DEF
2014-06-01 15:28
非常同意博士的分析。我估計如果日後楼价不升,而建築費继續升,將來大西北只能全部发展公屋,发展商不會在这发展私楼,因為蝕本生意無人做,除非地价是負数,这是不可能发生的。
4. 忠实粉丝
2014-06-01 15:33
反映事實 
5. 肥婆四
2014-06-01 16:28
刋於2014/02/19-20石老師對貨幣看法

金‧金‧金
撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資
今日文題:「金‧金‧金」,是有點偷人家概念,禪話有:「見山是山,再見山不是山,再再見山是山」。同樣今時:「見金是金,再見金不是金,再再見金是金。」此中這個「金‧金‧金」有何啟示?

百年前,金是貨幣之一,到70年代其貨幣功能因美國不再許美元換金而被廢,再些年後金又可能再具貨幣功能,若是屆時金價或會是7,000至10,000美元一盎斯。作這估計的人是《貨幣戰爭》作者Jim Rickards。

貨幣信心崩潰 金價將狂升

《貨幣戰爭》作者Jim Rickards認為有一系列動力,推動金價大幅上漲。Rickards的目標金價在7,000到9,000美元/盎斯間,「這不是會馬上發生的事情,但也不是10年遠期預測,這會發生在3到5年裏,價格會上漲5到6倍。」

Rickards稱自己的分析是基於美元等貨幣信心的崩塌而來的。「要使貨幣重獲市場信心有兩種方式,要麼通過世界貨幣基金組織(IMF)以特別提款權(SDRs)的方式來增加流動性,要麼重新回到金本位。」

「用SDR的方式將會帶來高通脹。」Rickards說,「那麼金價就會被推高。如果回到金本位,那麼就將要帶來通縮。」因為世界上沒有足夠的黃金。

但Rickards認為,世界上有的是足夠的黃金,只是問題在價格上。「1,300美元/盎斯的金價不足以支撑全球貿易和金融,但如果金價到10,000美元/盎斯的水平,就有足夠黃金了。故這不是黃金量的問題,是價格的問題。」

2013年金價大跌跟黃金ETF(GLD)有關,不是跟金有關。「當人們買GLD的時候,他們不是買入或者賣出黃金,他們是在買入或者買入股份。」

「那些在倉庫中的黃金只有一些經過授權的參與者才能獲得,而這些參與者基本又是那些大行,高盛(Goldman Sachs)、花旗(Citigroup)、摩根大通(JPMorgan)、摩根士丹利(Morgan Stanley)、德意志銀行(Deutsche Bank)和滙豐銀行(HSBC)等。」

因此,Rickards認為,在央行操控金價以及這些大行拋售實物黃金的作用下,很大量的黃金被投入到市場上,為Comex帶來了很大的售出壓力,使到2013年金價下跌。

「所以這是很多不良因素合在了一起,但問題在於這是不會持久的。」

他們的金庫是不能被清空的,很多大行的金庫存量已很低,Rickards稱諸如瑞銀集團(UBS)、瑞士信貸(Credit Suisse)和德意志銀行等金庫中的黃金都在被移至諸如G4S、ViaMAT和Brink's等私人金庫中。「這並未增加黃金的供應量,但卻減少了交易的浮動供給。」

「全球黃金總供應量是有限的,但要對市場產生影響,不用買下所有黃金,只要買下浮動供給就可以。全球大約有17萬噸黃金,其中只有一點是可被交易的浮動供給,」Rickards說,「Comex或者摩根大通或者GLD金庫中的黃金是可以被用來交易的。而被中國買走的黃金可能幾百年都見不到天日,也不會被交易。所以黃金在從西方向東方流,在從GLD流向中國。黃金總量沒有改變,但浮動供給量在迅速下降。」

Rickards認為這使得紙黃金愈來愈脆弱,因為沒有足夠的實物黃金在背後支撑,「因此會在某一時刻崩塌,並且引發大量買入實金。」近月金價上升,會否就是這波實金買浪之始?

Rickards為2013年的金價波動作了解釋之餘,亦闡明了金價如爆升,是因為人們對貨幣失去信心。屆時市場有兩條路可走,⑴用IMF的SDR,⑵用金本位。而這就是筆者講的金、金、金。

美國一直在印銀紙,說得坦白,是在印由美國政府印出來的「假」美鈔,之所以謂假,是因為這些美鈔是超量發行,其購買力將與日俱跌,到跌到某一日,當市場出現集體厭惡時,一拋出來,美元的貶值速度,可以驚人。這並不是靠嚇,也不是生安白做,在1900年代,一英鎊可兌6至7美元,今時只能兌1.6美元左右,少了一大截,是因為二次大戰使英國由日不落國變成斜陽帝國。以前因有龐大殖民地的被迫需求,使英鎊價昂,迄至60年代初,一英鎊還是被官價定為兌16港元,但隨着大英帝國力弱,英鎊價不能不回歸現實,取而代之的是美元、日圓。這個英鎊的「失勢」、「貶值」過程不是一年兩年,而是在百年中出現了。

