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樓市乾坤

升市高鐵正加速

 

何熊輝

2019年3月30日

　　樓市見底回升已成事實，早前就算如何看淡的磚家，今日就算不跟隨大隊看好後市，也靜若寒蟬，或者不少人也正擔心這又是短暫的升市，萬一中美貿易協議出現差池，樓市又會即調頭向下，所以仍按兵不動不入市，直至天空萬里無雲，才作進一步決定。

　　現時升市已開始，究竟這次升市會升多少，時間會維持多久，很多人都想知道，但要準確預測，則難乎其難，短期預測則是會觸及上次高位，期後再升多次則各說各話，既然如此，就自行決定是否入市。

　　現時潮流興主要意見領袖（key opinion leader），此等人士不斷就其專注面發表評論，樓市股市方面此等意見領袖不少，不過就今年而言，無論是樓市或股市，倘跟隨主流看淡專家的意見去決定沽股或沽樓，第一季完結後，大家就心知自已落後大巿。

　　作為一般的投資者，可收集不同專家的意見，然後定期分析其意見的準確性，倘準確性高，就將之定為A級意見，日後若要做決定時，就可酌量參考其意見，有些專家意見一般，但投資技術一流，那就跟他行動入市而不是聽他意見是否入市。

　　樓市不像股市，尤其升勢確定後，較少短期内觸頂後即倒跌，所以高追的風險不及股市大，回顧15年底的跌市，大約維持了半年，期後一路升至18年的七月見頂，升市持續兩年，今次跌市大約半年，如又重複上次升市兩年的週期，那兩年後的樓價會升到何水位，大家細心想想。

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1. 再見二萬 2019-03-30 13:48:52
沙田細戶造價大反彈，繼河畔花園本月初錄半年來首宗呎價破兩萬元成交後，同區沙田中心一個原則一房戶剛也以每方呎2萬元沽出，呎價相隔約7個月重上兩萬元關之餘，亦屬鄰近港鐵沙田站的市中心7個主要屋苑（包括沙田中心、偉華中心、好運中心、希爾頓中心、新城市廣場、沙田廣場及蔚景園）今年首宗呎價高見二字頭的成交。
2. Laughing哥 2019-03-30 18:31:05
現在地產去到貨，又唔使減價，又唔加息，加都唔方多, 縮表就有份，7:3比例下新樓每年得番萬零個，淡友又走向絕望了……嘻嘻嘻！
有數據，有真相。
樓市直擊報導-
2019年新盤得番15500個
3. 大軍 2019-03-30 18:38:10
其實估中估不中都是二分一機會，估中又何雖自吹自擂，什麼A級B級是短視，其實重點並不是中與不中，最重要是能清楚道出背後理據，升的原因是因為能凖確預測美國不能再加息甚至現在要減息
4. 有段估冇辛苦 2019-03-30 18:43:17
要學輝哥做人一味靠估，反正這次運氣好買大開大，你吹咩？
5. 輝粉 2019-03-30 20:14:03
唔好又東又西烏拉圭！
快啲幫襯A級輝！
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-03-30 20:27:59

【落車真人騷】直擊Tony賣樓實錄 「賺160萬，但我不快樂」 睇到D戇狗仔聽晒D食屎磚家及引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子之言，最後竹籃打水一場空 認真無銀謂



4年前參與本報《80後上車真人騷》的袁冬怡（Tony），當日買樓差點撻定輸掉血汗錢，最終驚險圓上車夢 。曾經豪言：「3年內買第2層樓！」期限已過，人生第一個單位已升值逾4成，去年第3季本港受中美貿易戰影響，樓市波動，驅使他想賣樓，而且一直嫌單位升值慢、位置差，收入大不如前，於是展開今次歷時半年的《落車真人騷》。

Tony於2015年8月以自由市場價382萬元買入將軍澳居屋康盛花園一個兩房單位，去年8月銀行估價由539萬元至555萬元，辣招鬆綁，物業3年升41%至45%。當時想賣樓，原因是升幅慢，「同私樓升幅差好遠，我呢度升3成幾，但私樓已升到5成幾7成幾！」想換私樓，曾想換當時新盤日出康城LP6，但未賣走手上層樓，不敢亂來。

