樓市黑洞警號

2019年4月19日

人類首次拍攝到宇宙黑洞照片之際，香港人也見證地球「黑洞」誕生，所說的是全港住宅市場嚴重缺盤，哪管劣質單位亦迅即被高價吸走，有入冇出，猶如墮進黑洞。事實上，樓市從去年8月至今年1月短暫下調，主要由於市場擔心中美貿易摩擦惡化、內地經濟放緩及美國繼續加息，即使如此亦無震出多少盤源，直至今年首季三大負面因素逆轉，且未來幾年新樓供應量恐斷崖式下跌，想令小業主出售手頭上物業難上加難。無怪乎中原指數（CCL）一口氣連升10周，距去年歷史高位只差4%，反映有樓的沒樓的都不相信政府有板斧增加「供應」，當局料將被迫在「遏抑需求」方面再出手，例如進一步調高辣招稅。

負面因素逆轉 瘋搶潮再現

金管局喜歡做壓力測試，去年下半年爆出的3個炸彈，就像最大的壓測，檢驗全港業主心理和財務承受力。結果證明，絕大部分有樓人士鐵過楊傳廣、硬過Ironman，即使去年12月至今年1月樓市股市情緖最悲觀時期，劈價盤數量依然極少，基本上一出即很快被趁低吸納。

及至1月下旬，市面盤量接近乾塘，遇上中美經貿談判漸現曙光、內地改革及支持中小微企業力度遠超預期、美國聯儲局忽然由鷹變鴿暫緩加息，甚至預告叫停縮減資產負債表，三大利淡前景頓變無限光明，樓市從地獄折返人間。難怪中原集團老闆施永青等等不少業界人士紛紛轉軚，由睇淡忽變大好友；正如施老闆解釋，眼見市場多項因素出現重大變化，看法當然要隨之調整，就如天文台根據氣象最新情況改變天氣預測，否則只會刻舟求劍。

對等待上車的準買家來說，最失望是在去年下半年 引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子‧望東樓 等淡淡悲觀預期時，因嚇親震出的二手放盤量非常有限，顯示普遍業主防守力頑強，以及港人「磚頭情結」深厚。一句到尾，承受力較弱或驚青的業主已於過去幾個月投降，如今樓市又熱起來，有樓在手的業主又豈會輕易放售。

由於全港缺盤，市場由buyers' market再次轉為sellers' market，封盤和反價成為常態，買家欲購得心頭好無可避免要追價，並須鬥快開票顯示誠意，「冇樓睇」成交個案大增，樓瘋重現可期。中原指數連漲10星期，只要再升4%便突破去年8月高位，其實現時不少屋苑的成交呎價和總價已迭創新高。

置業者除了想有機會趁樓價回順時上車，始終寄望港府能夠增加土地供應，可是這方面一直停滯不前。根據團結香港基金會最新研究報告，本港土地儲備持續消耗，就算考慮到政府早前全面接納土地供應專責小組8項「搵地招數」，今後幾年公私營住宅供應量仍將面臨「斷崖式下跌」。

供應斷層 全方位住宅荒

其中，去年（2018年）私樓落成量達2.1萬伙，創2005年以來新高，但好景難再。基金會估算，2019至2023年私樓年均落成量將降至約1.85萬伙，較此前預測的2018至2022年年均數字減少11%；而在2023年更將縮至僅1.33萬伙，較2018年少接近四成。

另一方面，有分析估計本港每年私樓需求量達2.5萬伙，換言之去年2.1萬伙「高位」供應量根本不足以應付當年需求，兼且2006至2017年累計逾10萬伙短缺量尚未「找數」，若考慮到未來幾年短缺愈加嚴重，這條數比量子力學更襟計。

或曰，特首林鄭月娥上場後雷厲風行把公私營住宅供應比例由6︰4改為7︰3，新建的公屋、居屋、綠置居、港人首置盤等總可消化一些私樓需求量？然而實情是據團結基金估算，未來4個財政年度公營房屋年均落成量只得1.83萬伙，遠低於《長遠房屋策略》定下的每年3.15萬伙目標，短缺率逾40%，同時公屋輪候時間將由5.5年進一步延長至超過6年。因此，本港之住宅荒實屬全方位，公營房屋自身難保，遑論幫補私樓。

面對供應短缺死胡同，基金會建議政府加快動作，盡速把25幅未改劃土地用來起樓，以解燃眉之急，惟初步推算可創造供應量僅約2萬至3萬伙，長遠始終要靠「明日大嶼」等大規模填海造地計劃；惜在最樂觀情況下，「明日大嶼」首批單位最快要等到2032年才落成，遠水難救近火。

政府技窮 齋靠辣招抑需求

無論如何，樓市再趨瘋癲，很可能動搖港府威信（自林鄭2017年7月上任至今，中原指數累漲12.5%），當局必須「做啲嘢」交代。創造供應手段既呈乏力兼技窮，唯有用老方法鍊需求，再推辣招；但單靠遏抑和扭曲市場能否挫折樓市長升勢頭？只好抬頭問黑洞找答案。

【金融中心】湯文亮轉軚 「年底前可能升多一成」建立時間 (HKT): 0428 12:00

瀕臨絕種八按盤

2019年4月30日

瀕臨絕種八按盤

樓市再開Turbo癲升，市面「九按盤」（400萬元或以下）幾近絕跡，就連「八按盤」（600萬元或以下）也買少見少，這意味着置業者起碼要準備300萬元現金在手才可上車。年輕一輩有多少個拿得出這筆錢？除了部分職場精英、創業家和投資有道人士，相信總要父母幫一把，當中不乏來自爸媽把自住樓加按變現，換言之「你想買樓，首先要有層樓」；在此趨勢下，置業恐將成為「世襲權利」。隨着按揭保險計劃名存實亡，港府將面臨是否放寬按揭比率的兩難，放又死唔放又死。

