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賣地流標真兇
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賣地流標真兇
陳超國
(東方) 2014年5月29日
過去一段時間,港鐵車站項目及政府土地招標均現流標,引起社會關注是否發展商與政府暗中角力,藉流標施壓迫減辣。香港地產市場十分成熟,大中小發展商眾多,雖然合作投地經常發生,但要眾多發展商聯合一起向政府施壓,真是天方夜譚。

流標的唯一原因,相信是發展商的出價遠低於港鐵或政府的可接受水平。土地和現樓或樓花是兩個不同的市場,市民購買住宅單位時,主要參考同類型單位過去的成交價。可是發展商落標投地的計算複雜得多,除了要估計哪種發展模式、單位類型最為市場接受外,更要估計未來的樓價及建築成本走勢。由於沒有水晶球,純粹靠估,估計得最樂觀的發展商便是中標者。

落標價錢有數得計

發展商現時開售新盤已經十分克制,由數年前的善價而沽,變成今天但求多銷。近日荃灣一個新盤,折實後實用面積呎價約9,000至10,000元,如果這地盤今天推出招標,讓筆者嘗試計算其地價。

假設樓盤實用率八成,建築面積平均呎價約7,600元,扣除百分之二十發展商利潤,若建築費為較經濟的每呎3,500元,再加利息、專業人士費用及其他雜項開支每呎500元,剩餘可支付地價的金額僅為每呎2,300元。這個樓面地價僅以現時的樓花呎價及建築費計算,若發展商看淡後市,或估計建築費持續上升,或會以更低呎價落標。

在政府仍是拍賣土地的時候,間中會有競投者出價未及底價而收回土地。拍賣過程公開透明,在你爭我奪下,不會讓發展商執平貨,但仍要收回土地,證明政府的價值預期高於市場可接受水平。早前白石角地皮招標,多家發展商入標,相信最高入標價已充分反映市況,政府無理由不接受最高標價而流標,因為真正的市場價值是由成交價決定而非靠估。

發展局局長早前指港鐵推地不力,筆者認為對港鐵不公平。政府乃港鐵大股東,港鐵無理由不配合加快推地,實情是曾嘗試推出車站項目卻流標。

補地價評估太進取

政府一向以地產項目津貼港鐵營運,在評估車站項目的補地價金額時更假設沒有鐵路服務,補地價金額理論上比地皮的真正市值低得多,但地政署評估補地價金額卻往往過分進取。一二年大圍站的補地價為每呎4,600多元,加上建築費及利息等支出,實呎計每呎要賣萬三元,發展商才有合理利潤,遠高於當時同區樓價,而且後市不明朗,流標是意料中事。因過高的補地價評估而不能成功推出項目,責不在港鐵。

政府若指望港鐵配合加快推出住宅項目,補地價評估必須回歸市場,令發展商覺得有利可圖。近期日出康城的補地價金額調低至合理水平,項目已成功推出,因此大圍站的補地價金額必須大幅下調才會獲市場接受。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。
賣地流標真兇
1. 亮劍
2014-05-30 10:52

2. 亮劍 2014-03-27 09:12:34

就算每一呎私樓賣一万,條數可以有好多變化,現在當你係足球教練:

 

原本香港係打呢个 424

A  地價----4,000

B  發展成本----2,000

C  毛利----4,000

D  實呎價----10,000

 

建築費升咗成仟,發展商要嘔翻一仟出來,要轉打呢个 433 

A  地價----4,000

B  發展成本----3,000

C  毛利----3,000

D  實呎價----10,000

 

發展成本再升,CY仲希望地價維持不變,要人打 442

A  發展成本----4,000

B  地價----4,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

 

但發展商話都係打翻 433好啲。

A  發展成本----4,000

B  地價----3,000

C  毛利----3,000

D  實呎價----10,000

 

當然發展商最想打 442啦。

A  發展成本----4,000

B  毛利----4,000

C  地價----2,000

D  實呎價----10,000

 

發展成本再升,要打 352

A  毛利----3,000

B  發展成本----5,000

C  地價----2,000

D  實呎價----10,000

 

但現在發展商睇死你 CY同波叔好大喜功,要喺今个財政年度,硬推 18,800个單位,呢次有糊唔食,真係罪大惡極!咁大家一人出一分力,輪你大米圍你標,當食盡你政府土儲之後,咁就轉打 451都有份。

A  毛利----4,000

B  發展成本----5,000

C  地價----1,000

D  實呎價----10,000

 

我在弍樓嘅中心思想,係本人睇倒有「磚家」話地價跌咗喎,那麼樓價就会跟跌囉!

但佢哋喺發表呢啲偉論前,有無考慮過比較嗰兩幅地有下列因素差別?

發水成數有無唔同?

期間融資成本高低?

不同時間建築費用差距?

當時市場氣氛差異?