當時樓價下跌，他認為：「呢個屋苑已經升得咁上下，要突破600萬元喺天方夜譚！」當日不是豪言3年後要有第2層樓嗎？「經濟壓力，樓價又跌啦！總之好多嘢令我暫時唔想再咁辛苦去做呢樣嘢。」事實上收入大不如前，月入3萬元日子難復再，賣樓後打算回娘家與父母住。

去年8月他透過代理行及網上平台放盤，最初叫價600萬元，「當初放盤叫價都叫得高，標價600萬元反應都多，就算擺啲咁嘅價，都好多代理打嚟問喺咪放盤？」、「好多人嚟睇樓，日日都有好多電話，好多嘢問，好麻煩！睇樓啲人多，但真喺會落實還一個價畀你嘅人喺好少……有10個8個睇過樓，但反應就唔太好，睇完可能無還價就走咗啦！」第一次賣樓感受到：「原來賣樓唔係我一擺上網就有人要。」擔心賣不出？他表現淡定地說：「唔喺驚賣唔出，喺驚賣唔到我想賣嘅價！」經紀話他標價600萬元是不切實際。

放盤一個月只聞睇樓客，不見有價還。8月底將叫價下調至570萬元，其後回歸現實將叫價再下調至550萬元，叫價放軟，即有實客。9月5日他透過whatsapp回覆：「有個客還價520萬，原本又話525萬。我還價540萬，佢話買510萬嗰間（另一放盤）。」被買家鋤價，無奈、爆粗，他坦言：「銀行估價都539至555萬元，咁咪仲低過市價，無差到咁㗎！當時咁多人問價，我覺得我單位有人搶，坊間好多人搵600萬元以下嘅樓，我層樓係有價值！」

他篤信命理，於是本報邀請幾年前為他批命的玄學家麥玲玲再屈指一算，麥玲玲批他，2018年內賣樓成事機會高，八字而言，他出生日屬丙辰日，2018年是戊戍年，辰戍相沖，屬天羅地網相沖，沖土，屬物業買賣的時機。見完麥玲玲，尤如注入強心針，「玲玲師傅話一定成功，個心好定。而且就算賣唔出，我都唔怕，樓係有價值。有諗過唔賣，因為就算收租都得，有人幫我供樓，完全無負擔，我做乜要咁賤賣咗層樓。」

心情平復後，揸車搵食的他兩日後撞車，「痴線，俾人架車打橫隊埋嚟！」當時樓價持續下跌，想賣樓又賣不出，自僱司機手停口停。竟然當天傳來有客還價545萬元的消息，貼近目標價550萬元，「如果係有心會落票，唔講價，就呢口價。」谷底反彈？相約客人9月9日簽約，當天早上買家說有事做而改晚上7時，臨簽約前，Tony無奈稱：「啱啱傾好晒價錢，今日入票。臨尾40分鐘，個客話其他代理平啲……無嚟到，放咗我飛機，成件事無咗！」

後來經紀致電給他說：「個客話搵另一間代理行去買你個單位只係530萬元喎！」Tony聽完即爆粗，「我一直無講過呢口價，底線係550萬元，甚至無講過可以540幾萬元。」發完脾氣，諗一諗，「無計，人哋講咩控制唔到。經紀爭生意，對方想留住個客。但我覺得個客傻，我係業主，我話幾多就幾多，唔係經紀話幾多就幾多。」

怒火中燒，這邊廂被放飛機，不夠一小時，隨即傳來另一個經紀的電話：「我客人開價530萬元，有無得傾？」Tony當時覆：「死都唔制，原本有人出545萬元，有咩理由要平15萬元，我話最少550萬元。」但這名客人肯追價，先追一口533萬元，但Tony堅持540萬元或以上，談判膠着，經紀約雙方9月10日到分行傾。

