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歐聯決賽
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歐聯決賽
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月25日

  今早的歐聯決賽,是西班牙馬德利市內閧,由平民化的馬德利體育會對貴族化的皇家馬德利,結果是馬體會幾乎可以奪得冠軍,我說幾乎,即是皇家馬德利奪得,正場雙方1比1,加時皇馬以4比1獲勝,本來,歐聯決賽之後,歐洲球壇就會休息一段時間,今年,適逢四年一度世界杯,有份量球員就會馬不停蹄,代表他們所屬的國家參賽,而我就大膽接受經濟日報邀請,在世界杯期間為他們寫評論足球文章,除了我之外,還有馬啓仁,他不但是體育評論員,還曾經替有線電視設計一個遊戲,叫襟錢,另外還有一位國內著名體育評論員,他將會現場報道,我在經濟日報世界杯專欄名字叫「以波論樓」,在網站就是「以樓論波」。

  今次世界杯決賽,並沒有一隊有壓倒性優勢,與往時一樣,就是南美洲雙雄,巴西和阿根廷對歐洲四傑,西班牙,德國,意大利,荷蘭,這六隊有一個共通點,就是國家隊成員大多數在頂級球會擔任正選,輸出球員比輸入球員多,不似有一些國家,因為太多外援,以至國家隊成員得不到足夠的比賽時間,以英格蘭為例,整隊國家隊都是英超聯的中,下游球隊,或者是坐在富豪球隊的後備席,這樣的陣容,有什麼資格取得冠軍,我覺得,若果不是從商業角度考慮,英超聯簡直是替其它國家練兵。

  不過,如果沒有外援,英格蘭球員至今仍然可能仍然用高Q大棍,長傳急功打法,高質素外援,的確能夠帶起本土球員,但太多高質素外援,又會握殺本土球員成長,所以,在輸入外援的人數,的確令英格蘭足總費剎思量,不過,英格蘭已經中毒太深,沒有高質素外援,入場人數與及收視率就會下降,世界性轉播就會因此而減少,球會收益當然會大減,今次世界杯,大家就可以見到英格蘭球員的醜態。

  在歐聯決賽之後,有份參與世界杯的球員已經開始向國家隊報到,其中有傷的球員爭取最後養傷機會,希望能夠替國家隊出賽,有時候,並不是他們熱血沸騰,有傷都會為國家隊出賽,其實是合約所限,若果他們不能入選國家隊,他們的原屬球會就不能收足轉會費,而他們亦不能收足薪酬,所以,那些有傷球員唯有帶傷上陣,有時的確是很心傷。

歐聯決賽
1. 江湖隱士
2014-05-25 17:36

所以,那些有傷球員唯有帶傷上陣,有時的確是很心傷。...........

香港公屋子女都想買樓!!!

2. 經濟社評
2014-05-25 18:00
樓市怕升更怕跌 中央左右為難

欄名:社評

中央鬆綁樓控風聲正頻傳。總理李克強曾欲減行政干預,改以市場化調節樓市,現卻憂樓市調整衝擊太大,又急托市。對樓控支絀的不僅中國,而是全球性難題,中央拆彈須新思維。

行政干預無功 市場調節又怕痛

內地官方傳媒昨引述住建部消息指,除京、滬、深、穗等一綫城市外,其他三十多個正實施樓市限購的二三綫城市,有望全面鬆綁。人民銀行行長周小川亦暗示,樓控政策或將調整。中央很可能大規模鬆綁樓控,應因中央擔心受不起樓市回調的衝擊。

上述樓控措施,是由前總理溫家寶在2010年力推,先後經歷國十條、國五條、國八條等,干預力度一再加辣,樓價卻愈遏愈升。現任總理李克強則大建保障房助中下層安居,商品房則由市場調節,但內地樓市去年仍明顯上漲,近月才出現成交量降、整體樓價卻僅微跌,但中央已忍不了樓市調整的痛,箇中有兩原因。

其一,經濟衝擊太大。內地經濟由投資支撑,房地產投資佔固定資產投資近兩成比重,更帶動鋼鐵、水泥等六十多個周邊行業。若樓市交投續挫,加劇樓價跌勢,勢重創投資以至其他行業的動力,加劇欲振乏力的經濟向下沉風險。

其二,金融隱患處處。內地樓市與金融高度捆綁,去年內地銀行貸款總規模達71.9萬億元人幣,當中近兩成,即14.61萬億元流向房地產。且不少地產商藉影子銀行融資、地方政府則抵押土地發地方債,若樓市顯著調整,恐嚴重衝擊金融穩定。

