樓價將再瘋八年

香港樓市跟美國股市有一點十分相似，淡友（或曰等候較吸引水平入市的一群）以傳統估值指標衡量港樓和美股，5年前不約而同得出「大跌在即」的結論。單看結果，此輩自然大錯特錯，但知道這個並無多大意義，必須挖深一點，方能作出對投資有用的分析。

不吃不喝多少年一類聯想雖略嫌誇張，惟立足點乃樓價對入息比率遠離合理水平，簡單易明且合乎邏輯。問題是，這種按置業人士負擔能力評估樓市前景的指標，並未考慮到港人為求上車甘願容忍愈住愈細、父幹發力辣招破功這些5年前尚未普遍存在的元素。從這點着眼，傳統指標「得啖笑」便不那麼奇怪了。

2013年嫌港樓、美股貴，2018年自然更加買唔落手。這正是自認懂計數之輩最大的悲哀，當年作出等位入市的決定，是因為負擔能力、估值指標清楚告訴投資者，靜候調整勝於盲目高追。然而，港樓等吓3年，等吓5年，美股牛市更加10年都嚟緊頭，要此輩現在入市，等於強迫他們把均值回歸一類「舊思想」扔進垃圾箱，不是所有人都能接受。

繼續等嗎？正如前述，美股2梵梵013年至今已翻近一番，要回到當年水平，無異於「祈求」華爾街再度爆發股災，標指從現水平狂瀉四成。當然，真正的價值評估不能單看資產價格，必須同時考慮企業盈利和市民入息增長。可是，莫說不少人估值只憑印象，即使認真跟進，也會馬上意識到︰2013年標指CAPE 22.5倍已嘩嘩聲，何況今天31.27倍？香港樓市道理一樣，與2013年相比，樓價拋離工資只有更遠，5年前不吃不喝，今天怕且要「練仙」了；所謂觀望負擔能力何時回到合理水平，說穿了就是期望另一次金融風暴到臨。不過就算真的到来，此班精明之輩有幾多會入市？