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玩招標,最忌是流標
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玩招標,最忌是流標
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月31日

  今次白石角地皮招標雖然以低價售出,我說以後的招標將會得到高價,不過,很多人未必會明白箇中道理,在陳茂波開始以招標賣地的時候,我已經寫了很多篇文章關於招標,總括來說,玩招標,就不能流標,因為流標會令下一次的標價更低,其實,這亦不是什麼先見之明,這是物業代理界的「打樁法」,若果業主想賣樓,若果那些代理給業主一個價唔賣,下一次那些代理就會給他一個更低的價,幾次之後,賣樓的業主心都實哂,在無何奈何的情況下,只要有一個稍為合理的價,業主最後都會賣。
 
  招標,亦是同樣道理,上次白石角地皮流標,只會導致有份參與投標的地產商出更低價,而政府又希望樓價跌,但又要維持供應量的承諾,低價賣地亦是正常道理。不過,若果政府因為價低而不賣地,各位地產商都沒有損失,誰不知,鷹君冷手執個熱煎堆,以呎價3,300元投得。我大膽說,如果可以「摸」走的話,鷹君最少可以賺1000元一呎,當然,就算每呎4,300元,都不是好價。
 
  今次唔流標,以後,各地產商由聯盟就會變成競爭對手,好似在三國時代,十八路諸侯征討董卓,三英戰呂布之後,董卓見敗像已呈,便棄守虎牢關,臨走前留下傳國玉璽,並放出消息,因為傳國玉璽只得一面,於是十八路諸侯聯盟便變成競爭對手,董卓仍然可以手執漢朝的軍政大權。我建議政府官員要重讀這段三國,想辦法瓦解聯盟,才可以賣地賣得高價。我大膽說,如果政府決心賣地,越多地產商參與,地價越高,無它,土地乃地產商製造利潤材料,沒有土地,根本不能發展。當然,土地買得越平,樓價賣得越貴就最好,但是招標,的確是考地產商的功夫及遠見,所以,各地產商落標的銀碼相距很大,但若果他們知道政府不接受低標價,當他們落標的時候反而會保守一些,大不了政府是收回招標的地皮,若果地產商知道政府志在必售,出價便不同,所以,港鐵又學人招標,但又唔敢接受低標,最後,標價越落越平,現在都唔知道怎樣收科,據聞陳茂波臨危受命,將會負責港鐵招標,有什麼難度,總之,講明一定會賣,就會有地產商出高價,千祈唔好流標,這是招標大忌。

玩招標,最忌是流標
1. 睇得通
2014-05-31 09:14

若果業主想賣樓,若果那些代理給業主一個價唔賣,下一次那些代理就會給他一個更低的價,幾次之後,賣樓的業主心都實哂,在無何奈何的情況下,只要有一個稍為合理的價,業主最後都會賣。
 ..........此招....對於心急賣樓業主有效???

對於有個人主見賣樓業主冇效???我會平衡市場實況提升為合理更高價格..........

2. 朗晴
2014-05-31 09:54
儍鹰為免流標,白石角地以三千三呎價賣比鹰君,未來啲地會点拍呢?
香港八十年代以前,各大小地產商買地係玩圍標派餅仔既,即市價一千,佢地最後会舉到六百,而投倒地个間,就攞兩舊水平分俾各持份者。
下次就輪到另一間去投,然後又分餅仔………
依家有ICAC,應該無人再敢食餅仔,但儍鷹请,就唔同講法,你啲地產商唔食,就係唔俾面,前排天榮同白石角兩鑊,你班友玩罷食,儍鹰及矛波已好唔like, 所以呢餐決定質你食,俾價即沽。
今年重有成三十幾幅地未出街,咁IQ合格既地產商,都知未來日子應点去食餅啦!
輪隊開个试食價,去食儍鹰餅囉,反正啲餅唔食會过期嫁,呢鑊庫房真係多得儍鷹唔少呀!
3. 睇下邊個急啦
2014-05-31 10:39

我贊同博士的觀點.


如高手們的分析, 政府其實無地, 而市場上又有龐大購買力, 樓價不爆上, 都會平穩向上.


大孖沙看政府心急賣地而忍手, 以為可再平D才買, 但D地皮就一幅幅被中小及大陸發展商投去. 流標無人爭就話可以下次玩過, 但D地被人買下買下買晒佢, 遲幾年他們賣咩?


