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一、樓宇設計

評分方法

實用率高於80% 0.5分
每層少於8伙 0.5分
廚房廁所分隔 0.5分
屋苑規模 0.5分

實用率

雖然居屋沒有窗台、環保露台、會所等設施,但不要以為居屋的實用率一定很高,因為居屋的銷售對象以家庭為主,以一個家庭每戶人數至少三人計算,每戶的居住人口都比政府公布的平均每戶人口為高。因此居屋的公共地方會比一般私人物業多。此外,很多居屋設計源於公屋,多種格式都是每層樓多於八伙,有些Y形設計的樓宇一層有二十四戶,此類型的樓宇要預留更多位置作為公共地方,以作走火警等緊急用途。因此,部分設計的實用率低於八成,個別設計更只有七成三左右。

類型 實用率(%)
風形 73
Y形  70
新十字形  78
和諧式  75
康和式 67-78
彈性十字形 81
私人參建居屋 83

政府公布的新居屋、置安心等計劃都標榜實而不華的設計,實用率設計在八成左右,因此舊居屋也以八成實用率作為實用的準則,超過八成實用率更屬難能可貴。

每層單位數目

私人物業較多每層設有八個單位,以成本而論,每層少於八伙的物業需要分擔的公共面積會增加,進行物業維修時也要分擔較高昂費用,尤其是升降機的電費及保養費用,佔屋苑的日常開支一個可觀的比例。每層多於八伙的物業,需要分擔的開支因單位數目多而減少,不過在日常生活上就諸多不便。例如早上返工返學的繁忙時段,中低層的住戶就可能因客滿而要一再等待升降機,因此以每層八伙的樓宇設計較為理想。

廚廁分隔

誠如之前所說,居屋銷售對象以家庭為主,因此廚廁設計便成為重要的一環。試想想,一家大細每日出外用膳的話,既不健康費用又高,實在不太划算,所以廚房宜以方正、設計實用為佳。另一方面,大部分居屋的設計都只有一個廁所,一家幾口爭用一個廁所使用量必定高,假如位置太接近廚房的話,就會出現衛生問題。

例如有些風車形的居屋,原始圖則中廚房與廁所的門以對角排列,廁所的窗戶設於露台內,而露台的門是通向廚房的,這樣一來廁所的穢氣便很容易直達廚房,造成衛生問題;另一例子為新十字形的最大單位,廚房門正對著廁所門,同樣是不太理想的設計。

屋苑規模

居屋對象以上車客為主,一如筆者曾在著作《上車置業全攻略》中指出,最理想的上車盤是「屋苑要夠大,單位要夠細」,居屋的投資作用細,規模較大不代表成交活躍方便估價及換樓,但代表配套足,不少大型的居屋人口足以自設商場,巴士總站等設施方便居民外出及日常購物,毋須長途跋涉才能購買日用品或乘車上班上學。

根據數字,多數自設商場及巴士總站的居屋屋苑,單位數量都超過三千,同時也可以單位數量大於三千作準則來評定居屋的規模是否屬於大型屋苑。

部分自設商場及巴士總站的居屋屋苑

屋苑名稱 單位數目
兆康苑 4,676
富安花園 3,942
龍門居 3,800
穗禾苑 3,501
錦英苑 3,500

樓宇設計大比拼

八成實用 每層單位數目(伙) 廚廁分隔 得分
十字形    高於 8 3/3
風車形 低於 16  無  0/3
新十字形  低於 10  無  0/3
彈性十字形 高於 8 有  3/3
和諧式 低於 16-20  1/3
康和式 低於 6-8 2/3
私人參建居屋 高於 8-12  有  2/3

除屋苑規模外,綜合其他各點,較理想的是康和式、十字形、彈性十字形及私人參建居屋。有趣的是,現時不少私人物業的圖則與二十多年前彈性十字形相似,而近年興建的康和式設計則參考私人物業的圖則,然而個別彈性十字形的居屋則被比下去,實在需要平反一下。

康和式

港島 : 東旭苑
九龍 : 康逸苑、鯉安苑、鳳庭苑
新界 : 青宏苑、寧峰苑、天頌苑、天盛苑、天富苑、昌盛苑、嘉徑苑、錦泰苑、愉翠苑、彩明苑

維景灣畔

十字形

港島 : 東濤苑、東盛苑、杏翠苑、曉翠苑、悅翠苑、茵翠苑、鴻福苑、嘉隆苑
九龍 : 幸俊苑、怡閣苑、富強苑、鳳禮苑、嘉強苑、瓊麗苑、龍蟠苑、德強苑、天宏苑、盈福苑、瓊軒苑、慈愛苑、啟泰苑、康柏苑、康瑞苑、寶珮苑、油翠苑
新界 : 青泰苑、葵俊苑、葵康苑、葵賢苑、怡峰苑、兆安苑、兆山苑、兆麟苑、新圍苑、旭埔苑、欣盛苑、景雅苑、怡雅苑、汀雅苑、美松苑、愉城苑、康林苑、錦禧苑、錦龍苑、錦鞍苑、錦英苑、頌明苑、景明苑、欣明苑、英明苑


嵐岸

彈性十字形

港島 : 怡翠苑、漁安苑
九龍 : 瓊山苑、康田苑、安基苑、樂雅苑、振華苑
新界 : 兆康苑、愉田苑、景田苑、嘉田苑、宏福苑、賢麗苑

將軍澳廣場

私人參建居屋

港島 : 愛蝶灣、富怡花園、富景花園、康翠臺、富欣花園、康山花園、樂軒臺、樂翠臺、宏德居、雅濤閣、逸港居、南濤閣
九龍 : 富榮花園、宏景花園、采頤花園、新麗花園、翠竹花園、翠麗花園、嘉峰臺、麗晶花園、油塘中心
新界 :  澤豐花園、置樂花園、富健花園、龍門居、美樂花園、景峰花園、翠寧花園、悅湖山莊、順欣花園、榮輝中心、榮福中心、富雅花園、新興花園、大埔廣場、寶盈花園、富康花園、富寧花園、康盛花園、安寧花園、雲疊花園、富安花園、福安花園、富輝花園、富嘉花園、海福花園、富寶花園、海悅花園

擎天半島