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地產商賣樓策略之今與昔
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地產商賣樓策略之今與昔
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2014年5月24日

  長實環宇海灣開盤,傳聞首批比同區折讓10%,很多人以為很大件事,不過就看淡樓市的評論員亦不敢大做文章,只是輕描淡寫的說新樓比舊樓平,其實,大家都心裡有數,因為要計算所有優惠才會比市價平10%,不過又很難取得全部優惠,所以,新樓盤比二手樓平10%亦只不過是宣傳策略,地產商的賣樓策略,以往與現在大不相同,最關鍵的原因,亦只不過是一個‘錢’字。過往,地產商財力不足,必須賣樓套現,以戰養戰,甚至有時賣樓的樓價不及投地的樓價亦在所不惜,以亦是坊間經常所說的麵粉貴過麵包價。
 
  過往,地產商在開盤時,唯恐銷情不佳,往往將最靚單位推出發售,但通常平均開價又比同區舊樓貴30-40%,正因為這個緣故,便會為他人作嫁衣裳,有心置業的市民睇完一輪新樓之後,就會在同區揀一些相若的二手樓,不但實用率高,而且平一大截。當時,有部份新樓盤有見及此,唯有再減價發售,在爭先恐後,互相踐踏之下,樓價拾級而下,亦是可以預計的結果。
 
  今日,地產商早已吸取教訓,不會倉卒開盤,首先由那些物業代理收集情報,先打出一個市民及地產商都可以接受價格才推出市場,好似今次環宇海灣,只有三百多個單位,已經收票接近二千,不但一Q清袋,以後還會有加價空間,一般地產商的新樓盤第一批的一定不會是超級優質單位,當然,亦有一些比較好,但售價就會貴了一截,而大多數推出單位無論是面積,方向,一定不會是熱賣,甚至不是優質單位,若果能夠一Q清袋,該樓盤的銷售則大局已定,剩下的單位可根據市場變化而促銷,各大地產商都有自己的一套辦法,我不敢評論。而推銷大型樓盤更加多需要一樣東西,就是時間,因為購買力需要時間積聚,同區二手樓市場亦因為有大型樓盤而被被冰封,有一段時間該區的購買力全部都走向該樓盤,與此同時,樓盤又會傳出有某些優質單位以高價出售,使新樓銷售變得熾熱。不過,在過去一段長時間,差不多所有大地產商都按兵不動,為的是根據他們的情報,買樓的人尚未能解決換樓DSD問題,現在政府作出微調,新DSD絕對是買新樓的人士而設,所以,大地產商便急急開盤,供應增加,樓價就會保持穩定,當然,亦有人說會向下調整,這亦是政府追求的結果。
 
  其實,什麼是都是講求進化,新樓銷售也不例外,為一今昔不同的是現今的地產商財力雄厚,不會因為地產市場一時間淡靜而大幅減價賣樓。地產商可以等待最佳的時間才賣樓,所以,用‘能攻善守’來形容現今地產商賣樓亦是恰當。

地產商賣樓策略之今與昔
1. 亮劍
2014-05-24 12:58
蜕变中嘅懶人-----你早前咪話:『我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排,符合首期,压測同到時上到會要穩陣咁。』

現在雄哥聽曬你話:

【明報專訊】長實(0001)以3房戶入場費平絕全港新盤作招徠的荃灣環宇海灣,昨天首日收票反應熱烈(圖),市場估計單日收近1800張入票,成績勝今年1月首日收票近千張的馬鞍山迎海‧星灣;以環宇海灣首推350伙計,即已獲超額認購約4倍。雖然長實仍未上載銷售安排,但估計會於下周六(31日)正式發售。

【此外,長實亦與經絡按揭轉介合作,為環宇海灣買家提供二按,首3年二按定息3厘,最長還款期25年。】

 

二按首3年定息3厘

 

環宇海灣除收票情況理想,昨日市民參觀示範單位的氣氛亦見熾熱。至於最新與經絡合作提供的二按計劃,二按最長還款期為25年,息率首3年為3厘,其後息率以最優惠利率(P;現為5.25厘)加0.5厘計,二按貸款額最高300萬元或成交價的三成(以較低者為準),惟名額暫定20個;不過,經絡指買家一按加二按的最高貸款額,不可超過物業成交價的85%,即買家需付15%作為首期。另長實下周一亦會聯同代理,到深圳為環宇海灣進行路演推廣。

如你有層就來供甩的兩房,要換鯇鱼三房,當揀長江折实收你 7 M幾樓下嗰啲貨,首期百零咋,呢筆錢真係大把人有呀!

