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低標,其實是高標的序幕
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低標,其實是高標的序幕
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月30日

  鷹君以樓面價每呎3,300元奪得大埔白石角地皮,有人替信置唔抵,其實,冇乜抵唔抵,大家做生意,早已計掂條數,現在又唔係蝕錢只不過是成本價高了些少,而且,白石角地皮又不是政府直接批給鷹君,每一個地產商都可以入標,價高者得,要怨就怨自己出價不夠高,做生意,這些事經常都會發生,如果做老闆這樣都睇唔開,點做大地產商。
 
  鷹君今次能夠以低價奪標,其實是拜上次流標所賜,陳茂波以招標賣地以來,只是試過一次流標,但已經令地產商認為政府不會接受低入標價,所以,大家在入標的時候都會入一支低標,極其量是政府見入標價太低收回,各方都沒有損失,誰不知政府今次嚟真,竟然低價都賣。其實,今次做法沒有錯,反而上一次收回就值得商榷,講明是價高者得,政府又沒有訂出一個底價,鷹君奪標又有什麼出奇,下一次招標,各大地產商都知道政府以最高標賣地,又不會收回,我相信,各大地產商落標必定會進取得多,今次招標收入雖然減少,但換來以後的招標,各大地產商都不會有保留,盡力出價,標價又一定會再上,今次收入雖少,但以後招標收入必定會增加,此舉實屬除笨有精。
 
  地產界人士根本不信任招標這種制度,近期已經很少物業以招標形式出售,就算以領匯來說,講明價高者得,載標後又要等一個星期才出結果,期間有沒有協議,外人是無從得悉,所以,就算領匯招標,都得不到一個好價錢,如果不是標書內有明文規定,不得轉售、轉讓,甚至連公司股東亦不可改變,我相信那些商場可以立刻被奪標的人「摸」走,即是領匯未能以最高價賣走那些商場,未能為股東爭取最大利益,招標又有何用。
 
  香港政府始終還有一定信譽,故此地產商願意落標,而且,政府不會在截標後分別與地產商商討較高價錢,在政府官員說,對於出價最高的中標者,只有「賣」或者「不賣」兩種選擇,若果選擇「不賣」,下一次地產商就不會踴躍落標,以後地價只會在低位徘徊,選擇「賣」,今次雖然價低,但顯示特區政府一諾千金,除非所有地產商圍標,否則,下一次招標價錢一定會攀升,所以,我認為今次政府低價賣地,是一個聰明兼負擔承諾的選擇,若果又流標,下一次地產商出價會更加保守。

低標,其實是高標的序幕
1. 亮劍
2014-05-30 08:56

信置雄霸白石角

昨日(200912 28)舉行今年最後一次土地拍賣,推出【大埔白石角最後兩幅臨海地皮】,結果分別由信置(00083)及與嘉華國際(00173)合組的財團以共104億元奪得,僅高底價逾四成,貼近市場預期下限,惟平均每方呎樓面地價逾七千元,創新界區地皮呎價新高。信置昨連下兩城,按其攤佔可建樓面計算,信置持有白石角全部五幅土地共約59.8%權益。

信置主席黃志祥稱,白石角二期D1地為集團全資投得,毗鄰的D2地則持85%股權,餘下15%由嘉華國際持有,昨日兩幅地皮成交價好合理,非天價,並指「香港樓永遠不會賣平」,料兩地總投資額約180億元,建築費每方呎2,6002,700元,較毗鄰三幅地皮貴四成至五成,惟無集資壓力。

樓面呎價貴絕新界區

他指兩地最快半年後動工,將興建提供分層單位、低密度住宅及洋房的超級豪宅,最快兩年後開售,被問及日後每方呎售價會否達2萬元,他指「希望啦」,集團有份於七年投得的白石角三幅地皮項目,冀明年推售。