本人講一万銀一呎,只係想指出,就算打後幾年樓價,真係橫行冇升跌,你地價都可以有好大變化啫。

當地產商仲可以以溢價幾成,賣遠期樓花嗰陣,你打 442 執六七成毛利,真係閒過立秋。

其实毛利嘅嘢,係地產商落標前做評估,話明係估當然有機會估錯,現在市況太多不明朗因素,那麼發展商嘅精算師,當然落个執死雞價來保障自己啦,得嘅話安全系數高啲。

唔得嘅話俾同行執倒亦冇所謂,下个月政府又有另外兩幅地攞出來,到時咪再來過。

要是政府唔肯給人魚肉流標咁仲好,這等如中期供應減少 or 政府堅持高地價政策!

荃灣西三相連地,長江已經中咗左右兩幅,但連中間嗰幅都唔去爭以爭取協同效應;信和連白石角相連臨海亦唔高追以保障自己嗰幅地嘅價值,就知地產商个想法,係以計掂數為原則!

現在喺大西北及東涌嘅一手樓,你發展商要出貨平均實收 8仟一呎咁大把。

當建築費四仟銀一呎,利息、專業人士及其他費用係一千元。

呢度每呎成本係咪等如 (4,000 + 1,000 ) = 5,000

樓價要是跌 3 成,那發展商平均實收係咪得翻5.6 K一呎?

那麼剩下來呢个600大元,究竟点分先?

政府收地價 3百、發展商攪四五六年執3百?

或政府零地價批地,然後讓利俾發展商執 12 %

 

而在市區收舊樓重建呢條路,仲俾丰滙一炮打沉埋!

現在喺九龍收一間 50 年左右嘅舊樓,你一呎冇一万唔該死開。

當呢个地盆有一万呎,总樓面面積有 3.5 万實呎。

唔計地舖即先付 3.5 億俾業主。

當建築費四仟銀一呎,拆遷、利息、專業人士及其他費用係千五元。

在未計補地價因素下,當俾你發展商起夠总樓面面積 7 万實呎。

呢度係咪等如 (4,000 + 1,500 ) x 70,000 = 3.85 億?

總成本加埋係 3.5 + 3.85 億等如 7.35 億,即每一呎成本係 7.35 / 7 万實呎 = 10,500 元!

同現在丰滙實收呎價一樣!!!

那麼呢个棵蓆:

發展商一毛子都執唔倒!

政府斗零補地價都無!

地舖業主條數都唔知點計!

大賺大攪、小賺小攪,無肉食盞攪!

 

喺農地轉屋地的談判過程中,你政府唔想俾人話官商勾結,那個補地價會去到盡。

但另一方面地產商要追求最大利潤,補地價最好越平越好。

雙方利益有嚴重衝突,又各自要向頂头上司及小股東負責交代,本來解決呢個差距嘅最佳方法,係後市有『想像式上升空間』!

 

例如XXX地區一手可平均 1 万出貨,條數咁計:

A  發展成本----4,000

B  地價----4,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

 

你政府各級官員話明,你個市一升就做你世界,但所有成本真係升咗喎,那條數就要咁計:

A  地價----3,000

B  發展成本----5,000

C  毛利----2,000

D  實呎價----10,000

 

政府要是令人有『想像式上升空間』又點呢?香港大部分時間有通貨膨脹,那麽發展商當對下六年,呢个XXX地區每年每呎升 500 元,那條數就可以咁計:

A  地價----3,500

B  發展成本----6,500

C  毛利----3,000

D  實呎價----13,000

 

咁政府就可同小市民交代,拒哋已經係傾倒个「市價」返來。

而發展商亦可發表,拒哋出呢个3,500高價,係睇好後市啫!

 

現在個市曲街,地代食榖種、發展商推大碼貨樓花有困難、政府拍地收入大減,最重要係後市冇咗『想像式上升空間』呀!

 

呢幾年地產業,日日聽倒嘅係你 CY 及其團隊唱衰個市,又整出一浪接一浪嘅辣椒出來,阻攔真係有、又唔怕貴嘅實客入市,加上建築費及銷售成本如脫韁野馬般上升,那麼就算你政府真係實行補地價仲裁機制又點喎?

 

大伙兒都係讀嗰啲書,揸住嘅又係相同數據用來計,分別只是部分觀点有落差,那麼真係一個唔好彩,嗰班仲裁人估出來嘅價,仲高過政府心目中嗰口價的話,咁地產商咪窩輪炒粉要唔要硬食先?

無咗『想像式上升空間』,那幾个大型發展商會點玩,仲唔係傻仔都估倒嗎?

而呢个『想像式上升空間』可以係人們美麗嘅幻想,未必實際出現都得嫁!

但現在 CY 就連人哋發下白日夢都唔俾,咁大家咪齐齐学小學生做加減數囉!

你發展成本每升一百,地價減翻一百;或你預計樓價每呎跌一百,地價又減翻一百,係咪正路過正路先!

 

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