強烈要求雄哥加大受惠名額到見者有份。

那麼一炮過清袋,絕無難度。

 首期百零万,头3年2按只收3厘,若是多些名额,真係800个单位同你響晒袋都得,仲有呢次鲩鱼即供同建築期付款的優惠,只差一个%,擺明叫準业主揀建築期付款!
長江呢次醒呀……
2. 百萬富翁人數
2014-05-24 13:14

百萬富翁灣仔最多

 

再創新高

 

有調查發現,本港去年的百萬富翁人數創新高至逾73萬,較前年上升 22%。當中近40%人因炒股致富;靠出售樓宇的只有12%。香港島為百萬富翁密度最高地區,灣仔區更為十八區之冠,平均每3個就有一個是百萬富翁。

花旗銀行03年進行「香港百萬富翁」調查,今次委託港大訪問超過四千多名年齡介乎2179歲的市民,以此推算出擁有股票等投資,及流動資金超過一百萬港元資產的人數。

今次人數破歷年紀錄,本港去年的百萬富翁較前年上升 22%,即全港約有 73.2萬名百萬富翁。當中以擁有流動資產 100 萬元至500 萬元的百萬富翁人數增幅最強,較去年多9.9 人。但若計入物業、汽車等非流動資產,百萬富翁平均擁有資產價值按年下跌8%1,200萬元。

平均資產值跌8%

 

要躋身百萬富翁行列,近40%人主要靠投資股票,前年只有約20%;相反靠出售物業僅得12%,跟前年的32%相差甚遠。

花旗銀行香港區市務總監吳詩雅解釋投資股票取代賣樓致富的原因,「睇番土地註冊處嘅數據,我哋見到樓宇買賣喺舊年比2012年下跌咗四成,所以呢班百萬富翁喺樓宇方面,獲利亦都少咗。」

過半富翁看淡樓市

調查又顯示,70%人都指自己持有股票;77%百萬富翁更持有一個或以上的物業;近30%人持有海外投資。不過,57%百萬富翁預期今年樓價會下跌,僅 13%表示有入市意欲。花旗亦預計今年樓市會調整約10﹪。

富翁也想移民
今年調查首次加入有關「有無興趣移民」的問題,約有 9%百萬富翁表示,有考慮於未來5年移民。當中澳洲(26%)是最受歡迎地方;其次為加拿大、美國及台灣,其中以4059歲的年齡層最有興趣移民,惟未詢問原因。

 

 

 

 

 

 

3. 有冇平嘢賣
2014-05-24 13:18

百萬富翁人數創新高至逾73

百萬富翁虎視眈眈: 有冇平嘢賣???

4. 山高雲低
2014-05-24 13:19
環宇開價節制,预留水位。且開盤時間盡佔天時。以今次價位,绝有可能一Q清。但誠哥並不着急。

要楼價大跌,難也。
5. 70後
2014-05-24 13:26
想向大家請教

如果距離完租日少過一个月,租客拒絕續租,原租約內提供的傢電,他說全都爛晒,搬走後只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適單位才搬,再找他理論,又不接電話,租約內的按金亦所餘無幾,可怎處理??
6. 由法官定案
2014-05-24 14:27
想向大家請教

如果距離完租日少過一个月,租客拒絕續租,原租約內提供的傢電,他說全都爛晒,搬走後只留低四幅牆,仲要等到他搵到合適單位才搬,再找他理論,又不接電話,租約內的按金亦所餘無幾,可怎處理??
 
報警:  處理.....原有相片.....受破壞圖像......警察如何定案???只可以報警是否形事損壞案/由法官定案..........由法官定案......
7. 報警處理跟進
2014-05-24 14:34

香港租務條例; 租戶欠租15天即可以申請收樓令........

執達吏發出前後三次收樓令,第四次即可以請開鎖匠開鎖......清點租戶財物.......如果有破壞型式案件,報警處理跟進.......