如果美元「失勢」、「貶值」,又是要用上百年,則筆者此文是多餘,因為筆者無命見,相信各位讀者也無百年命去等。然這是十倍速年代,百年所竟之事,可以在十年內見到。《貨幣戰爭》作者Rickards認為會在3、5年內發生,筆者則謂會在2020年之前發生,因為屆時人民幣應會國際化,再加上歐元回穩,俄羅斯和伊朗出來搞搞局,今時美元的貨幣霸主地位,將受挑戰。當世界上的毒販和軍火商都怕所收到的美元有貶值可能性時,並肯收歐元、人民幣時,美元的貶值速度將會提速,一旦啟動這個雪球滾動,將會帶出雪崩。

美國不會任由美元貶值

筆者這個美元失勢估計,是有很多:「如果」、「一旦」、「將」、「可能」的不肯定性詞,是因為美國不是英國,美國仍有11個航空母艦戰鬥群,有N架F35和一小時環球打擊部隊。更重要的是美國有個華爾街團隊,在軍事、金融力量上,今日仍是世難匹敵者,美國是不會坐以待斃,在軍隊未出動前,美國已經早早在外交、商業、金融、貨幣、通訊、能源、糧食等環節上掀起了全面的美元保衞戰。

美國政府一定不會有個美元保衞戰的誓師大會,在國際爭鬥的暗戰中,有很多場戰事,是打了定了輸贏也不會宣之於口,當然亦有些話會做的事,到真要做時,也未必做。作為個小投資者,如果你只醉心於明天股市、金市、滙市上搵多少的,大家可以參考兩周前筆者的出入市錦囊(其實是自2013年以來一直沿用的)便是,揀合條件之股伺機而買便是,但如果想將這些賺到的利潤,留到2020年前後作退休用時,或要參考筆者上周的一系列重刊的舊文,又或是這幾天及明天,講金的文章。這些文章有兩個重點:

⑴美國在打美元保衞戰(筆者的陰謀論);

⑵金的貨幣功能,在70年被美國政府公然拋棄後,或將會覆水重收,並納為正室,明天續。


回歸金本位?
撰文:石鏡泉 經濟日報副社長兼研究部主管
欄名:經濟與投資

當我們講可不可以回歸金本位時,一個最常聽到的反對聲音是,黃金的量,不足以支持環球貿易與金融所需,筆者以前也是持這個想法,但近日改變了。

昨文筆者所提到的《貨幣戰爭》一書作者Jim Rickards認為不是,不是黃金量夠不夠,而是黃金價為何,他認為黃金到7,000以至10,000美元一盎斯時,今時已知的庫存17萬噸黃金量,是足夠支持環球貿易與金融所需。按Jim Rickards的推論,如果仍不夠,便將黃金定為一盎斯兌2萬,5萬,以至10萬美元便是。

金本位制約政府濫印鈔

這個「吹脹了」(inflated)的金價有甚麼好處?以後任何政府都不能亂印鈔票,要印,先要有金。由於任何政府都不能亂印鈔票,鈔票的發行量就受到限制,就可以恢復人們對鈔票的信心。

以前謂不可以回到金本位的原因是,以金價只在幾百元以至一、兩千元一盎斯時,以黃金為本所能印出來的鈔票量會少,這會帶來嚴重通縮,例如香港政府的持金於金價每盎斯1,300美元,只值100萬元時,就只可以印100萬元的鈔票量。那時每呎樓價,可能只是一個仙,那時不愁無「平價」樓買,平價要用「」號,是因為屆時閣下人工可能只是0.0001仙,樓價縮,有乜理由你人工唔縮,咁大幅縮,一定全民縮死。

但如我們給些創意,倒過來想,只要黃金漲價,漲到等同全球的貨幣量時,則閣下人工、樓價仍是跟今時差不多,一個早餐仍是26元,但千萬不要叫金箔燒賣,因那時金價已升至逾萬美元一盎斯。

只金價高,大家不會死,只要早餐價不貴、米價不貴便OK。談了這一堆,有甚麼意義?

大家都知美國印了N量美元、美債,大家亦知美國不可能無止境地再印下去,因為歐元,人民幣一企穩,就算世上有四分一的之前揸美元者轉揸人民幣、歐元時,美債將現擠兌,美元或有信心危機。你是美國國家領導人,會不會容許這樣的事情發生?不會,因為一出現就可能會失控,亦因此美國政府一定要阻止歐元/人民幣可以廣泛流通,從而帶來美元金融危機。

歐元於1992年面世,亦委實搶走了些美元的光采,美滙跌,但不久有歐元危機,美滙又回升。如今歐元危機漸退,再加上人民幣如於2020年真的能自由兌換,並能為市場所接受時,則到2030年、2050年時,美元在歐元與人民幣相夾擊時,會不會痛苦了?