相約會面前一晚，Tony坦言：「嗰晚諗好多嘢，最驚就係放飛機。」

昔日買樓　親友說戇居


Tony賣樓諸事不順，吊高賣樓吊不到，叫價回歸現實又被鋤價，然後撞車斷衣食，到有客叫價達到目標價最終竟又放飛機。憤怒、失望，最終選擇平常心。見客肯追價，估計是有心人，一於9月10日去相見。查實客人追價533萬元，與他目標價550萬元相差17萬元或3%。他比準買家早到經紀行，心態都放軟，「我都由550萬元減到540幾萬元，541至543萬元都可以接受。我諗落得去，買家都肯加少少，我又肯減少少，機會都大。」

進入代理行，他和準買家被各自經紀帶到不同房間，「兩邊經紀唔知講咩。總之就開口價、還口價。買家還一口價538萬元，我覺得都好貼價啦！對方經紀問我底價究竟多少？我答542萬元，實價，無得減。跟住對方經紀說無問題，成交！」全程20分鐘，單位以542萬元成交，較2015年買入價382萬元，賬面賺160萬元，單位升值42%。

「唉！終於賣出，簽約收票，唔使煩。但唔開心，因為睇見經紀行貼其他屋苑啲樓價，睇到新都城300幾呎都賣638萬元，都會駅個單位同我個單位一樣大，講緊790萬元。賣咗樓，我日後點樣再入市？揸住舊錢買唔到其他樓，心諗，我點解要賣樓？」問他是否後悔？他回應：「唔係後悔，係唔開心，唔會話：『好嘢賣咗，我賺錢啦！』，反而諗我幾時可以買番好啲嘅地方。」記得當年買樓，親戚話：「你咪傻㗎，呢個時候買樓？輸死你呀！」又有朋友說他戇居，「呢個朋友有錢唔買樓，租樓租咗5年，月租萬幾蚊，租到而家都係買唔到樓，但而家佢已經喺瀨晒嘢！」賣樓後他曾有隔山買牛的衝動，曾到烏克蘭等地視察，最後放棄咗，「我諗點解樓價咁低都無人買呢？總有原因，可能升得慢或政治社會環境唔穩定。」

成交期3個月，篤定今年1月完成交易的Tony一直心想買家撻定就好了，即使最後收票當日他接受訪問仍想：「我想佢撻定呀！賣咗層樓後，睇番啲樓價都唔係跌得好犀利，想搵另一間，發覺有少少困難，啲樓價好癲囉！買個普通500呎單位，近地鐵站嘅私樓都係600萬，根本已經係好難入番市呀！」

土地註冊處資料顯示，Tony沽出將軍澳康盛花園單位後至今，再有7宗成交，6個單位成交呎價都比他沽出單位為低，只有1宗成交呎價比他單位貴3.7%，而該單位位處極高層。「賣樓時，好多筍盤，個價跌緊，但成交期太耐，去到今年1月，中間呢段時間，樓市已經回升番好多。感覺想買番一啲區域好少少嘅地方都比較難。」已經想上番車？「絕對啦！我見樓市又唔係跌得好勁，覺得年尾一定會跌喎！樓價唔會跌咁少。」

「有錢唔買樓係戇居」預留兩球重新上車

賣樓後，他感受到：「香港嘅有錢人好多，好多人揸住舊錢，覺得樓價貴唔買住，當樓價跌咗少少就瘋狂入市。有經紀同我講話去年12月到今年1月將軍澳區已經有100單成交。嘩！初時我賣樓，可能一個月得幾單成交，而家成百單成交。」

他強調無後悔，「始終有賺吖嘛！升跌唔係重點，重點係我會搵樓。我擔心買唔返㗎，擔心買唔返我想買嘅地方囉！即係近地鐵站或私樓，但私樓可以唔洗睇，三、四百呎已600萬，仲要比4成首期，月供萬六、七蚊，太誇張！」重申自己不是落錯車，變現後一直物色其他物業，目標是鄰近地鐵站私樓，睇過新盤如大埔天鑽、紅磡啟岸、二手樓如嘉湖山莊等。