8. 大王妹
2014-05-24 14:36
70後,你的租客擺明是賤租客,我也試試過遇上一個賤警察租客,咁佢都未至於話乜都壞,不過走左一個月管理費!
你一定要追佢租,電話唔聽咪上門或去佢公司,如果唔係,佢一直唔交租唔搬,因為我個朋友就係遇到你呢D租客,攪到冇左半年租...而且自從呢次後,佢寧願當渡假屋都唔敢再出租!

9. 順民
2014-05-24 14:38
剛開售的 "雲耳海灣"﹐千祈不要被" 海灣" 兩字誤導。向海那邊的海景真係好麻麻﹐且很多單位會看到陰宅。如果背海的一面更乏善可陳﹐中﹑低層對住天橋馬路﹐噪音及黑塵令人無法打開窗戶。住過公路傍的人都應知道﹐日日抹都無用﹐塊濕布一抹即時現黑。再講對住馬路又點會係海灣 ﹖如果同深井浪翠一直去到黃金海岸等真正海景住宅係無法相比。惜浪翠較隔涉及在冬天時要抵得泠﹐但好處就係望唔到海都有無敵山景﹐況且自從屯門公路方向那邊起了隔音設施後車噪已大為改善。沿青山公路再往前點﹐由龍珠島去到黃金海岸﹐那些才是真正的海景住宅。住開該處的人肯定對"雲耳"不屑一顧﹐換樓都不會考慮。或者一些住開由深水埗至油麻地佐敦一帶的人會覺得他有吸引。好似在下呢個新界佬一定住唔慣。
10. 蜕变中嘅懶人
2014-05-24 15:24

回1樓 亮劍兄

(蜕变中嘅懶人-----你早前咪話:『我講嘅係幫助買家以先買後賣嘅財務同按偈安排,符合首期,压測同到時上到會要穩陣咁。』

現在雄哥聽曬你話。)

雄哥只係做咗佢地可以做嗰份,至於先買後賣點安排、压測同到時上會要穩陣嗰份,雄哥心裏面諗關我乜事,買家落咗叠我盡責俾晒優惠,其餘嗰啲由買家同政府自己拆掂佢,到時買家因為首期小而借得大,諗爆頭都過唔到压測或任何理由上唔到會嘅話,而政府又無新措施寬容,咁即係買家焗撻訂,百零個即刻化為烏有,重要他日市況向下被雄哥追差價嘅風險,買家務請計準條數,細換大,平換貴,慳首期,會谷到份供款好大,連压測大到頂唔住,到入伙時除非賣咗舊居舊錢補首期,但係想即供食盡優惠就唔得;至於無縫交接唔會因為時間多咗而完美咗,因為变數多。

亮劍兄,雄哥聽咗懶人三分一,其實都係佢地嘅己知熟手雕蟲小技而己。


11. 70後
2014-05-24 15:35
多謝樓上的分享!

大王妹,可否再分享,你和你朋友後來怎樣收回單位,能否討回損失?

如未能入屋查看有否刑事毀壞,是否在租約完結日向土地仲裁署申請收樓?

經過今次,都令我對收租生涯有d心灰,真係從未遇過呢d麻煩人
12. 蜕变中嘅懶人
2014-05-24 15:58

TO 引刀一快兄

好開心兄台讚同懶人對中越南海衝突嘅睇法,今日新聞傳來越南擬和平談判及學菲律賓咁將主權赳紛提交國際法庭仲裁,由越南呢種虎頭蛇尾動作睇嚟,美國可能因中俄演習而重估形勢,越南行錯棋輸咗隻車,無面夾賠錢,真係賠了夫人又折兵,至於引兄估中國最後又係最屈辱嗰個,因國內怕打仗引起經濟動盪,樓市大冧,懒人覺得有變數,中國樓市大到不能倒,但形成貪腐、民怨及影响長遠經濟發展係共識,長期調控務求達軟著陸至正軌係大方向,短期會因應情況加减力度甚或短暫扶持係有必要,樓市不會急跌除非內地政爭轉烈,中國向海洋擴張、聯俄抗美係要保命,必要時會不惜一戰,當然以現今中國领導人質素,己非當年吳下亜蒙,國勢亦足以與列強抗衡,懒人對國家有絕對信心,穩中求進。

