會計人-------

現在整個樓市有幾類人在市場 1.發展商 2. 炒家 3.收租客 4.用家

樓市全面下跌的第一警号已吹響, 就是發展商減價. 第二警号也已吹起, 炒家離場,有些還要損手-------

其實在2010年底，當政府出咗 SSD 之後，最先離場的是炒家, 但他們絕大部分都無損手先真，因為拒哋變曬做收租佬，而當時 CCL 連 90 都無！

至於收租客,現時收租回報(扣除管理費差餉, 但未扣利息支出)只有三厘多甚至更低, 還要付經紀佣金, 更怕收唔到租. 這班收租客對息口反應最敏感., 如果利息上升多二厘,他們已貼錢買難受,唔賣樓都傻-----------

美聯樓價走勢圖 3 月係建呎價 6,993；同期建呎租係 23.63，即回報係 4 厘樓上。

仲有呢班收緊租嘅業主的入場時間，好可能係幾年甚至十年前，即 CCL仲係 7X或更低之時，拒哋嘅租金淨回報可能講緊七八厘！

你又話如果利息上多兩厘點算------可能你唔知，昨晚 10 年期美債息，已經跌穿埋 2.47 厘關鍵位，在此你夠唔夠胆講：『昨晚掃入10 年期美債嘅投資者係傻的？』

最后是用家,也有幾種.一種是供樓能力穏健.無論息口怎樣也可以應付,但樓價跌了就心理上不好受. 另一比較果斷不怕煩, 先賣后租, 待低位再買回自住--------

如果樓價打後幾年真係跌低過現在呢個位，那真的好難受呀，但如果唔係會點呢？你明明供倒樓但選擇做租客，但睇住樓價同租金係咁升又係咁同人供樓就唔難受嗎？

最后一類是對息口及樓價都敏感一族,息口上升自然要供多些或長些(如果可再加長的話). 樓價下跌至負資產就比銀行追差價.比不到的就孌銀主盤, 加速跌勢------------

我再三強調，心理質素唔好又無乜實力的人，請你們千千萬萬唔好走去勉強上車，否則會使你惶惶終日，又茶飯不思，咁痛苦真係做租客安全啲，而那些風險咁大會輸身家嘅嘢，就由嗰班唔知個死字點寫嘅業主承擔啦！

所以, 明年開始,美國加息風險越來越高, 大家做好準備---------

幾乎所有業主已被告知，呢個一厘息可供樓的優惠期有限，不日完結！

而大家亦已作好打後日子要供4到 5厘的預算，唔想咁亦可到大X銀行做 3年定息供款，只收你兩厘啫！

而未上車的準業主，請你淡定！銀行將會同佢哋做足壓測，包保他們係有實力之仕先俾拒哋去買樓！

雖然呢度既人未必人人睇得明, 但睇得明既人應該要小心了.

人皆自利——這是上周《明報》財經沙龍講者、《香港股票財技密碼》作者梁杰文的演講主題，並由此帶出投資股市的最重要原則：只買大股東持有重要比例的股票，若其在密密增持股票的更佳。

梁杰文指出，大股東不是開善堂，任其將公司的營運或收購說得如何天花亂墜，卻沒有用真金百銀投下信心一票，甚至減持，大家會覺得「故事」可信嗎？大股東豈會放棄自利的機會，白白讓小股民賺錢？

梁又引述一個小故事：巴西一間飛機公司，安全紀錄欠佳，公司想出一個辦法，就是要維修員輪流乘坐維修好的飛機，由於性命攸關，維修員在工作上自然加倍上心，此後該公司的飛機安全紀錄即大大改善。故事的教訓是，要買與大股東真正同坐一條船的股票，即是大股東要持大股，公司蝕錢他也不好過，公司賺錢他會明顯得益，如是在明顯增持更好。

基於上述揀股原則，梁杰文指「四叔」李兆基做大股東的恒基地產（0012）便值得看好，皆因其家族持有該公司六成以上股權，並不斷在增持。說到恒基，筆者可以補充一句，「四叔」近一年多少有買地，卻不斷增持該公司股票。

不說股票，分析樓市可否應用梁杰文的方法？「超人」李嘉誠也是一年多沒有買地，卻不斷搶先同行低價賣樓，如現正開售的荃灣環宇海灣，首批350伙開價便較同區二手樓相宜，結果四日已收到9200票，成為近年的新盤票王。

有趣的是，雖然市場反應如此熱烈，但長實（0001）卻宣布原價加推241伙，並沒有趁機加價。套用梁杰文的分析股票理論，那是大股東在「醒」小股東(發展商益市民買平樓)，還是……

O門2萬人上街反凸手縣官免貪肥雞餐時，其中一名女示威者受訪時話：（樓價呢幾年升咗幾乎10倍，我哋啲人工至升到4倍，我哋生活好難，根本買唔到樓呀！）。

懶人知道O門樓價勁，但係唔知道咁勁，如果嗰位仁姐無吹水，我就真係恨到流口水，早知去O門買樓，就算好似港淡話跌一半都重有5倍賺，講樓市泡沬O門咪重大得多，O門大哥都唔爆，香港有乜資格爆？

雖然呢度既人未必人人睇得明, 但睇得明既人應該要小心了.

 人皆自利。

27樓 陸先生寫文章嘅功力真係令懶人佩服，既功力深厚又謙虛，短短4個字，就點岀晒成篇文章嘅中心思想，一睇即明，即時行騎樓底。

CCL是二手成交的指數. 如果包含一手樓價因素, 結果會很驚嚇.-------- 一手由有溢價變貼市價，本來 2 手要跟跌少少，但重置成本過重，小业主因而一动不如一静。

我相信4厘是未扣管理費差餉等--------我計回報係一年抽三個月出來做皮費、預折舊準備及交稅，所以淨回報係三厘以上。

沒有人會用十年前個價計租金回報吧, 用市價才有意思--------但收租佬都睇現金流喎，一年下來在扣除所有支出後有淨現金收入，絕大部分人會傾向繼續持有物业，都係嗰句，重置成本過重。

他們一般都是機構投資者, 今日買聽日賣好平常, 也可能做對沖--------你應該講那班.投資者補淡倉好D，又係28定律，絕大部分之前睇死債息會升，大家跟紅頂白大手空美債，呢次俾人夾淡倉----