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龍蟠苑

龍蟠苑鄰近港鐵鑽石山站,A出口設立於屋苑位於龍蟠街的大門旁,由最近屋苑的G座前往港鐵站入口,只需半分鐘不到的路程,相比起上蓋物業更快更便捷到達港鐵站,形容龍蟠苑為鐵路上蓋居屋並非言過其實。

屋苑  龍蟠苑
類型  新十字形
落成期  1987年
座數  7座
層數  34-37層
每層伙數  10-16伙
單位  3,680個
期數  8期B, 13期A
參考實用率  75%
小學校網  45
中學校網 HK3黃大仙區

樓宇設計

屋苑分為兩部分,A至F座於1985至1986年入伙,為風車形設計,共有單位3,340個,實用率約73%;第二部分的G座於1992年入伙,為新十字形設計,共有單位340個,實用率約78%。不要以為筆者強行把屋苑說成兩部分,實際上屋苑的業主委員會也是獨立運作,A至F座有一業主委員會,G座自設獨立業主委員會,甚至保安公司也有分別的。

風車形設計的居屋共有四翼,其中兩翼有34層高,另外兩翼有37層高。1至34樓每層有兩梯十六伙,34至37樓每層只有八伙。新十字形設計的G座共有35層,每層有10個單位。

A至F座提供一房及兩房單位,一房單位為L形廳設計,面積約463至521呎,不設玄關位,左側為廚房及廁所,右側為飯廳及睡房,由於睡房面積頗為細小,放下雙人床已幾近盡用房內空間,個別家庭會把睡房和偏廳打通成為一個大睡房,或把偏廳間為另一房間。

最細的463呎單位,單位外設有水錶房及垃圾房,會有漏水和異味的風險,另一類一房單位面積約521呎,與前者比較單位大門稍向左移,因此在廚廁之間形成個玄關位。另一不同是偏廳的位置多一扇窗,可惜這扇窗是望向同座463呎單位的廚房及露台,大部分住客都選擇不開窗以免直接吸入油煙。另一款同為521呎單位,偏廳與對面的廚房位置較遠,勉強可以打開窗令屋內通風。

兩房單位面積除A至F座的約579呎單位外,也有G座新十字形的515呎單位。只有G座提供兩款三房單位,面積分別為712呎及827呎。

景觀及環境

屋苑分三行排列,貼近鳳德道的A至D座四座由東至西單行排列。C及D座的前方中央為E座,A及B座的前方中央為F座,最後G座位於F座的前方。由於各座間都有一定距離,因此基本上都享有樓景及開揚景。

A至D座向北的單位望鳳德?的樓景為主,樓下鳳德道交通不算繁忙,不過有通宵小巴廿四小時途經,晚上的噪音也頗大。向東的景觀以A、F及G座最佳,雖然部分景觀被星河明居遮擋,仍然可以遠眺山景。向南的景觀中E、F及G座的高層景觀開揚,可遠眺維港海景,不過未來景觀必被啟德發展區的物業遮擋,加上前臨交通繁忙的龍翔道,噪音的問題也相當嚴重;向西的景觀以龍翔道及黃大仙一帶樓景為主,當中D及E座部分單位向正西方,難免要面對西斜問題。

社區增值

龍蟠苑自設商場及街市,不過街市早已被改建為超級市場,商舖只有寥寥數間,只能提供基本需要。不過毗鄰人流眾多的荷李活廣場,除了購物消費外也有戲院。而一街之隔的鳳德?商場及街市更可以補龍蟠苑商場的不足,為屋苑居民帶來生活便利。另外更可步行至黃大仙及鳳凰新村購物,消費十分多元化。

除消費活動外,對面新蒲崗為傳純工業區,雖然多幢工廠大廈已被拆卸等待重建,區內的工商業活動仍然活躍。屋苑左側蒲崗村道對面為鳳德公園,右側經過荷李活廣場後有南蓮園池,都屬於區內數一數二的大型公園。雖然區內不設圖書館、泳池等設施,不過步行至斧山道泳池及運動場也不算太遠,康樂設施可謂相當充裕。

交通配套

龍蟠苑位於龍蟠街的入口前方設有港鐵站入口,由最近大門的G座前往只需半分鐘步程,唯一美中不足的是沿途沒有有蓋通道,下雨天時要冒雨走過那短短的距離都頗狼狽。屋苑位於龍蟠街及鳳德道都設有巴士站,龍蟠街的分站只有前往九龍城碼頭的路線,而鳳德道的分站有較多選擇。屋苑雖然不設巴士總站,前往對面荷李活廣場的巴士總站也很就近,該處除巴士路線外,也有小巴前往慈雲山、大角咀等地方,交通配套十分完善。

校網

龍蟠苑位於45區小學校網,不屬於四大校網之一,但就近區內著名的小學如現崇山旁的嘉諾撒小學、采頤花園旁的嘉諾撒小學(新蒲崗)、鳳德邨的聖文德天主教小學等,中學校網為KL4黃大仙區,區內的Band1學校如保良局第一張永慶學校、德愛中學(女校)及中華基督教會協和書院都位於蒲崗村道學校村旁,由龍蟠苑乘車前往頗就近,步行前往因要上斜未免吃力一點。

區內沒有直資或一條龍學校,因此在校網這環節內較為吃虧。
綜合而言,龍蟠苑在滿分10分當中評分為7.5分,假如想盡享鐵路及購物方便優勢,宜選擇A、F及G座較接近港鐵站入口及荷李活廣場的座數。

龍蟠苑

樓宇設計 1.0
景觀及環境 1.5
社區增值 2.0
交通配套 2.0
校網 1.0
合計 7.5