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按揭攻略

未補地價居屋

政府規定所有未補地價的最長按揭期三十年、最高按揭成數為九成半。不過最長按揭期由屋苑入伙起(第一手按揭)計算,如此準則下,前年入伙的最新一批居屋銀行最多只可以為未補地價居屋提供二十八年左右的按揭期。

另外要留意未補地價的居屋由於售價與市價有一定距離,可能未符合銀行個別特惠利率的最低貸款額的要求而未能批核市場上最優惠的按揭利率。不過隨著每年有5,000名白表用家可買未補地價的居屋,剛性需求增加下銀行也會為爭取生意而批出更佳息率。

除按揭外,未補地價居屋並非如一般財仔廣告般所說,可以透過物業加按來套現。因為根據房屋條例,居屋業主在轉讓限制期(由五年到十年不等)內,或未補地價的情況下,除非因為緊急事故如籌措醫藥費、家庭成員的教育費、殮葬費、因離婚或分居而向配偶贖樓或支付贍養費、或因生意出現財政困難而需要資金來應付開支等,可以填妥有關申請表及通知書連同手續費和申請原因以及單位首次按揭尚欠貸款的證明文件交回所屬屋苑的租約事務管理處,由房屋署署長按情況訂出條件及批准申請。

已補地價居屋

已補地價的居屋及第一期居屋可以在市場自由轉售,因此按揭條件與私人物業相同,即是可以最高做七成按揭,或經按揭證券公司承保而做最高九成按揭。

怎樣才可以做七成按揭

首先物業必須為自住用途,非自住用途物業無論價值如何都只能夠做五成按揭。

銀行沒有為七成按揭的首期來源設定限制,一般情況下,只要每月供款加其他債務開支,例如私人貸款、分期供款等不佔物業持有人五成的收入,再加上物業估足價便可以。

怎樣才可以做九成按揭

銀行最高會為物業提供六成或七成按揭,其餘的兩成或三成按揭需要透過按揭保險公司購買按揭保險,令銀行毋須承受六成或七成以上按揭所帶來的風險。
另外按揭保險對象以本港居民為主,同時收入不可以超過一半為海外收入,除非能夠證明與香港有緊密連繫。

按揭保險公司會為七成以上按揭的首期來源設定限制,首期必須為申請人的資產而不是透過借貸或透支所取得,同時每月供款加其他債務開支不能超過申請人45%的收入,而且物業也需要估足價。

如何選擇按揭銀行

選擇銀行離不開供款利率、罰息期及現金回贈幾方面去取捨。假如是長期自住,就一定係供款利率要低,現金回贈要高,罰息期長一點也無妨。不過若暫時居住,之後再換樓的話就不妨選擇短罰息期計劃,現金回贈就不要也罷。當然除以上條件之外,資金調配渠道方便亦都重要,最常見是置業人士透過另一銀行自動轉賬支薪,但按揭就是另一銀行。選擇同出糧戶口同一間銀行做按揭,就可以避免忘記過數而被罰息。

假如有相熟律師行的話,就要留意律師是否在提供按揭的銀行的認可名單之上,避免銀行因律師不在認可名單上而拒絕做按揭合約,或要花時間另找律師而影響物業買賣進度。

利用按揭轉介一次過獲得多間銀行的優惠

近年來找按揭多了一個途徑,就是按揭轉介,有最新最齊全的銀行按揭計劃,邊間最平,或者邊間的罰息期最短都一應俱全。另外按揭轉介會因應客戶的要求,或因應有特別原因,例如同個別銀行關係唔好,或者係用開的律師樓不在銀行核准名單之內,將最合乎條件的幾間銀行推介給客戶,客戶就可以免除逐間銀行格價的麻煩。

另外,按揭轉介亦會有推薦優惠,只要有朋友曾經使用過按揭轉介成功做按揭的話,就可以叫這位朋友填張介紹表格介紹你去用嗰間按揭轉介,只要你成功經按揭轉介介紹的銀行做按揭,你的朋友就可以有幾百蚊超市禮券,去到最後一人分一半,入伙時買點日用品都好啊!