美國一方面不能減太多印美元的速度,但同一時期美國不印美元又不成,一個可以的方法是回歸金本位。當美國講,我知衰,今後大家印銀紙時請先出示持有黃金量,美元率先「晒冷」。結果?請看表一。

黃金佔美國外儲逾七成

美國是今時持有最多黃金的國家,不單如此,其持金量佔其外儲比例達71.7%。而中國黃金量佔外儲比例只為1.2%,你人民幣要國際化?可以,但就絕不可能對美元起衝擊。

筆者以上所言,是否發神經?好彩連華爾街也有人陪我發神經。《華爾街見聞》有如下報道:中國黃金數據猜想:500噸黃金去哪兒了?它這個故事是。

來個簡單歸納:

‧中國黃金協會本月公布:2013年,中國超越印度成為全球最大的黃金消費國,黃金消費量首次突破1,000噸,達到1,176.40噸,同比激增41.36%。

‧同在這一年,中國全年國內黃金產量同比增長6%,達428.163噸。

‧但也是在2013年,中國由香港進口黃金規模同比幾乎翻倍,達1,158噸。這一年裏中國經上海進口黃金數量並未公開。

由以上進口量和產量計算,2013年,中國實際黃金消耗量應該是1,604.163噸(1,176.40+428.163),加上經上海進口的黃金規模,總消耗量預計可能超過1,700噸。這個數據比中國黃金協會公布的消耗量多約500噸。

也就是說,根據黃金協會的數據,這相差的500噸黃金沒有消耗。可中國央行的數據告訴我們,官方儲備也沒有增加:

截至2013年年底,中國官方黃金儲備仍為1,054噸,持平2009年4月數據,連續五年不變。

照這樣推算,500噸黃金就不知去向了。

所以,現在中國央行就面對一個直接的問題:去年金價大跌的時候當真沒有逢低囤積黃金?

低吸高拋符合常理。去年「中國大媽」都趁金價下跌蜂擁淘金,即便中國官方趁低價位買入黃金也沒甚麼大驚小怪的。

而且,當美聯儲逐步退出QE時,中國等擔心國際資本流出衝擊的發展中國家有理由未雨綢繆,囤積黃金以備不時之需。

Pivotfarm估計,中國央行可能對增加黃金儲備的猜疑保持沉默,如果囤積黃金確有其事,一旦公之於眾也會激起金價進一步上漲,這是中國央行不想看到的形勢。

去年10月《華爾街見聞》曾報道,GoldMoney的研究主管Alasdair Macleod將中國囤積黃金與地緣政治聯繫到一起。他認為有一點值得注意:

通過上海合作組織,中國和俄羅斯在多國的支持下正在建立一個經濟集團,這個經濟集團有一個共同特徵——黃金,幾乎所有的上海合作組織國家均在儲備黃金。

中國官方黃金儲備量5年來不變,美國於70年代不再允美元換金,但就未如歐洲一些國家般去沽金,仍然手握這麼多黃金。近日不少央行,連歐洲一些央行也買回黃金,都是已知的事實,但就沒有解釋,今日筆者提出這個回歸金本位的解釋,信不信由你。但如果按筆者推想發展,金價將有機會升、升、升。升到幾多,不知,筆者只知,每年二月,會重刊此文,一就證明我錯,一就證明貨幣危機將臨。

6. 睇得通
2014-06-01 23:22
建築費蠶食地價???
目前香港房地產前景是暗淡的,但是想樓價大跌是困難的,除非政治人物制造重大動盪事件......否則,有恐懼,冇害怕......因為現在香港是藏富於民/藏富於綜援社群,很多在香港領取綜援公屋社群在中國境內有大量現金資產/住宅/商舖........
 
7. 山高雲低
2014-06-02 08:50
T06睇得通兄,
公屋確存在漏洞,值得檢討。
如何杜絕擁有海外,包括國內有資產的人脱離公屋行列,交回間屋给真正有需要的人士,我想是一個刻不容缓的事。
我想,不單止國内外擁有资 產,就算在香港境内,也有很多资產,物業,政府不去追查。
公屋到底是為誰而設?
8. 建築費升幅被放大
2014-06-02 10:01

以前買賣樓講建築面積, 而一般發展商早兩年只給實用率60%, 如今以實用面積計建築費當然由 $2000 psf 之下 變成 $3000 至 $4000 psf.

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