嘉華地產董事總經理呂耀華稱,白石角五幅住宅地將是九龍及新界區最現代化及環保的豪宅項目,銷售呎價可望達1.5萬元,又認為樓市現時僅「抖抖氣」,之後會繼續上升。

昨日(200912 28)為本財政年度的第二次土地拍賣,地政總署助理署長兼拍賣官苗力思以勾地價36.04億元,首先拍賣白石角二期D1地,由持38號牌的新世界(00017)率先承價,第二口價為36.5億元,其後每口價5,000萬元,但第二口承價相隔達數分鐘才獲承接,之後每口價都隔最少一至兩分鐘,直至47億元後才加快,七個競投者共承32口價,由持3號牌信置代表以51.5億元投得,歷時30分鐘。

地皮競投節奏就有天淵之別,該地開價及每口叫價相同,歷時約20分鐘,有十個競投者舉牌承接34口價,結果由持28號牌的嘉華國際以52.5億元投得。兩幅地皮樓面呎價均逾七千元,貴絕新界區。

長實(00001)執行董事吳佳慶表示,成交價屬「好好價」,對於市場指成交價屬預期下限,她強調只是市場期望太高。她指土地為香港珍貴資源,市民對居住環境有要求,興建的樓宇已不能太高,亦不能向橫發展,更顯地皮有一定價值。

南豐:五地不合併發展

南豐董事總經理蔡宏興表示,集團在區內有落腳點對投地有好處,但有份投資的三幅白石角地皮,不會與昨日拍賣的兩幅地皮合併發展。

信置(00083)白石角「王國」,除擁有臨海優勢外,同時鄰近科學園,規劃格局令人聯想到當年為拓展創新科技,於港島薄扶林開展的「數碼港」及其住宅部分「貝沙灣」的發展計劃。近日有地產界人士用「翻版貝沙灣」來形容白石角。

若按地盤面積計算,白石角全部五幅地皮的地盤面積合共約一百零一萬方呎,與貝沙灣(即數碼港住宅部分)九十三萬方呎相若。不過,因兩個地方的地積比率不同,貝沙灣可建樓面面積約四百一十萬方呎,較白石角可建樓面約三百二十五萬方呎為多。

此外,由於數碼港獲港府以批地注資方式參與發展,所以整個數碼港的批地價僅七十九億元,整個數碼港的發展權成本為一百二十二億元,當中未計算住宅部分的建築成本,因為發展模式存在根本分別,所以不能直接比較。

數碼港累賺二百億

根據資料顯示,直至目前整個數碼港項目計劃合共為港府及發展商帶來超過二百億元利潤。

 

2. 睇得通
2014-05-30 08:59

低標,其實是高標的序幕???

同一個道理: 2003年買樓是正確的!!!

2004年買樓是正確的!!!

2005年買樓是正確的!!!

2006年買樓是正確的!!!

2007年買樓是正確的!!!

2008年買樓是正確的!!!

2009年買樓是正確的!!!

2010年買樓是正確的!!!

2011年買樓是正確的!!!

2012年買樓是正確的!!!

3. JL
2014-05-30 09:30
文字!確是能將攣忸直。
4. 亮劍
2014-05-30 09:48

本來話賣限量版,人哋当然俾你溢價啦。

但現在你不斷加推,咁對之前入咗限量版的買家公平嗎?

現在小业主拒哋俾人誤導喎!!

5. YA
2014-05-30 10:01
YA to DR.
6. JL
2014-05-30 10:17
依我看法,每呎以$3,300投得此地,若是由緊貼市場的發展商如長實、新地或恆地奪得,可視之為地價見底的先兆。

實情是由闊別香港已久、沒有在港買樓發展住宅多年的鷹君以$3,300投得,很可能已墮進 "Winner's Curse"了....
7. 睇得通
2014-05-30 10:46

依我看法,每呎以$3,300投得此地,若是由緊貼市場的發展商如長實、新地或恆地奪得,可視之為地價見底的先兆。

實情是由闊別香港已久、沒有在港買樓發展住宅多年的鷹君以$3,300投得,很可能已墮進 "Winner's Curse"了....