他認為：「有錢唔買樓係戇居！我都會買番，但都要啱先得，唔係求其。當初買康盛花園係求其，但當時選擇唔多，亦都係唯一地方啱預算，完全接受到。」目前目標是400多萬元實用約500呎單位，預留約240萬元重新上車，「而家可能會忟啲，但我會等吓。（你知現在機會不高？）唔覺，總有機會去到呢個價錢，樓市唔合理，再升都唔會超誇張。」

夾錢做飲食生意 「攞個經驗」

未上番車，花數萬元與朋友夾錢在旺角做飲食生意，開業初期以三餸飯形式經營，「你話要賺大錢，我覺得真喺窄窄哋！但又唔覺倒錢落海，經驗嚟㗎嘛 ，其實而家攞好少錢出嚟。幾多人想試就做到，又唔係講緊幾十萬，用啲啲錢，咁點解唔試？做老闆係我其中一個心願，咁我試下不如畀少少錢出嚟攞個經驗啦！就算輸咗都唔係啲乜嘢。」然而餐廳開業未夠一個月，已轉型做小食如串燒，目前處於轉型初期。

記者：陳家雄



7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2019-03-30 20:45:23

2019年03月29日

                            

【落車真人騷】林本利：過去十年 逾11萬家庭落錯車  害銀死人

67,045

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經濟學者林本利

最後更新: 0329 00:05 / 建立時間 (HKT): 0329 00:02

 經濟學者林本利表示，根據統計處按居所租住權劃分的家庭住戶數目分佈可見，2018年第4季本港家庭住戶自置物業比率為49.1%，雖然較2017年全年錄49.2%，減少0.1百份點，但觀察過去十年，自置物業比率逐年下跌，比較2008年全年為53.6%，十年間已減少4.5個百份點。以2018年年底本港家庭數目近257.39萬戶計算，反映按比例計算自置物業的家庭減少約11.58萬個。

他坦言，在3年前按這種計算方法推算本港家庭住戶自置物業情況，形容為「落錯車」。當時比較2016年和2006年，結果有約10萬個家庭落錯車，目前進一步擴大至逾11萬個家庭。他接受訪問時指，不少業主被市場消息、專欄食屎作者意見左右物業買賣的決定，導致落錯車，但食屎磚家卻反駁話愛你變為害你。

他認為，若仍居於香港，有自住需要，是不應該落車，就算賣樓都應該換樓。坦言身邊不少朋友賣掉自住樓後要租樓。自置物業比率下降，除了反映落錯車，亦反映持有1個或以上的物業人士增加、或靠父母置業。

他認為，短期而言，美國加息步伐放緩，樓市料再攀升，幸好政府推出新居屋，當中包括何文田居屋暫時凍結一班上車客，不致於蜂擁入市，從而推高樓價。他批評政府辣招，尤其是收得過緊的按揭成數，導致有自住需要的首次置業買家難以上車。

事實上，新界偏遠地區尚有4、500萬元的物業可供選購，若有較高成數按揭，可以予上車客上車。然而，辣招令上車客難上車，甚至變相益了發展商，因為發展商推售新盤可以高成數按揭。他建議政府應該針對本港首置買家，放寬按揭成數。若有較高成數按揭，可方便上車客購買600萬元以上物業，以及修訂換樓人士需要先付15%辣稅的措施，方便市民換樓。

記者：陳家雄



8. 淡中極品 2019-03-30 22:18:36
其樓價實估中估不中都是二分一機會，但有淡淡連錯十幾年，機率少於一千份之一，可以错成甘，真係淡中栖品。
9. 引刀一快 2019-03-31 03:15:08
傻，第二啲中就得喇，港樓近三四年值博率一直偏低，淨係投資大灣區已經贏一大截喇。
10. 告鲁斯 2019-03-31 09:56:36
國策所限，楼只可住，不可炒，處處限購，楼價飛升的日子一去不返，所以仲去買湾區楼，就做硬楼市炮灰。
12. 東港城爆升 2019-03-31 15:14:41
二手樓市交投暢旺，破頂成交再現，其中將軍澳東港城三房戶成交呎價1.79萬元，創屋苑分層新高，原業主持貨22年賺687.5萬元。

