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點解一定要樓市爆煲
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點解一定要樓市爆煲
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月29日

  近幾年,不少有份量的人講樓市會一定爆煲,老實說,我聽都聽到悶,講來講去都是三幅被,不外乎美國退市、加息,香港辣招不撤,國內撤資。我寫多兩次,已經被人話我回帶,但那些專家用同樣理由講咗幾年,又唔見有人彈劾他們,相信他們的人反而很受落,亦不斷引用他們的說話來警告有物業收租的小業主。我有時亦被一些專家好言相勸,亦有多少啼笑皆非之感,不過,我依然很感謝他們,若果沒有那些專家,就沒有人肯願意賣走他們的物業,在一面倒情況下,樓價必定會節節上升,政府的辣招必然比現在更辣更狠,樓市若承受不住,就會大跌,專家所言其實沒有錯,只不過沒有描述當中的細節而已。

  近兩、三個月,這些樓市下跌五成的這些激烈言論已經沒有,代之而起是樓價會跌一成至一成半,如果真的是如此,只不過是調整,但我認為連調整也不會,因為,每一個小業主、物業投資者的負債比率是非常低,收租收入遠勝利息支出,換句話說,這些正差額就會變成樓市上升動力,所以,時間愈長,動力愈大,稍一不察,樓市就會出現爆升的局面,但現在仍然不會,因為辣招的威力仍然存在,投資者就算有錢,都無謂益政府,更加會給人說炒貴哂D樓,大家亦深諳「等」之道,知道樓市始終有一日會爆升,當樓市變得瘋狂,跟著便會爆煲,但此日未到,樓市又如何爆煲,請那些專家教我,或者那些專家亦了解情況,但當他們做樓市預測的時候,沒有將細節表達出來而已。

  現在樓市就好似「慢煮」一樣,「慢煮」算是一種新的烹調方法,在電視常見那些大廚將肉類用真空袋包好,以低溫慢煮十幾小時,無論什麼肉類,什麼位置,經十幾小時慢煮後,都會變得柔軟非常,咬唔開都變到冇牙婆都可以食。現在樓市亦好似這種情況,3D辣招之後,何止沒有短炒,中炒也很少,大家無論願意或者不願意,都要長時期持有物業,與過往的心態有所改變,會為持有的物業做一些增值的工作,例如翻新工程等,亦會努力找一些好租客,經三、五年磨合,租客質素亦被優化,不但交租準時,租金亦不俗,在這個時候,就會有人願意出非常好的價錢買那些物業,但很奇怪,原本打算短炒的人,由於辣招原因沒有辦法而長期持有那些物業。現在,那些物業成熟,或者熟成,那些本來是炒家的人又不打算出售。現在樓市以「慢煮」方法運行,大家正在優化物業組合,就算好價亦不會出售那些物業,何況要他們低價,甚至蝕本價出讓,試問樓市又如何爆煲。

點解一定要樓市爆煲
1. 睇得通
2014-05-29 09:20
點解一定要樓市爆煲???
當然是方便73萬位百萬富翁買樓啦!!!
 
2. 轉移視線
2014-05-29 09:39
香港作為全世界第三大的金融城市, 首要任務是本地市民及國內富豪在香港的金融網上私隱及安全, 但多年來三屆特區政府至諸不理。罪大惡極。現今只唱打房望可遮蓋過失。真令市民或作為中國人感到香港掌權的可恥。
3. 小陽
2014-05-29 09:43
湯博士,
你講煑飯我就明啦!講波我呢D師奶唔知你講乜東東,不過這樣代表博士博學多才,我真是要學多D嘢,如果晤係跟唔到D師兄和強人
4. 山高雲低
2014-05-29 09:51
博士
現在的市况是,只有買家,没有賣家。或者,準確點說,在衆多買家,爭逐極少賣家的物業時,楼價怎下跌。早幾個月還陰霾不清,现在盘路已經很清楚。


5. 小陽
2014-05-29 10:12
慢煑低溫好,D食物營養先keep到,健康好多,不過要好有耐性,所以D食物都唔平,但師奶唔貪平,最緊要健康嘛!

吃BBQ,,火紅火熱好唔健康,易生cancer。快死
6. HK
2014-05-29 10:39
湯博士所言非常對,我看平穩向上是六成,穩跌4成,

陰跌原因不是關樓市事,是關香港政治經濟氣候,即是關煑食工具和廚師事,廚師蠢,好易煑壞了,即使煑法簡單,但工序出錯,都會失敗。

工先利其器,但營商機制、法律、教育制度不斷受侵蝕,食物難好。

我當然希望香港好。

7. 山高雲低
2014-05-29 10:45
可惜一衆特区官員仍活在 成功打破只升不跌的預期夢中,沾沾自喜發明需求管理的名詞。特区有此官員,也不知是市民之褔,抑或為長線投資者造福?

 小弟無知,只知道需求是個人腦中對货品又想買又有能力買的東西。只有個人自已才清楚自己所想,所欲,有否能力。现在政府說幫你管理你的腦 袋,豈不啼笑皆非。哭笑不得。
8. 亮劍
2014-05-29 10:54

如果預定一到兩年樓價真的會調整一成至一成半,咁即係叫你千万唔好沽自住!

因為一買一賣,經紀佣金計兩隻;律師及一連串雜費又計兩隻;上車盤正常 SD 3 隻;租屋一年計 3 隻、兩年 6 隻!

就算真係俾你一年後望倒跌一成,只係打和;兩年真係有成半跌幅,都只得微利!

但期間呢個 H+ 0.X計劃,即息 / 本係 8 / 2 會無情白事冇咗;無啦啦整 3 年 SSD 緊箍咒;又要最少搬兩次屋!