除左長實生意多元化玩唔玩都得. 其他大孖沙呢? 大家都靠手上商場租金收入便算???

除非極度看衰樓市, 不然中大型發展商為了地皮不再"被搶", 都只有加入戰團.


要投到地, 就係要出最高的價錢.



4. 亮劍
2014-05-31 10:48

亮劍 2013-09-24 14:55:25 舊文章重貼

政府呢個打擊樓價政策,其實有一個極大盲點!

本來地產商打開門口做生意,平買平賣,貴買貴賣,如果好彩,還可以平買貴賣,但計算錯誤呢,貴買平賣都仲得!

但現在你政府話到明樓升就是「不佳」,坊間仲話地產商係打家劫舍嘅歹徒、係霸權!

咁佢哋咪大大聲細細注囉!

政府公開叫人投嘅地,大嘅食咁幾件巨無霸,就輪到中型嘅同行埋位,當呢班都飽埋,就到小型嘅輪流分餅,務求同你政府清倉!

至於港鐵嗰幾幅乜嘢大圍天榮日出元朗呢,就壓你叄成起碼,一件污,兩件穢,又唔係未試過流標。

根據我統計,喺發展商手上嘅農地,夾埋有上億呎,根本仲多過你政府嘅 Landbank,本來你CY好聲好氣,就同人商量下,但政府你唔so人,又玩人,仲請人食埋檸檬添,咁人哋當然唔會同你急,將那些農地改變用途啦,呢次睇下邊個死!

政府越來越多花神,攪到地產商瀨屎瀨尿,佢哋就越保守,你政府越想人家起多啲樓,人哋就越去食多幾噸豬油,客觀來睇就越整越無貨賣!

*****在此重申我亮劍,在今日之前並無收過任何地產商、地代、網主、湯博士一分錢及一句料,以上預測,絕對係我依據『常識』作合情合理的推算!

5. 亮劍
2014-05-31 11:09

在今年3 月中我寫過

以下 10 幅比較大件嘅「豪宅地」,由 09 年尾到 11 年中,共為庫房帶來共 58X 億收入,除紅磡灣填海區地皮樓面地價約 9,597元,以及科進路 23 号平均 7,2xx 元外,地產商地價成本最少都過万,現在都唔知點算!

--昨日(20091228) 舉行今年最後一次土地拍賣,推出大埔白石角最後兩幅臨海地皮,結果分別由信置及與嘉華國際合組的財團以共104億元奪得,平均每方呎樓面地價逾七千元,料兩地總投資額約180億元,建築費每方呎2,6002,700元,較毗鄰三幅地皮貴四成至五成,樓面面積約1.48百万平方呎

(天賦早一排賣樓花還未清倉)

--1068,港府首度透過不定期拍賣方式主動推售的何文田前山谷道邨二期豪宅用地,在多家大型發展商爭奪下,最終由新鴻基地產(00016)以109億元高價投得,不但超過市場預期上限,並且較底價高約60%,創歷來政府賣地第二高成交價紀錄。該地皮平均每方呎樓面地價達12,540元,創九龍區豪宅用地樓面呎價新高,新地預期項目總投資額達180億元,樓面面積約87万平方呎。

(總投資額達180億元,地價係109億,中間係咪 71億?樓面面積約87万平方呎。即每呎發展成本等如 8 K)???

--備受市場注目的山頂聶歌信山道豪宅用地昨日(10 728)拍賣,最終由首度合組財團的南豐及九倉(00004)斥資104億元投得,較開價高30%,平均每方呎樓面地價逾3.2萬元,業界預期物業落成後,分層單位及洋房售價每方呎可達4萬及5.5萬元,樓面面積約32.5万平方呎。

--長實於10817中兩件,第一幅拍賣為九龍亞皆老街204號前民安隊訓練中心地皮,開價為28.57億元,最終更以41億元成交,高勾地價43.5%,平均每方呎樓面地價約達10,398元,樓面面積約39.4万平方呎。

第二拍賣的紅磡灣填海區地皮,競投氣氛熱烈,最終以35.1億元售出,地皮平均每方呎樓面地價約9,597元,高勾地價約98.3%,樓面面積約36.6万平方呎。

--昨日(10831)拍賣的九龍塘義德道一號豪宅用地,拍賣氣氛熱烈,最終由嘉里投得以12.85億元成交,不但遠超市場預期上限,並較開價高95%,平均每方呎樓面地價逾1.65萬元,為歷來政府賣地呎價第四高,同時為九龍區新「地王」,樓面面積約7.79万平方呎。