任何人投得,都有利可圖,市場震盪風險是存在的!!!

不需要杞人憂天.........

8. 順民
2014-05-30 10:53

或者梁政府今次是騎虎難下﹐沒得選擇﹐倘若再流一次標點算 ﹖今次出價最高者都只不過是3300元﹐可見也非是積極進取者﹐都係諗住搏一搏心態﹐點知泠手執個熱煎堆。亦可看到其他對手出價是如何之低﹐可能是低於 3000元 也說不定。請恕在下不能認同博士見解。既然地產商看到政府平價都肯賣地﹐以後又誰敢出高價 ﹖萬一下次我用 7000元呎價投地﹐再下一次你政府又將同等地皮以 3500元售出﹐誰願做這水魚 ﹖等如有人昨天在超市用10買了一罐罐頭﹐但今天超市突然大減價賣 5 元一罐﹐到明天又升回 10 元一罐﹐誰還願意去買 ﹖這就是有人用權力政策去左右市場﹐就是一隻有形的黑手﹐純粹用經濟學去分析很難預知未來結果。而濫用權力的人亦不惜以本傷人﹐反正少收幾十億是庫房損失不是他個人損失。錢花光了之後﹐下一任誰還敢和我爭奪這寶座 ﹖

9. 順民
2014-05-30 10:59

補充 :

錢花光了之後﹐下一任誰還敢和我爭奪這特首寶座 ﹖

10. 睇得通
2014-05-30 11:00

或者梁政府今次是騎虎難下﹐沒得選擇﹐倘若再流一次標點算 ﹖今次出價最高者都只不過是3300元﹐可見也非是積極進取者﹐都係諗住搏一搏心態﹐點知泠手執個熱煎堆。亦可看到其他對手出價是如何之低﹐可能是低於 3000元 也說不定。....

其他標是摺死雞標1800------800間.............

11. 亮劍
2014-05-30 11:01

2. 亮劍 2014-03-27 09:12:34

就算每一呎私樓賣一万,條數可以有好多變化,現在當你係足球教練:

 

原本香港係打呢个 424

A  地價----4,000

B  發展成本----2,000

C  毛利----4,000

D  實呎價----10,000

 

建築費升咗成仟,發展商要嘔翻一仟出來,要轉打呢个 433 

A  地價----4,000

B  發展成本----3,000

C  毛利----3,000

D  實呎價----10,000

發展成本再升,CY仲希望地價維持不變,要人打 442

A  發展成本----4,000

B  地價----4,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

但發展商話都係打翻 433好啲。

A  發展成本----4,000

B  地價----3,000

C  毛利----3,000

D  實呎價----10,000

當然發展商最想打 442啦。

A  發展成本----4,000

B  毛利----4,000

C  地價----2,000

D  實呎價----10,000

發展成本再升,要打 352

A  毛利----3,000

B  發展成本----5,000

C  地價----2,000

D  實呎價----10,000

但現在發展商睇死你 CY同波叔好大喜功,要喺今个財政年度,硬推 18,800个單位,呢次有糊唔食,真係罪大惡極!咁大家一人出一分力,輪你大米圍你標,當食盡你政府土儲之後,咁就轉打 451都有份。

A  毛利----4,000

B  發展成本----5,000

C  地價----1,000

D  實呎價----10,000

我在弍樓嘅中心思想,係本人睇倒有「磚家」話地價跌咗喎,那麼樓價就会跟跌囉!

但佢哋喺發表呢啲偉論前,有無考慮過比較嗰兩幅地有下列因素差別?

發水成數有無唔同?

期間融資成本高低?

不同時間建築費用差距?

當時市場氣氛差異?