金管局自2009年起不斷推出「逆周期」措施管控樓市，至今已有8輪，猶如九陽神功，威力一輪勝一輪，然而萬變不離其宗，主要無非兩招：降低按揭比率、加強供款壓力測試。

600萬以下難尋 高首期靠父幹

在按揭比率方面，大家或許記得在八、九十年代，買樓可借高達九成半按揭，即使後來有所收緊，但在2009年之前，非豪宅物業仍可按八至九成；而在8輪「逆周期」之後，今時今日，600萬元以上和1000萬元以上住宅分別只可借取六成和五成按揭。

金管局的首要職能是保障本港貨幣及銀行體系穩定，所以不論收緊按揭抑或壓力測試等板斧，主要都不是為了遏抑樓價，而是確保只得具有充分財務實力的人始能借錢買樓，以免萬一樓市逆轉時有大批業主淪為負資產或者斷供，拖累本港銀行體系。從這角度看，金管局過去10年這8輪「逆周期」措施，不可算是不成功；至於有否矯枉過正或者昧於形勢，則屬見仁見智。

當然，金管局亦有為最基礎的上車客預留一道後門，透過外滙基金旗下「香港按揭證券有限公司」（按證公司），為銀行在承造600萬元以下物業按揭時提供保險。簡單來說，上車客買樓只需一筆過繳付相當於按揭總額幾個巴仙的保費（介乎1至4%，視乎按揭年期等因素），便可借取九成（400萬元以下物業）或八成（400萬至600萬元物業）按揭。透過這招，首置客可用較少首期成為業主，銀行所承受的額外風險則由保險覆蓋，堪稱兩全其美的權宜之計。

問題是，這輪樓市上升周期自2003年至今，不論持續時間或上漲幅度均超出大多數人估計，期間只是偶爾稍為調整，例如去年8月至今年1月短暫回落後，市況近日強力反彈，箇中原因可參考筆者本月19日〈樓市黑洞警號〉一文。總的而言，目前市面上400萬元以下二手放盤幾乎絕跡，600萬元以下單位亦日趨稀缺，每有放盤都很快被瘋搶，且「冇樓睇」成交多的是，據報葵涌廣場一個面積318方呎、開價600萬元的單位，上周放盤半日便引來逾十枱客洽購，準買家連同經紀塞爆樓宇走廊，更有人拍門叫囂追價，最終要出動管理員趕散人群，非常誇張。

買樓先要有樓 置業變世襲權利

也難怪人們狂吸「八按盤」，事關在現行規則下，樓價高於或低於600萬元，上車負擔有如天淵之別。舉例說，一個600萬元單位可借取八成按揭，即只需付出120萬元首期，再加上印花稅、佣金、律師費、按揭保費等，一筆過現金開支約150萬元；至於一個650萬元單位，表面上價錢僅貴了8%，但只能借取六成按揭，首期要260萬元，連同其他費用的總現金開支達300萬元。

現時香港打工仔月入中位數約1.8萬元，別說樓價相當於幾多年收入，單看300萬元這筆入場門檻現金，就等於普通打工仔14年人工，年輕一輩靠自己拿得出3球現金的實在不多。如此看來，今後能上車買樓的人，或多或少須「靠父幹」，而財力一般的父母要把原有物業加按變現協助子女；例如一個家庭早於八十年代買了一個普通的美孚新邨中型單位，至今差不多供滿，樓價亦升值至逾千萬元，加按套取300萬元難度不大，可是這就像墮入悖論，「你想買樓，首先要有層樓；你想上車，首先要已上了車」；置業恐將成為世襲權利，本港「有樓」和「冇樓」兩個階級世世代代延續。恭喜賀喜 土著‧自醉‧浪子‧望東樓 等無產階級在無何選擇的地步下永遠租屋日日賺！After all, you only find out who is swimming naked when the tenant rent a room. 畢竟，只有在租客出現的時間，才能發現誰是無產階級在裸泳。

面對這困局，港府也陷入兩難，有人認為當局應放寬按揭比率或者按保門檻，例如讓700萬元以下物業也能借取八成按揭；但此舉也等於進一步增加物業市場的有效需求，在供應不足加上資金泛濫之下，隨時令樓市火上加油。舉例說，現時面積300方呎、開價600萬元的單位，待放寬八按門檻後，可能立刻跳價至接近700萬元，讓業主成為大贏家。

政府陷兩難 鬆綁恐火上加油

當然，上車客還有其他選擇，一是抽居屋，惟不知何年何月中獎，且須確保自己資產和收入不會超標。二是購買由發展商提供高成數按揭，甚至「呼吸plan」的一手新樓，以便用較少首期實現置業美夢。但眾所周知，這些新樓一來溢價頗高，羊毛出自羊身上；二來待兩至三年優惠期過後，按揭息率飆升至P+，供樓負擔大增，辛苦無從迴避，引刀傻嗨食屎。

講到底，樓市最終都是供、求問題，本港樓市在兩方面都出事；既然每日150個單程證名額屬政治紅線不能觸碰，便只有大力造地增加供應，方有機會扭轉畸形局面，然而始終遠水難救近火。