內地樓市綁架經濟與金融,問題已冰封三尺,惟無論是溫式強力行政干預,又或李式市場化調節,如今看來皆難濟事。然而,此問題非中國獨有,而是全球各地政府,皆感老鼠拉龜、無從入手。港人對此應感受至深,在港府陷弱勢下,樓市死結固難解,徒添政經折騰;惟強勢政府如新加坡,樓市問題仍是民怨源頭,削弱人民對執政黨的支持;甚或制度與監察機制成熟、金融與政策工具多元化的美國,亦難阻樓市泡沫膨脹,亦救不了在2007年的泡沫爆破,觸發全球金融海嘯。

故今次中央雖欲出招托樓市,惟成效難逆料,最壞情況固是如美國般阻止不了樓泡大爆;惟就算如2009年般,中央出招托起樓市,卻令內地樓市泡沫愈吹愈脹,令樓市炸彈變得更危更凶險。

全球政府樓控難 中國要新思維

中央要解決樓市此老大難題,必須有突破性的新思維,以打破惡性循環,助樓市軟着陸,否則樓市終有爆破之日,勢重創內地經濟。

 
3. 亮劍
2014-05-25 18:11
任何政府都最怕面對崩盤式楼災,因為隨之而來定必係:一

經濟衰退、失業率上升、物業出現负資產、好多業主断供、銀主盤大幅增加、銀行出現大量壞帳、政府税收減少但支出增加……

相對於有部份窮人上唔倒車,边镬惡搞D?
4. 哈哈
2014-05-25 19:25
所以香港政府就係要另到房屋同經濟完全脫鈎!樓係民生必需!!!絕對唔應該把所有大眾都擁有既資源"出賣"!
5. to 3/f
2014-05-25 19:30
政府再三再四強調樓市有泡沫唔好買樓!香港大冧市政府大量負資產再係與人無尤!唔好睇到香港冇左樓市就死硬先得架!
6. to 4 & 5/f
2014-05-25 20:44

推倒樓價換來重稅 民怨更深

撰文:麥萃才 香港浸會大學工商管理碩士課程拓展總監
欄名:房策透視

社會上有不少聲音認為香港樓價太高,而樓貴高、租金貴是使企業經營困難以及市民住屋難的原因。社會出現了仇富的情緒,特別是對於地產商而言,於是便有地產霸權的批評出現。而有意見認為政府向大地產商傾斜,有點不公平的嫌疑。問題是這些批評與政府房屋政策有關嗎?如果是的話,為何不去改善?箇中又有何難題?

早前曾特首在電台節目中說,香港的高地價及高樓價是香港成功的代價,東京、倫敦、紐約也面對相同的問題。問題是香港成功的背後代價,你願意承擔嗎?又或者寧願香港不成功,那麼大家可以少付出些?

私樓租戶約百萬 真正苦主

早前政府的施政報告,把房屋問題排列最前,認為是市民最關心的迫切問題。而房屋問題,往往是最棘手,最難解的事項。第一是「高樓價」下市民未能買私樓;第二是「租金貴」市民租樓難的問題。問題之所以複雜是因為這兩者是相關的!

根據施政報告,香港有124萬個家庭住在私人物業,其中87萬戶是自置物業,其餘的37萬戶租住私樓。那麼樓價貴會影響哪些人?

對於已擁有自置居所的住戶,樓價高企當然高興,因為他們的財富上升了。如果要局部套現,可以要求銀行加按,套取資金。對於私樓租戶來說,部分希望最終自己能購入物業,而這批人會對高樓價有怨言。

至於租金貴的問題,自置物業的住戶不是問題,因為他們不用交租。如果擁有出租物業的就更高興,因為租金上升,他們的收入便會增多。

那些對租金貴感到反感的,往往就是這37萬戶租住私樓的。租金上升,如果負擔不來,便要大屋搬細屋,貴區搬去租金較廉宜的區域。業主更可能會把物業收回放售,因此樓市上升之時,這批37萬的住戶怨氣最大,以平均每個住戶有2.9位成員計,牽涉人數有107萬人,佔香港人口的15%!

公屋輪三年 中產買樓待何時

這批人,往往是夾心階層,家庭收入高於公屋申請資格,但部分又未富裕到能夠負擔私樓樓價,因此要暫時租住私樓。所以對他們而言,樓價高、高租金是很惡劣的社會現象,需要改變。

政府要解決房屋問題,理論上不難。首先政府是土地的主要供應者,政府只需要有充足資源發展便可。問題是香港政府能否解決香港市民所有居住問題?所謂羊毛出在羊身上,政府的開支,最終要有人承擔,問題是誰?