13. 順民
2014-05-24 16:21
70 後﹐在下試過有一租客在約滿前兩個月起不交租﹐用完按金後才搬走﹐和其他業主朋友傾過完來他們也有類似事例。不過其實真係預咗﹐佢肯搬走而間屋又沒甚麼大損壞的話都算數﹐難道吓吓都要告佢 ﹖浪費律師費和時間﹐快快搵過下一位租客好過。所以出租單位盡可能不要提供任何家電﹐ 愈少愈好。除了泠氣﹑照明燈膽及抽氣扇之外﹐其他的都由租客自置。如果租客在搬出後發現樓宇結構受人為故意損壞﹐一樣可委托律師對他控告﹐因在租約上有租客姓名及身分證號碼。但有時壞咗個水龍頭或甚至成個浴室煤氣爐報廢(在下試過)﹐要花幾千元換掉也都應在預算之內了。收租好難話收到十足﹐最好計算可收八成就是了。如果打算收足 12 個月租金而又無需付出些少成本的話就好難了。請不要用生涯兩字來形容收租﹐也不用灰心。有樓收租都話灰心 ﹖好多人都恨唔到呀 。
14. 蜕变中嘅懶人
2014-05-24 16:23

TO 5樓 70後兄台

租務赳纷應向九龍加士居道土地審裁處申訴,留意地方:

1. 要呈交己打厘印租,無租約不受理,無厘印要罰10倍先補打。

2. 租约列明每月交租最遲限期,例如不可遲過7天,第8天即可到上址辨手續交費追欠租。

3. 之後動作請到上址查詢,有專人解答,欠租不交可以據理收樓,須時约2個月。

4. 絕不可上門及不斷電話催租,騷擾租客或出言恐嚇係刑事。

請速行動,遲則自誤,當须連同執達史爆門收樓,內有刑事损毁,即當面拍照存案,繼而拉人封艇,希望幫到你。

15. 蜕变中嘅懶人
2014-05-24 16:30

TO 5樓 70後兄台

漏咗講,自己出現,使費唔太多而且分段收,即係話第一招就掂咗,唔使俾第二次錢,唔使請律師,好易辦,湯博士話齋如食疍糕一件。

16. 70後
2014-05-24 16:41
多謝樓上各位師兄姐寶貴意見!

回15, 唔太明白邊招係第一招?  喺咪14/F內所講,搵土地審裁署就ok?
17. 蜕变中嘅懶人
2014-05-24 16:44

TO 5樓 70後兄台

再補充,嗰2個月按金不可替代交租,除非業主同意,按金係業主收樓時雙方檢查有無人為損壞須扣除作補償,自然耗損不計,無息歸還租客。

18. 亮劍
2014-05-24 16:50
蜕变中嘅懶人-----今次鲩鱼的客路,擺明係針對那些持有中小型单位,而又想換大一間房的家庭。
首期成幾再加二按头三年定息,就可令目標準業主有充裕時間安排沽售舊居,以正常情況計算,每户準買家套回弍叁百万現金,绝大多數可在三年後清还弍按,係極合理的推測。
雄哥不断提呢个係升呢盤,並唔係陳总所謂嘅「上車盤。」潛台詞即係你有$先致好來升呢!
19. 大寶二寶
2014-05-24 16:50
回70 後

最有效方法就係上去佢公司嘈佢,當然係合法嗰隻喇( 上到去点做就吾使我教喇呱),人要面, 樹要友, 到時調轉佢買你怕。你可能話吾知佢係边度做嘢? 好簡單啫, 請幾曰假係佢屋企樓下跟蹤佢囉。 再吾係如果你同D管理員相熟咪問吓佢大约幾点出門口慳番D等佢時間。呢個相信係最有效兼慳錢慳時間方法, 除非佢連份工都吾做喇。再加上收楼程序一齊做。

共勉之, 哈哈!
20. 順民
2014-05-24 16:52
如果有相熟的律師助手﹐打個電問吓佢都可以講曬比你聽不用收錢。
在下呢個正牌懶人都習慣這樣做﹐
連電油錢都慳翻。
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