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買二手居屋四大要訣

二手居屋呎價上要比一般私家樓低,被視為上車置業的最後一片樂土(Last Resort),但不要誤會價錢平就是唯一的賣點,也不要抱著一味靠平的心態想買就買,買了條件不好的日後難以放售換樓就麻煩。另一邊廂,未補地價的居屋業主也要窺準時機趁市價低時平補地價,利用較低成本重獲自由,不但可以自由加按、放租,而且也可以避免市價高時貴賣貴補地價,與政府瓜分利潤。

要訣1:趁低補價,高位換樓

新居屋的補地價機制尚未落實,而舊居屋現行的機制是根據買入時得到幾多折扣,補地價時就補回當時市價乘以買入時得到的折扣,例如,買入時價格以市值七折計算,補地價就是市價乘百分之三十。

補地價的機制說穿了是一項贈送給小業主的「財技屈機」機會,趁樓價平的時候以低價補地價,然後靜待市場興旺時用高價在自由市場賣出物業,總好過到市旺想賣的時候才來考慮補地價。

要訣2:瘦田無人耕,耕開就要爭

買樓後有了家庭、小孩,無論居住人口、揀選附近優質學校,或近工作地點方便照顧家人,都令一個家庭有換樓需要。

換樓的先決條件是賣出現住的單位,要成功就要視乎樓宇質素及屋苑規模。屋苑條件不好,如果不是萬不得已、揀無可揀的情況下,絕不考慮這類屋苑;屋苑規模細,自然缺乏成交參考,準買家取易不取難的情況下都寧願選擇大屋苑以求多點參考呎價。

市場清晰地告訴我們,好的東西自然受歡迎,受歡迎自然會多成交。買成交量大的居屋,買到優質居屋的機會都會大一些。

要訣3:位置、位置、位置!

標題上所指的條件只有「位置」一項,進一步可以演繹為「最佳的景觀、最近港鐵站及方便上班、消閒」。

居屋沒有會所,室內建材或設備只屬基本規格,要跑贏其他物業就要靠外力來填補。沒有會所,只要居所附近有公園、球場、公眾泳池,甚至戲院、圖書館等設施便能夠補不足。沒有居民穿梭巴士,只要有巴士站、小巴站設於屋苑前也可代替,假如有個港鐵站設在門前,更媲美鐵路上蓋物業呢。

居屋一般不設商場,就算有規模也不會大,不過香港是購物天堂,每區都不乏大型商場,只要有一間在左近,就可以逛街睇戲都一步到位,最後加上開揚景觀,甚至海景,那怕只是居屋都能做到物超所值。

不要認為這是空談,香港島的愛蝶灣、九龍的龍蟠苑,新界的安寧花園都坐擁這些優點。


龍蟠苑佔盡地利

要訣4:謝絕改裝樓

所謂改裝樓就是那些原本屬公屋,不知怎樣莫名其妙擠出一座兩座來賣的居屋,它們不會因為改名叫居屋因此提高用料質素,最多只是鐵窗變鋁窗,甚至連鋁窗都懶得換,直接賣給中籤人士算數。

此類改裝居屋不但成交疏落,而且價格也跟不上大市升幅,不信的話可以上網查看成交紀錄,例子有青衣的青盛苑呎價連天水圍的居屋也比它貴,還有沙田車公廟站附近的豐盛苑,自由市場呎價只及同區新樓的一半。


青盛苑彷似公屋

想知道哪些是改裝居屋?不用查表這麼麻煩,只要了解到居屋屬Y形樓宇就基本已中了九成。

分區 屋苑 類型 落成期
東區 景翠苑 Y4型 1991
黃大仙 鵬程苑 Y3型 1991
黃大仙 鳳鑽苑 Y型 1991
觀塘 康盈苑 Y3型 1991
葵青 青雅苑 Y3型 1989
葵青 青盛苑 Y2型 1985
屯門 兆隆苑 Y型 1991
屯門 兆畦苑 Y3型、Y4型 1990
屯門 兆軒苑 Y型 1991
屯門 兆邦苑 Y型 1991
北區 安盛苑 Y4型 1990
大埔 寶雅苑 Y3型 1989
大埔 德雅苑

Y型

1992
大埔 頌雅苑 Y3型、Y4型 1991
大埔 逸雅苑 Y4型 1991
沙田 豐盛苑 Y2型 1985
沙田 廣林苑 Y4型 1993
西貢 浩明苑 Y3型 1990