兩位擬似特首候選人都說政府要大力增加公屋建設。單是一個公屋單位的建築費用,便要30萬至40萬一個。以中間數35萬計,15,000公屋單位建造費便要52.5億。如果要建3萬個便要百多億,中間還沒有計土地平整費用,以及地價。如果要顧及公屋輪候冊中三年上樓的承諾,香港每年公屋建造量便要多於30,000個,對特區政府來說是個負擔。屆時又可能有人會提出,公屋輪候冊那十幾萬戶三年便能上樓;那麼住私樓租戶之中那些非公屋輪候冊的租戶的,又能否取得政府資幫助,三年能上樓(買樓)?

香港的營商環境之所以能夠位列世界最高排名的首幾位,低稅率是原因之一。而政府的收入來源,與很多西方國家在結構上有很大差異。以2011至2012財政預算為例,佔政府最大收入的是利得稅,有969億,佔25.8%,而薪俸稅有482億,佔政府收入的12.9%。通常這兩項數字應佔政府收入的很大比例,但對於香港特區政府,佔所有的收入僅有38.7%,連四成不到(見圖)。

嚴遏樓市 薪俸稅難抵地價

香港薪俸稅率低不在話下,而稅網之窄,又是世界少見。在300多萬在職人士之中,只有百多萬人需要繳稅,而其餘的人士不用繳稅之餘還能享用社會福利。靠的是政府其他收入。其他收入有860億,佔總數的22.9%,至於其他非經營收入有64億元,佔1.7%。如果把這些收入全部加起來,大約佔總數的63.3%。那麼其餘近政府四成的收究竟來自哪裏?

地價收入620億元,佔總收入的16.5%是一個重要來源。這個數字會被界定為非經營收入,但實際上它比薪俸稅的收益482億還要多!假設把樓市推倒,發展商不投地,不補地價,整個收益便會是零,那麼資金缺口如何彌補?如果全部由薪俸稅去補,一是把全港在職人士都納入稅網,而且稅率要大幅上升,例如把標準稅率提升一倍,接近西方水平。那市民會接受嗎?

印花稅之中有400億,佔政府收入的10.7%,其中有部分是物業買賣印花稅,其餘的是股票交易印花稅。如果樓市死寂,印花稅便會大減。很多聲音批評,香港經濟單靠房地產及金融業是不對的,這個產業結構很不健康。但現實上特區財政上有很大來源,就是來自這兩個產業,形成了一個千絲萬縷的關係。政府還有9.5%的收入,是來自投資收益。經營投資收入佔8.1%,非經營投資收入佔1.4%,大部分收入是來自外滙基金的投資收益(見表)。

購物業如繳稅 業主望樓價升

總體而言,政府收入之中只有八成是來自經營收入,其餘兩成是來自非經營收入。以2011至2012財政預算計算,假設碰上最壞的情況,股市樓市失利,庫房便少收20%收益,約值750億元!比起薪俸稅總收入的482億元還要高!所以政府要有些少財政儲備去應付不時之需。

如果要作譬如,特區政府的財政,就好像一個家庭,丈夫每個月所給予的家用,不足夠支持正常家庭開支。主婦要靠投資收益來補貼。正因為有這些補貼,才能夠以這麼少的家用,仍能維持家庭的運作。

說回高樓價,高地價政策,政府不賤賣土地,賣地與補地價收益才能支持政府財政。否則要納稅的人數要比現時的多,而且稅率亦會加重。高地價,高樓價換來了低稅率,某個程度來說也是一種隱含稅項。這與一般的稅項不同之處,是用者自付。換句話說,賺買物業,等同於向政府繳交了稅項,而稅項是從地價及印花稅中繳付的。要明白一點,能夠負擔私樓的,會是經濟較為富裕的中層階層,而這一批中層階層,亦是付稅最多的一群。

如果問他們,喜歡高樓價但較低薪俸稅?還是低樓價較高薪俸稅呢?可能選前者居多。因為後者,所繳付的稅款是每年繳的,而且支出之後,便真的少了資金運用。但前者則並不一樣,因為物業有儲存財富的用途,今天同高價買樓不是問題,雖然價格之中已包含了這樣的隱含稅項,但只要樓價維持現況或上升,當物業轉手,便變相把這稅項轉嫁到下一位買家,結果等有沒有納稅。