按揭最多可以供多少年?

現時按揭供款年期最長為三十年,但並不是所有物業、所有人士都可以享用。以物業狀況來看,樓齡加上供款年期一般不超過六十年,個別成交量高或著名的屋苑可以達七十年,也就是說,一般物業樓齡不超過三十年,個別物業樓齡不超過四十年便可以做最多三十年的按揭。

以個人狀況而論,通常申請人年齡加供款年期不能超過七十,即是說四十歲以下人士一般可以做三十年按揭,但要留意香港大多數工作的退休年齡為六十歲,最多也不超過六十五歲,打算供到尾的置業人士,必定要為退休後能否繼續供款作個打算,免得要動用強積金打亂退休計劃。

近日有報道個別銀行推出了四十年的按揭計劃,和最長三十年的按揭計劃相比,對樓齡及供款人的年齡限制各有不同,這看似是新的措拖,其實從多年前的按揭計劃的收費表中一早已列明有四十年樓按的保費是多少,也就是說四十年樓按不是新事物,只是少人採用而已。

按揭利率知多少?

市面上分別有用同業拆息(H)作基準以及用最優惠利率(P)作基準的按揭計劃,由於同業拆息歷史波幅比最優惠利率大,所有以H為基準的計劃都會設定一個以最優惠利率作基準的上限,避免貸款人因H大幅波動令到供款額大增而失去預算。

以P為基準的計劃因為P本身較穩定而毋須另設基準去鎖定上下限,在一般情況下以P作基準的按揭利率會比H作基準的按揭利率為低,最近數年才出現逆轉。

由於各國為拯救金融市場不斷印銀紙放水,令到各銀行水浸從而拉低同業拆息,加上惡性競爭令市場曾出現H+0.7甚至H+0.65%的超筍按揭利率,實際利率一厘也沒有,但銀行沒有因為資金成本下降進一步減最優惠利率,以P作基準的按揭利率因而高出H計劃很多,差距最多超過一厘!(P-3.15%計算)令不少置業人士棄P採H,用最優惠利率作基準的計劃幾乎絕跡。

及後金管局多番勸喻加上內地收緊貸款令市場資金緊絀,H 計劃開始加息以反映資金成本上漲,而且加得勢凶夾狼,2011年尾曾有銀行提供至H+3%,甚至高調退出H計劃市場,P計劃才得到重生。

現時金管局向銀行發出指引,按揭利率宜以2.15%為下限,H計劃和P計劃的差距才拉近。

如何決定供款年期

雖然銀行可提供最長三十年按揭,申請人也可以按自己情況或對未來的預期去決定是否借到盡,還是縮短年期來避免夜長夢多,筆者就用以下四個條件來分析如何決定供款年期。

個人/家庭收入

雖然按揭條款已限制每月供款不能超過收入的四成半(九成按揭)或五成(七成按揭),但是凡事太盡緣份早盡,置業人士應以供款不超過收入三分一作標準去決定供款年期,避免突如其來的加息令到供樓成本大增而失預算。

利息支出

預期未來會加息,適合短年期按揭,趁現時相對低息下盡還本金,減少未來利息支出。
預期未來會減息,適合長年期按揭,反正利息支出都會隨市場變化而下跌,又可減少每月開支。

樓市前景

預期樓市大升,可選擇長年期,毋須透過供樓來增加財富,又可減少支出維持生活水平(樓價升幅遠勝供樓本金部分)。預期樓市平穩或下跌,宜選擇短年期,利用供樓來累積財富換樓,或避免成為負資產。

消費模式

本身有紀律地儲蓄的一群,適宜長年期供款計劃來避免增加每月開支。
本身是月光族,適宜短年期藉供樓來變相儲錢,加上開支增加可減少無謂消費。