地代老闆、學者以及「磚家」話後市只係調成零,即係曲線叫人千万唔好買賣樓宇!

 

9. 中女社社長
2014-05-29 11:11
市場上怨氣的確不少, 佢地大部份都係早前因誤以為政府打壓樓市會令樓價下跌的賭徒! 所謂經濟學家理論因應此班人士大有市場. 本人非常歡迎合理的唱淡言論, 因為可訓練自身分析能力之餘, 又可以令一向租樓人士等跌租樓...正是慢火煮食陰乾荷包!
10. 冷眼
2014-05-29 11:39
睇住中學時死黨由09年賣第一層樓,10年賣自住樓,全因輕信政府高官言論,政府出招打壓樓市,樓市必大跌三成,他甚至叫父母沽出自住樓,但之後樓價大升,因為家庭意見分歧,他離婚了,女兒跟母親,他亦因工作北上長駐。一個慘受政府政策影響的人的經歷!
11. 會計人
2014-05-29 11:44
新樓樓價已經減左二成,仲未計加息,好大機會跌最少五成.
慢煮會令人覺得冇事,但最終煮都唔知,
當加息後才感到收租唔及利息時,便會產生骨排效應
個個爭住賣樓,大家好自為知.
12. 子婷
2014-05-29 11:46
留意到6樓HK兄常提及對政治經濟環境有所憂慮,請問你看的“平穩向上是六成,穩跌4成”,time frame是何時?
今年內?至明年?兩三年?還是何時呢?
13. 小陽
2014-05-29 11:49
會計人,
加息加到八里?這個問題在這網站討論很久,你自己看history 
14. HK
2014-05-29 12:00
在這世界上冇必贏,所以用機會率表達自己想法.
致於time frame , 要看factor 改變,如果正苦不㫁把大陸潛規則帶來香港,香港和上海越來越冇分別,朝令席改,教改,高増值人士不留hk .要變5年可以變得很快。

但我可以肯定講這一兩年會Ok,因為政府普選很忙,2017後,再談郊區公園面積。自己人越來越多,談什麼都容易。


15. HK
2014-05-29 12:16
陰跌不代表叫你賣自住樓,因為你都要住,而且有六成機會穩上,
到最後,就係珍惜香港兄所說「人」因素.

如果香港營商市場規則改變,經濟失色,誰人想在香港做生意? 前幾曰李十成在加拿大買停車場,加拿大D樓都唔平,佢都買。why?  

湯博士識人廣,請向官表達香港經濟和競爭力的隱憂,這些都是樓市隠定的基石。

我都有樓(股票),我都想樓(股票)是有増長的
16. yy
2014-05-29 12:35
請問11樓會計人,前局長貝南奇説低息還有一段長時期,葉倫最近亦改口風將加息條件提昇,香港人現在不盡量享受史上小有的底息環境供樓,難道要七厘息以上才供嗎?由09年到現在,五年間,每月還了很多本金呢!
17. 亮劍
2014-05-29 12:41

弎十多年前當我首次買樓嗰陣,銀行同業拆息係十厘樓上,那時供樓仲要係同你計 P 加 2 -3 厘,因此客仔實際按揭利息係講緊拾多厘,業主每期供款,絕大部分係息,銀行真係啖啖肉,賺息差都賺到嘔!

而且因為息高,業主還來還去啲本都無乜少到,如果銀行揾倒一個客,而佢又無穿無爛如期供款的話,就如同擁有一只會生金蛋嘅鵝一樣!

但自從利率協議被取消之後,按揭利息係 P - 2到3厘,甚至只係 H + 0.X!

相同嘅銀行同業拆息,來回差咗最少 5 厘。

當借銀行 3 M計,每年 5 厘息就係 15 万銀息差,呢一筆認真唔係講玩,隨時夠租一層樓呀兄弟!

18. nobody
2014-05-29 13:13
政府唔做野,反而令香港有競爭力。政府pick winner,先會令競爭力下降。
除左上次講既內銀無競爭力既例子,仲有最近又抽水既比亞迪,比亞迪之前做電池好成功,但一"利用"國策去做電動車就倒退甚至蝕錢(不過之前炒一浸都夠佢玩,只係小股民PK咁解)。比亞迪係電池專家,佢又點會唔知地球上根本冇咁多鋰去大規模發展鋰電車,最多都係做tesla咁既有錢人玩具,鋰只係用係電子產品先計到數,但佢都做,無非係要食政府補貼,其實呢個係不思進取+劫貧濟富既行為,但佢都會一直得做落去,直到人地做燃料電成功佢先會學無錫尚德咁清盤叫政府埋單。

有錢人會走嗎?就算你年薪千萬,去左加拿大,要幾耐先有返咁上下人工,又交多幾多稅?美國可能人工高D,但又強制你做佢tax resident,出左FATCA後好多有錢人都放棄美國國籍。
香港其實係一個圍城,你要走都唔係咁易,亦因為咁樓價難大跌。其實香港好多有錢人,都只可以係香港搵到錢,大孖沙出去投資,其實都係搵錢返香港,真係移民走既有錢佬從來都唔多。
大陸就唔同,惠州仆左街可以走去廣洲,搵到工就得,頭也不用回,所以大陸最後只可以有4-6個大城市搵到食,其他都可能鬼城化。
19. 惜緣
2014-05-29 13:20
可以這樣說, 09年到現在的供樓負擔是史上最輕松的時期, 直覺認為這時期還有一段相當長的時間.
20. HK
2014-05-29 13:24
Nobody 兄,
你講得對,問題係政府什麼都管,連蘋果廣告要管,中英文教學,最低工資、王惠基等等。

而家又全民保障、地監會改圖買廣告等等。
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