將軍澳東港城2座高層E室，實用面積619方呎，三房間隔，原業主於2017年10月放盤，叫價1,020萬元，近日加價至1,110萬元成交，呎價17,932元，呎價創屋苑分層新高。
13. 自醉粉絲 2019-03-31 16:38:02
現在的樓市跌半年，升半年，因此年中後樓市必大跌，現在搶入市，年底就知死，維持年底跌一成，二年跌三成的预測。
真的不好現在搶入市，現樓價己極度超升，叫你地吾好買，其實系想救你地。
15. 寧信輝哥，不信劣鵝！ 2019-04-01 07:07:39
抵輝哥牙擦，鬼叫高官無能，不但穩唔住樓價，仲反而愈升愈有。高官尸位素餐，辦事不力，但又唔使問責，繼續每月逗幾十萬人工，還有王法嗎？既然天公冇眼，唯有寧信輝哥，不信劣鵝！
16. 笑死人 2019-04-01 13:52:48
鵝姐都冇置業經濟, 講完
17. 黑鳥 2019-04-01 20:56:09
公屋輪到死，私樓貴到死，至於租住劏房的基層市民愈來愈淒楚，租住呎價比豪宅更貴；為了將貨就價，不少劏房被切割為更小的棺材房，港式貧民窟遍地開花，大量無殼蝸牛望樓興嘆。 
18. 未補價都1.3萬 2019-04-02 08:29:43
資助房屋樓價連月大反撲，據房屋委員會資料，3月全港至少錄得6宗呎價高逾1.3萬元的未補地價資助房屋成交，較2月僅兩宗急彈兩倍，並帶動今年首季呎價逾1.3萬元的未補地價資助房屋成交個案急增8宗，率先追平去年全年宗數。
19. Sam 2019-04-02 12:05:07
香港的制度(成功之道)從来都是鼓励人自力更新，努力改善生活，有能力的人是少数，缺乏能力的人是少数，這是香港發展必然的结果。
21. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-04-02 21:31:19

2019年04月02日

【二手成交】80後新港人1,385萬購盈翠半島 慳稅415萬

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盈翠半島
盈翠半島
最後更新: 0402 17:23 / 建立時間 (HKT): 0402 12:30

樓市轉旺，慈父慈母再度出動為下一代置業。青衣盈翠半島一個三房單位，成交價接近1,400萬元，買家是一名來自內地的「80後」女士，獲其於內地做生意的父親支付首期入市，甚至可能毋須按揭，現兜兜千幾萬上車。

美聯物業梁文楓表示，盈翠半島3月份共錄得7宗成交，其中2座高層A室向東北海景戶，實用面積769方呎，間隔由三房改動為兩房，原叫價1,400萬元，放盤約五個月，減至1,385萬元易手，呎價18,010元。買家是一名來自內地的80後女士，剛取得香港永久居民身份後，獲父親支付首期入市，毋須支付兩種印花稅共樓價30%，節省約415萬元辣稅。其父為內地商人，今次買入的單位盈翠半島物業，有機會不做按揭，就算做按揭成數也不高，並大聲呼籲磚家食屎。

屯門亦出現靠父幹上車個案。祥益林偉光表示，屯門單棟式物業「置樂三寶」入場門檻較低，因此成為不少用家的上車樂園。大廈一個中層H室單位，實用258方呎，一房間隔，剛以380萬元成交，呎價14,729元。買家是一名準備結婚的24歲少年，見單位可承造最高九成按揭，首期僅38萬元，買家獲父母資助首期置業，於是決定即睇即買。