本人講一万銀一呎,只係想指出,就算打後幾年樓價,真係橫行冇升跌,你地價都可以有好大變化啫。

當地產商仲可以以溢價幾成,賣遠期樓花嗰陣,你打 442 執六七成毛利,真係閒過立秋。

其实毛利嘅嘢,係地產商落標前做評估,話明係估當然有機會估錯,現在市況太多不明朗因素,那麼發展商嘅精算師,當然落个執死雞價來保障自己啦,得嘅話安全系數高啲。

唔得嘅話俾同行執倒亦冇所謂,下个月政府又有另外兩幅地攞出來,到時咪再來過。

要是政府唔肯給人魚肉流標咁仲好,這等如中期供應減少 or 政府堅持高地價政策!

荃灣西三相連地,長江已經中咗左右兩幅,但連中間嗰幅都唔去爭以爭取協同效應;信和連白石角相連臨海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅價值,就知地產商个想法,係以計掂數為原則!

現在喺大西北及東涌嘅一手樓,你發展商要出貨平均實收 8仟一呎咁大把。

當建築費四仟銀一呎,利息、專業人士及其他費用係一千元。

呢度每呎成本係咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000

樓價要是跌 3 成,那發展商平均實收係咪得翻5.6 K一呎?

那麼剩下來呢个600大元,究竟点分先?

政府收地價 3百、發展商攪四五六年執3百?

或政府零地價批地,然後讓利俾發展商執 12 %

而在市區收舊樓重建呢條路,仲俾丰滙一炮打沉埋!

現在喺九龍收一間 50 年左右嘅舊樓,你一呎冇一万唔該死開。

當呢个地盆有一万呎,总樓面面積有 3.5 万實呎。

唔計地舖即先付 3.5 億俾業主。

當建築費四仟銀一呎,拆遷、利息、專業人士及其他費用係千五元。

在未計補地價因素下,當俾你發展商起夠总樓面面積 7 万實呎。

呢度係咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 億?

總成本加埋係 3.5 + 3.85 億等如 7.35 億,即每一呎成本係 7.35 / 7 万實呎 = 10,500 元!

同現在丰滙實收呎價一樣!!!

那麼呢个棵蓆:

發展商一毛子都執唔倒!

政府斗零補地價都無!

地舖業主條數都唔知點計!

大賺大攪、小賺小攪,無肉食盞攪!

喺農地轉屋地的談判過程中,你政府唔想俾人話官商勾結,那個補地價會去到盡。

但另一方面地產商要追求最大利潤,補地價最好越平越好。

雙方利益有嚴重衝突,又各自要向頂头上司及小股東負責交代,本來解決呢個差距嘅最佳方法,係後市有『想像式上升空間』!

 

例如XXX地區一手可平均 1 万出貨,條數咁計:

A  發展成本----4,000

B  地價----4,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

 

你政府各級官員話明,你個市一升就做你世界,但所有成本真係升咗喎,那條數就要咁計:

A  地價----3,000

B  發展成本----5,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

 

政府要是令人有『想像式上升空間』又點呢?香港大部分時間有通貨膨脹,那麽發展商當對下六年,呢个XXX地區每年每呎升 500 元,那條數就可以咁計:

A  地價----3,500

B  發展成本----6,500

C  毛利----3,000

D  實呎價----13,000

 

咁政府就可同小市民交代,拒哋已經係傾倒个「市價」返來。

而發展商亦可發表,拒哋出呢个3,500高價,係睇好後市啫!

 

現在個市曲街,地代食榖種、發展商推大碼貨樓花有困難、政府拍地收入大減,最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀!

 

呢幾年地產業,日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出來,阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市,加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升,那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎?

 

大伙兒都係讀嗰啲書,揸住嘅又係相同數據用來計,分別只是部分觀点有落差,那麼真係一個唔好彩,嗰班仲裁人估出來嘅價,仲高過政府心目中嗰口價的話,咁地產商咪窩輪炒粉要唔要硬食先?