--昨日(101012)拍賣九龍塘義德道三及五號豪宅用地,最後由華懋集團斥資16.3億元投得,較開價高約54.8%,樓面呎價約17,976元。成交價雖屬預期中位數,同時樓面呎價較義德道一號僅高約8.3%,但已再創九龍區新高。華懋稱,施政報告無影響意欲,料總投資約20億元,估計開售價每方呎最少2.2萬元,樓面面積約9万平方呎。

--昨日(11512)舉行的拍賣會吸引多家大型發展商到場競投,其中「打頭陣」的司徒拔道前嶺南書院豪宅地,由新地以44.9億元奪得,每方呎樓面地價約24,829元,預計連地價計算項目總投資額達80億元,樓面面積約18万平方呎。

(總投資額達 80億元,地價係 45億,中間係咪 35億?樓面面積約18万平方呎。即每呎發展成本等如 19 K)???

--政府昨(1169)舉行本年度第三次地皮拍賣,波老道豪宅地以95億元開價,最終由長實擊以116.5億元奪得地皮,高開價約22.6%,樓面呎價約26,763元,樓面面積約43.5万平方呎。

 

人哋發展商出價投地那時,係預咗以溢價賣俾全個世界最頂尖,最有米嗰班人,但一年多前政府就話港人首置優先喎,仲要抽人 BSD DSD

--那麽上邊嗰啲樓的客路係咪窄咗先?

--發展商咁樣被人揾老襯法,唔通就要硬食?

--就唔可以通過補充翻啲「平地」來減少損失???

 

我上面幾段嘢所講,前幾年入咗香港豪宅地發展商,包括長江、新地、會德丰及信置等已經坐曬艇,喺度小露寶!

為求減少損失,他們已經或將會做嘅嘢係⋯⋯

 

--減少投地

--減慢建築進度

--樓盤唔平頂都唔攞出來賣

--放售其他資產及分拆子公司以改善盈利及現金流

--將落成嘅樓盤放租以避風頭

--搵人或親自披甲上陣,去區議會「發表意見」,以阻撓你波叔任何增加私樓土地嘅途徑

--發動輿論攻勢要求輸入外勞,呢一鑊人哥閒姊一定唔肯過你,咁就可將樓盤落成延誤嘅問題呢個燙手山芋拋咗去政府嗰度

--流你大西北及大埔標,因為呢兩度係 1415 年供應重心,大把地排隊等推

--一喺落個半價標搏大霧,一係索性連意向書都唔交,標都唔落

--農地補地價當然睬你都有味

 

現在地產商俾人搵笨搵到頭上,佢哋唔發爛渣你波叔就當人流、會唖忍?

你政府想插人兩刀之後就行人,呢個世界那有如此便宜同着數嘅事?

呢班發展商惡慣,可是省油的燈?

 

你唔俾人「低價」補翻幾幅地,以溝淡土地成本價,咁你呢個財政年度,可推出倒萬四個單位嘅土地出來,都當我亮劍輸!

6. 山高雲低
2014-05-31 15:18
 博士, 
通漲猛於虎。建築成本一路升,但政府又不許楼價上漲,甚至要其下跌。
在此情況下,政府唯一能做的唯有土地大平賣。 
若果分析正確的話,那麼未來招標的土價還可以一平再平,一幅平過一幅。
不過就算地價=0,楼價在现水平也跌不了多少,假設通涨继續上升的話。
如果楼價再不許升,發展下去,莫非要政府免收地價之餘,還要補貼發展商起楼。
難道這就是梁府的腦袋。
7. 大寶二寶
2014-05-31 16:00
回6 山高雲低兄

博士相信未來標價會升, 即地價成本上漲, 如未來楼價下跌兩三成, 咁地產發展商边有意慾投地, 已係手果D都會拖慢施工, 供應如何大增。

吾通正苦自己起楼? 但錢從何来? 地價收入少, 楼宇交易厘印费少, 相關行业利得税少?想做都有心無力。

由內地發展商做? 當頭果幾次吃過虧後仲會吾會咁勇咁搏吖? 諗吾掂數.........