樓價跌兼加稅 雙重打擊業主

當樓價大跌又怎樣?這等於物業減值,業主如將物業轉手,便不能把隱含稅項全數轉嫁給買家,所以負資產之時,業主怨氣最深。正因為這個特性,所以一般業主不介意高樓價;但對租戶來說,則是另外一回事,因為樓貴,租金亦貴,變相等於在租戶之中加了稅。個人住戶等同加了薪俸稅;公司等同加了利得稅。最大問題他們不能享受高樓價的得益,卻要承受高樓價高租金的結果。

以上的分析只能說出高樓價與政府財政收入的關係,以及現在香港資源分配的機制,並不等於認同這種機制的。但有一點可以肯定的是,如果把香港樓價推跌,將會有87萬戶私樓居民會受害,財富減少。另外政府庫房收益可能會減少數百億,包括地價,補地價及物業買賣印花稅,總數可能會比薪俸稅還要多!而資金缺口可能要迫政府加稅,包括薪俸稅及利得稅。這樣持有物業的中產階層,已承受樓價下跌而引負面財富效應,如果還要承擔薪俸稅上升的雙重打擊,相信民怨更深!

 

 

 

7. 蝦蝦
2014-05-25 21:25

4樓,5樓

業主同盟己經聽到两位淒勵申訴,處理會盡快進行,請耐心等候。

8. 網中人
2014-05-25 22:45
諗落樓又幾似波,比人拋來拋去。
9. 蟹民
2014-05-25 22:49
2樓社評  
內地樓市綁架經濟與金融,問題已冰封三尺,惟無論是溫式強力行政干預,又或李式市場化調節,如今看來皆難濟事。然而,此問題非中國獨有,而是全球各地政府,皆感老鼠拉龜、無從入手。港人對此應感受至深,在港府陷弱勢下,樓市死結固難解,徒添政經折騰;惟強勢政府如新加坡,樓市問題仍是民怨源頭,削弱人民對執政黨的支持;甚或制度與監察機制成熟、金融與政策工具多元化的美國,亦難阻樓市泡沫膨脹,亦救不了在2007年的泡沫爆破,觸發全球金融海嘯。

故今次中央雖欲出招托樓市,惟成效難逆料,最壞情況固是如美國般阻止不了樓泡大爆;惟就算如2009年般,中央出招托起樓市,卻令內地樓市泡沫愈吹愈脹,令樓市炸彈變得更危更凶險。

全球政府樓控難 中國要新思維

中央要解決樓市此老大難題,必須有突破性的新思維,以打破惡性循環,助樓市軟着陸,否則樓市終有爆破之日,勢重創內地經濟。

西方帝國之所以有樓泡爆破,必須根本性去睇故事始末:話說故事由西人銀行騙子銷售團伙合謀以樓房實物當作股市以外另類可交易"呵卵"於金融交易体系內搵散户笨。結果發生咩結果,大家可多了解。   但華人社會對樓房資產定位及操作,根本性與西方騙子國完全不同,購入及持有方式亦大大不同,再者,西人騙子帝國樓泡因由來自金融團伙一手泡製,爆泡大循環後結果亦是金融團伙得益...........只是騙子國成功騙取了全世界以騙子廢紙買單,同時間接做就騙子國向全世界大量輸出廢紙。

話返轉頭,眼見大多學者及經濟分析師談論樓房定位一蓋以騙子國樓泡為依據,究竟是否有根本性錯誤呢? 

10. 大寶二寶
2014-05-25 23:23
回 8

場內球員 = 已上車业主
後傋球員 = 等上車业主
球證 = 思歪
旁證 = 九官
足球 = CCL
黄牌 = 3D 辣招
紅牌 = 賣掉自住樓向下炒炒家
换人 = 買賣交易
領隊 = 博士
完場 = 徹招
...................

共勉之, 哈哈!
11. 網中人
2014-05-26 01:53
回10
場地供應=大地產商
賽事轉播=地產資訊網
...................

共勉之, 哈哈!
12. 大寶二寶
2014-05-26 06:52
回11 網兄

妙哉! 仲有

現場觀衆 = 冇資格上車嘅市民
講波佬 = 傳媒報章
受傷球員 = 負資產
軍醫 = 白武士
破產球隊 = 銀主盤
...................

共勉之, 哈哈!


13. Oscar Lam
2014-05-26 07:49
To: 12/f 大寶兄,
球賽終極勝利者=業主

共勉之,哈哈!
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