無咗『想像式上升空間』,那幾个大型發展商會點玩,仲唔係傻仔都估倒嗎?

而呢个『想像式上升空間』可以係人們美麗嘅幻想,未必實際出現都得嫁!

但現在 CY 就連人哋發下白日夢都唔俾,咁大家咪齐齐学小學生做加減數囉!

你發展成本每升一百,地價減翻一百;或你預計樓價每呎跌一百,地價又減翻一百,係咪正路過正路先!

12. RT
2014-05-30 11:07
Very acculate interpretation.  Good Analysis!  I being an experienced estate agent, totally agree with Dr. Tong's point of view.  Best...
13. 結論
2014-05-30 11:14
發展商高價入標,利好樓市,樓價會爆邊升,發展商低價入標,甚至流標,更利好樓市,樓價會爆邊大大大大升升升!
14. 不明白
2014-05-30 11:43

現在明白"招標"其實是等於"黑箱"作業, 而湯博士的標題"低標, 其實是高標的序幕",確實絕妙 !

15. 金翅大檸樂
2014-05-30 11:45
建築費貴過地价已活生生証明,依俙記憶中好似從冇發生過,有D驚,希望學成哥話,有4至5成首期買至好,就算跌一半都唔會銀行CALL LOAN,共勉之.
16. 肥師奶
2014-05-30 12:38
黑箱作業是必須的, 要知道鷹君羅生是最早支持梁振英做特首果班人, 政治上支持總需要有回報, 當然啦, 果D最早不支持梁生既有錢人可能需要撤資, 或者很快面臨牢獄之災, 政治是很現實的, 千萬不要站錯了隊.

如果我無記錯, 啊湯博士好似最早也不支持特首.......^.^
17. 亮劍
2014-05-30 12:46
鷹君羅生?
好似係佢细佬瑞安老闆羅康瑞先真。
18. 大寶二寶
2014-05-30 12:49
我都吾同意博士見解。 既然今次正苦露左底, 底價都照批出, 咁我係發展商下次投標又使咩出高價呀!

共勉之, 哈哈!
19. 順民
2014-05-30 12:54
跌三成是既定目標﹐須然在下不敢預測最終結果﹐因世事無常。另外跌三成後那些日日大叫無錢上車的「窮人」是否真的人人能如願以常可做業主 ﹖不曉得 ﹗之不過政府收入肯定減少﹐而福利支出在今天的民粹政策主導下只會有增無減。有句俗語叫做"巧婦難為無米炊"﹐須則今天當家的並非一名巧婦﹐但勝在上手在米缸留下大把米﹐還可以炊(吹)一段時間。至於想話用所謂創新科技去取代地產金融﹐這無疑是一個偉大理想。但以在下在國內所曾見﹐有個曾經在四川成都飛機發動機公司做過技術員的交大本科生﹐離開該公司後只在無鍚一間工廠內做一個普通工程師﹐在下敢說這些人材在香港一個都無。要栽培一批成熟人材非要最少花二十年時間不可。二十年之後的世界如何 ﹖God know ﹗
20. 蜕变中嘅懒人
2014-05-30 13:24
【政經民生】傳港府安排陳茂波做港鐵董事消息指,港鐵天水圍天榮站去年首次流標後,政府已向港鐵,非正式表示希望對方可稍為蝕做,讓項目可以盡快推出市場。但港鐵一直強調自己是上市公司,要照顧小股東利益,將地皮待價而沽,最後發展局不得要領。

  發展局局長陳茂波今年3月,公開批評港鐵公司不合作,過去幾年物業發展「零供應」,項目多次流標,批評港鐵「不夠努力」,又指港鐵為股東謀取利潤時,亦要有社會責任,政府批出上蓋物業是補貼港鐵發展新鐵路,而非讓其「賺多啲」。

陳焗長白石角地一劈成名,预見官運亨通,恭喜恭喜。

講鐵股東負樓市道德責任,錢財走失注意,睇車睇車。

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