【居屋冠暉苑785萬破頂】

土地註冊處資料顯示，何文田居屋冠暉苑低層11室，實用面積533方呎，剛以785萬元於自由市場易手，樓價創屋苑新高，呎價14,728元。

【毗鄰高鐵 The Austin三房2,680萬沽 6年賺逾8球】

廣深港高鐵開通後，往返中港兩地趨方便，毗鄰高鐵的尖沙嘴The Austin，中原地產余倫鋒表示，5A座高層A室，實用面積874方呎，屬三房套房間隔，另設儲物房，向東面，向廣東道開揚市景，以2,680萬元沽出，實用呎價30,664元。

中原地產余倫鋒指，上址原業主於2013年11月以1855.2萬元買入物業，持貨近6年，是次沽出單位，賬面獲利824.8萬元，升值44%，並大聲呼籲磚家食屎。

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22. 妖蝸 2019-04-03 09:02:22
岩岩睇開新闻，報導港人珠海買鋪受騙，俾左100萬，話明包4厘回報，結果只收了一個月租即爛尾，買湾區物業，一刀話賺好多倍，冇事都未必有。
24. 引刀一快 2019-04-03 12:23:49
樓上

叫你買樓你買鋪，想開士多瞓鋪？

呢D咁嘢都會中招，去到邊度都係危。
25. 加到癲 2019-04-04 07:24:57
樓市暢旺，新盤連環加推搶購買力，信置大埔白石角逸瓏灣8昨日加推53伙於周日（7日）發售，折實平均呎價16265元，較上一批調升近10%；恒地主席李兆基私人持有的北角維峯．浚匯今日進行首輪銷售共72伙，項目昨截票，累收逾400票，超購4.5倍，平均每5人爭購1伙，發展商昨日已急不及待加推22伙部署次輪銷售，折實平均呎價27796元，按批調升6.2%，個別單位折實呎價近3萬元；同系長沙灣家壹料最快今日加推，部署下周初發售。
26. 翠婷 2019-04-04 08:38:53
特別是果班小器,計較, 無風度, 爛口,心地差, 的盲淡, 傻淡, 廢淡, 你地千祈唔好入市, 希望你們一世都睇淡, 等另一班好心, 善心的用家入市買佢地的安樂窩! 香港是這樣的人, 才配留低的.
28. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2019-04-04 11:28:02

地產市道暢旺，連帶代理收入水漲船高。美聯集團(1200)主席黃建業女兒、集團副主席黃靜怡，新近豪花半億元買樓。土地註冊處資料顯示，跑馬地樂天峯一個中層B室實用面積1,280方呎三房單位，上月登記以5,000萬元易手，呎價39,063元，買家為黃靜怡(WONG CHING YI ANGELA)，與美聯集團副主席同名。

據悉，黃靜怡是次入市只需支付最低4.25%釐印費，涉資212.5萬元，意味屬首置身份。根據美聯2017年年報顯示，黃靜怡年薪逾1,500萬元。美聯集團上周公佈業績，去年少賺七成，純利5,813萬元，每股盈利8.1仙，不派末期息。

座落樂活道12號的樂天峯是由老牌地產商合和（0054）興建，2010年落成，單位總數76伙。

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29. 何處有 2019-04-05 08:54:51
清明時節雨紛紛
買樓平民欲斷魂
借問筍盤何處有
中介遙指杏花邨
30. 西洋墳 2019-04-05 10:01:06
清明時節天亮亮
信錯廢淡欲斷魂
速找筍盤處處有
盲淡遙指西洋墳
31. 如箭在絃 2019-04-07 07:44:20
中美貿易談判有新進展，兩國在華盛頓舉行第九輪高級別經貿磋商取得成果，中方指雙方在經貿協定文本等關鍵問題上達成新的共識，美方也強調磋商已取得巨大進展，美國總統特朗普更估計，可望在4周內有公布，如果能達成協議，他會與中國國家主席習近平舉行峰會。外界憧憬陸續有利好消息，將進一步帶動投資市場向好。樓市衝高已勢不可擋。