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Hong Kong’s starter-home boom may soon be over
 
Eric Lui
2017年3月16日 (Economic Journal)

Hong Kong’s housing market has been picking up since the 2008 financial crisis. Private housing prices surged 195 percent between late 2008 and the end of January this year, translating into an annual increase of 14.3 percent.

However, flats with a saleable area below 400 square feet have posted a price gain of 227 percent in the eight-year period, more than 30 percentage points above the overall market rally.

By contrast, flats with a saleable area over 1,600 square feet only rose 95.9 percent, lagging the broad market.

In fact, small flats have constantly outperformed the market since government tightening measures have distorted market demand.

The Hong Kong government has unveiled eight rounds of counter-cyclical measures to curb home prices since 2009.

The authorities have mainly targeted medium and large flats initially. For example, in August 2010, it cut the mortgage loan ratio from 70 percent to 60 percent for houses worth above HK$12 million.

Since November 2010, lenders have been required to offer mortgage loans of no more than HK$4.8 million for flats worth below HK$8 million. The mortgage insurance program only accepts applications for flats worth below HK$6.8 million.

These measures have directed market demand to smaller flats or starter homes. That has led to a starter-home market boom.

Two indicators show that the starter-home market is getting bubbly.

First, the price premium between starter homes and so-called blue-chip housing estates such as Taikoo Shing has kept narrowing.

For example, the price gap between Taikoo Shing and certain starter-home estates such as City One Shatin, Sha Tin Center and Tai Hing Gardens is falling close to the bottom over past 20 years.

Second, these starter homes are getting more expensive and thus less and less affordable to potential buyers.

Although there is no clear definition of starter homes, it is generally considered to be those selling between HK$4 million and HK$5 million.

But even at those price ranges, it’s becoming harder for homebuyers to finance their purchase.

At present, for apartments exceeding HK$4.5 million, the maximum borrowing limit is 80 percent. Further uptick of starter home prices means buyers need to come up with more down payment, and this cannot continue for long.

Translation by Julie Zhu

原文:

上車盤買少見少 狂潮何時了 ?
  呂梓毅 
 信報首席經濟及策略師

  上周本欄提到,香港貨幣基礎(Monetary Base)暫未因為美國加息行動而出現退潮,即「水多」情況持續,並繼續支撐本港樓價居高不下。然而,這並不意味樓價不跌情況可永遠持續,尤其個別內在和外圍負面因素正逐步浮現。今期我們與讀者先探討其中一項內在因素──上車盤狂潮。

  自2009年金融海嘯後,香港樓市便展開連綿升浪。根據差餉物業估價署數字顯示,自2008年底至今年1月底為止,整體私人住宅售價累計上升1.95倍,或按年升14.3%。

  然而,不同單位面積類別的價格升幅卻十分參差【註】。以實用面積最細的A類單位為例,同期累積上升多達2.27倍,較整體升幅多逾30個百分點!反之,實用面積最大的E類單位,同期只累升95.9%,分別遠遠落後整體樓市和A類單位近100個和130個百分點之巨【圖1】!可見在金融海嘯後的樓市升浪中,單位面積愈大,期內樓價的累積升幅便愈細;反之亦然。

辣招迫購買力湧細價樓

  此外,若以4個不同起點來觀察這波樓市升浪,分別是自2008年12月至今年1月、2012年1月至今年1月、2014年3月至今年1月和2016年3月至今年1月,即每次樓市調整後重拾升浪起計至今的表現,與同期整體樓價升勢的差距比較,同樣可發現類似訊息,即不論升浪從哪個起點計,細單位表現都跑贏整體樓價升勢;而單位面積愈大,升幅較同期整體樓市升勢的距離便愈大【圖2】(只有自2016年3月至今的升浪,E類大型單位與樓價期內的升幅差距有所收窄)。