共勉之, 哈哈!
8. To6
2014-05-31 16:02
山兄, 真難以想像這可能就是梁府的腦袋?
9. To6
2014-05-31 16:02
山兄, 真難以想像這可能就是梁府的腦袋?
10. To6
2014-05-31 16:02
山兄, 真難以想像這可能就是梁府的腦袋?
11. To6
2014-05-31 16:02
山兄, 真難以想像這可能就是梁府的腦袋?
12. To6
2014-05-31 16:02
山兄, 真難以想像這可能就是梁府的腦袋?
13. 山高雲低
2014-05-31 16:13
大寳二寳兄, 
標價升的條件是容許楼價可以按市場機制向上調升。
如果楼價下讓上升,受制於辣椒,標價升豈不是要發展商蝕水?
14. 山高雲低
2014-05-31 16:14
大寳二寳兄, 
標價升的條件是容許楼價可以按市場機制向上調升。
如果楼價下讓上升,受制於辣椒,標價升豈不是要發展商蝕水?
15. 肥婆四
2014-05-31 23:03
Cy治港=廢青治港=燥音治港=亞蘭嫁亞瑞!

16. 好心著雷避
2014-06-01 00:15

受到多面攻擊!!!好心著雷避!!!

梁振英︰租管對租戶適得其反

2014年02月18日 10:45 星期二

now新聞台】行政長官梁振英再次澄清,政府對租金管制的立場沒有改變,認為重新引入只會對租務市場帶來負面影響,重申解決房屋問題最有效的方法是增加供應。

《施政報告》梁振英:租管政策不奏效 最終影響基層市民

(阿思達克財經網) 2014年01月16日 11:48

行政長官梁振英出席立法會《施政報告》問答大會。有立法會議員向梁振英提出租金管制政策,措施包括租住權保障及租金調整幅度管制,以協助基層市民。梁振英回應指,本港70年代末曾經推出租管措施,惟經驗所得,與外國國家所得經驗一致。雖然過去數十年多個國家樓市曾經出現起伏,但已絕少國家再推出租管措施,因影響牽連甚大。
他解釋,若立例實施租管,業主或會封盤,因而影響市場流通性,及樓宇的市場價值。出租盤將會愈來愈少,租金只會上升,結果將適得其反,最終受害是基層。
他重申,政府會盡最大努力興建更多公屋單位,以滿足基層市民需要。(ka/a)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

 

 

17. PL - 向湯文亮博士求教
2014-06-01 00:47
近日見拍賣場有好多拍賣1/2業權又冇樓契的平住宒拍賣,  湯博士或各位高手有何高見 ? 能否順利成交?是否投資陷阱?
18. 睇得通
2014-06-01 08:05

送給  梁振英 先生的施政議見:

住建部倡樓市「不保不壓」

(綜合報道)(星島日報報道)中國住房和城鄉建設部早前對主要城市調研一周之後,已手總結並編寫報告,並在適當的時候向國務院分管領導匯報,且將成為決定未來一段時間房地產調控政策的關鍵。《中國經營報》報道,住建部將向國務院提出房地產政策建議。「不打壓、不刺激,尊重市場規律對房地產市場調整的作用,及加強市場監控、做好應對方案」,將為下一階段房地產市場政策。

  住建部上月派出多個調研組,前往南京等長三角、深圳等珠三角城市調研,了解當地房地產市場、政策等方面的情況。至5月中旬,調研工作已經陸續結束,轉而進入總結階段。調研的關鍵因素為庫存,因庫存關係到雙向的調控。住建部從年初開始便認為,一個城市的房地產監管政策鬆或緊,庫存是一個關鍵的指標,因此,無論是調研的過程當中,還是在總結的過程中,被調研城市的庫存狀況,都獲重點關注。

19. 睇得通
2014-06-01 08:10

近日見拍賣場有好多拍賣1/2業權又冇樓契的平住宒拍賣,  湯博士或各位高手有何高見 ? 能否順利成交?是否投資陷阱?..........

多嘴講一句:

便宜莫貪,麻煩多多????

20. to 15/f
2014-06-01 11:03
你都知道而家係"廢青治港",樓價必冧係必然事實!唔順可以爛屍!重知一人一平樓就係香港未來廿年房屋政策!
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