  為何會出現上車盤或細單位持續跑贏大市呢?說穿了,當然很大程度與政府「辣招」扭曲市場需求有莫大關係。

藍籌屋苑呎價溢價嚴重偏低

  自2009年至今,特區政府和金管局已先後推出八輪辣招或逆周期措施,藉以抑制樓市的升勢。然而,或許當時政府不欲影響市民上車置業,不難發現早期的「辣招」主要針對中大價樓,對上車盤影響有限。例如:(1)2010年8月收緊1200萬元或以上的住宅按揭成數,由70%降至60%;(2)2010年11月起,樓價800萬元以下的住宅,最高貸款額不能超過480萬,以及按揭保險計劃只可接受680萬元或以下物業的申請;(3)2013年2月把九成按揭的住宅樓價上限,由原先的600萬元降至400萬元,而450萬至600萬元的住宅最多只能敍造八成按揭等。而且在2013年2月之前,200萬元以下的印花稅只是100元而已!由此可見,在這些辣招下,無疑驅使更多市場購買力推向細價樓或上車盤,直接造就上車盤狂潮。

  問題是,上車盤樓價瘋漲的情況何時了?這點或可從以下兩方面找到端倪:

  其一,藍籌屋苑與上車盤呎價溢價。正如以往本欄分析,一些大型優質藍籌屋苑(如太古城),由於物業質素及保養較佳,加上位置優越,往往較新界區屋苑存有一定的溢價(premium;下稱「屋苑溢價」)。以太古城與沙田第一城為例,自1994年至今,兩者3個月平均呎價存在的溢價介乎28.4%至86.3%(【圖3】;選用太古城屋苑作比對,純粹較具代表性的優質藍籌屋苑)。若與部分地區偏遠的屋苑,如嘉湖山莊比較,「屋苑溢價」水平相對更高(78.7%至267.5%)。

  隨着近年細價樓愈升愈有,大價樓表現繼續大落後,令「屋苑溢價」的差距逐步收窄,個別上車盤如沙田第一城、大埔中心、沙田中心、大興花園和新屯門中心,更接近過去20年溢價範圍的底部位置;其中,上述首3個上車盤現時的溢價水平,甚至較1997年還低!

  換言之,除非大型屋苑樓價升勢加快(惟在特區政府辣招掣肘下,相信機會不大),或預期「屋苑溢價」將出現新常態,令溢價水平進一步收窄至更低,甚至達負水平位置(惟這也似乎不太合理,很難想像太古城平均呎價與沙田區的屋苑趨向一致),隨着愈來愈多「屋苑溢價」逐步收窄至歷年區間範圍底部,上車盤狂潮可能已開始進入倒數階段。

  其次,上車盤買少見少,買家負擔能力將受考驗。一直以來,上車盤均沒有明確定義,不過,若以價格劃分,相信讀者的認知或許是那些樓價四、五百萬元或以下的物業。

買家負擔能力受考驗

  然而,隨着過去幾年上車盤樓價持續攀升,令目前所謂「上車盤」買少見少。截至今年1月底為止,一、二手樓成交價達500萬元或以下成交比例分別只有8.5%和41.4%而已,兩者均處於紀錄偏低的位置【圖4】,而且相信當中不少是四五百萬元的交投,因為目前一、二手樓成交價300萬元以下的比例分別只有2.5%和14%【圖5】!換言之,目前市場可供買賣的上車盤,大部分都是400萬至500萬元的物業。

  問題是,按目前的辣招規定,樓價在400萬以上已不能透過按揭保險獲得九成貸款;樓價在450萬或以上,更只能獲得八成貸款上限,即上車盤買家須支付更多首期,進一步壓抑購買力。屢創新高的上車盤樓價遇上購買力愈趨減弱,結果如何不問自知。

  總括而言,自金融海嘯後樓價升浪的一大特色,便是上升動力由上車盤帶動。然而,經過逾8年的飆升後,「屋苑溢價」已收窄至異常偏低水平;加上所謂「上車盤」的入場門檻已攀升至一般市民難以負擔的程度(因所需首期愈來愈大),令這個上車盤狂潮逐步逼近尾聲。

  註:差餉物業估價署把私人住宅單位劃分為A、B、C、D和E五類。A類單位即實用面積小於40方米;B類單位即實用面積為40至69.9方米;C類單位即實用面積為70至99.9方米;D類單位即實用面積為100至159.9方米;E類單位即實用面積為160方米或以上。