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蔡志忠
2019年3月13日
置業是樓價與時間的競賽
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  踏入3月份,樓市果然開始變天,近日紅磡住宅新盤一天沽清246個單位,工商物業也開出紅盤,觀塘工廈10天內全部賣完。正如筆者上文所述,當二手市場活躍時,一手市場肯定暢旺。農曆年後的旺市,正是由二手樓市所帶動。

  沉寂了6個月的樓市忽然轉勢,原因當然有很多,中美貿易戰有機會和平解決,供需未能在短期內取得平衡,加上利率上升的條件很少,這些都是買家入市的理由,雖說是老生常談,但也很正確。筆者要補充一點,時間也是一個重要因素,累積一段時間的購買力,一旦不再忍耐,爆發出來不可小觀。

  置業是人生大事,選擇甚麼時候入市非常重要,大家都希望在低位買樓,做一個精明的買家。於是當市況欠佳,股市下跌與經濟不穩時,樓價便會有所下調,正如今天樓價跌了一成,很多淡友都認為跌得不夠,應當跌兩三成才合理,於是繼續選擇等待,然而時間一天天過去,幾個月後市況發生變化,利好因素再次出現,有需要的人等不及要進場,當這些看好後市的準買家愈來愈多時,樓市就會因買家追價而出現反彈。

時間掌握錯誤   好友淡友皆輸

  很多時候,人們往往忽略了時間的重要性,等待是有代價的,尤其是在供樓低息的年代。就像某君要先買樓後結婚,但他認為樓價還會往下跌,於是寧願推遲結婚也不肯入市,幾年後樓價不跌反升,結果某君既結不成婚,還受女友埋怨。又如某友人認為租樓比買樓划算,租樓可自由搬遷,又不用支付首期,即使目前供樓利息支出不多,但他相信利息有一天會大幅上升,屆時供樓負擔增加之餘,樓價還會因加息而下調。然而,時光流逝,年復一年,低息時期變成了漫長歲月,樓價升完又升,結果友人不但支付了龐大的租金,還由買得起樓變成買不起樓,真是雙重損失。

  置業是一場競賽,是樓價與時間的競賽,假如你儲錢的速度快過樓價的升幅,在適當的時間買樓上了車,並享受到樓價的升幅,那你是人生的贏家。反過來,如果你在高位入市,就像在97年時買樓,摸頂的你自然會是輸家。從另一個角度來講,無論是好友還是淡友,如果時間掌握錯誤,好友在高位盲目高追,淡友在低位繼續看淡,他們都不會是贏家。

 
 
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1. 實事求是 2019-03-13 13:03:01
蔡生呢個講法我同意,好有道理.

"置業是一場競賽,是樓價與時間的競賽,假如你儲錢的速度快過樓價的升幅,在適當的時間買樓上了車,並享受到樓價的升幅,那你是人生的贏家。反過來,如果你在高位入市,就像在97年時買樓,摸頂的你自然會是輸家。從另一個角度來講,無論是好友還是淡友,如果時間掌握錯誤,好友在高位盲目高追,淡友在低位繼續看淡,他們都不會是贏家。"
2. 東成 2019-03-13 13:06:29
樓市已轉勢,蔡老闆眼光獨到,又估中,唔係次次咁巧合嘅!
3. 好一句 2019-03-13 13:31:19
低位繼續看淡才是真正淡友
4. 亞Q 2019-03-13 14:16:20
淡友在低位繼續看淡,2003沙士一路看淡至今的人非常多 !
6. 亮劍 2019-03-13 16:33:51
如果你問小弟依家香港嘅樓價係咪好貴,我會好老實咁講,真係貴得要命!
但對上大半年,我身邊有好多個朋友入咗市,有幾個仲係買入以千萬計的物業。
依家香港嘅情況就係,八九成人覺得好貴,呎價高得完全唔合理,但有幾個%嘅人因為收入高,手上持有的各種資產因為QE而大幅升值,如果佢哋因為調整資產配置而出嚟買嘢,真的可以買起個市!
7. Jon 2019-03-13 17:33:12
亮劍兄,其實好多人大把錢,只係冇人頭。因為要比15%條氣好唔順,忍手忍得好辛苦,但好快會忍唔住,到時候。。。
8. 基層市民 2019-03-13 19:48:04
忍耐好辛苦,樓市話轉就轉!
10. 雲在青天水在瓶 2019-03-14 00:47:52
時機的把握的確很重要。剛出現黑暗就以為很快天亮,是老散投資者常犯的錯誤。真正的投資者,會耐心等待黎明前最黑暗的時刻。

19世紀的英國首相Benjamin disraeli曾寫過:“耐心是造就天才的必要因素”,耐心也是投資成功的必要因素。耐心等待獲取有利長期報酬的最佳時機,是對投資者情商的考驗。
11. 拭目以待 2019-03-14 01:38:21
蔡老闆好文章!

"很多時候,人們往往忽略了時間的重要性,等待是有代價的,尤其是在供樓低息的年代。就像某君要先買樓後結婚,但他認為樓價還會往下跌,於是寧願推遲結婚也不肯入市,幾年後樓價不跌反升,結果某君既結不成婚,還受女友埋怨。又如某友人認為租樓比買樓划算,租樓可自由搬遷,又不用支付首期,即使目前供樓利息支出不多,但他相信利息有一天會大幅上升,屆時供樓負擔增加之餘,樓價還會因加息而下調。然而,時光流逝,年復一年,低息時期變成了漫長歲月,樓價升完又升,結果友人不但支付了龐大的租金,還由買得起樓變成買不起樓,真是雙重損失。"
12. 時間是最佳証人 2019-03-14 08:38:27
. 東成 2018-09-27 17:24:41
始終都係要買樓,樓價跌1成係好事,俾大家有機會入市買樓,蔡生大好友本色不變,淡友始終唔鍾意.
21. 泡沫爆破 2018-09-27 17:49:34
講多無謂,爆煲就到,跌1成唔好買,跌3成最少,今次咪講笑.
22. 直腸內部資料? 2018-09-27 18:17:17
26. 泡沫爆破 2018-09-04 14:21:17
真爆煲了,內部資料顯示,年底跌3成,唔信問下專家啦,所有分析員專家博士教授都係一致認同大冧市來到!

凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸凸

三個月內,唔跌三成又點呀,你牌面咁巴閉,三個月後咪做縮頭烏龜。
13. 路人xx 2019-03-14 09:11:52
雲兄多年前準確預測中原指數升幅,成為一時佳話。
最近又努力出文,睇淡後市,如果今次又準確預測,就真係樓市評論之神人也。

但係小弟有一啲意見,香港的樓市,有大量人為的控制,加上世界局勢之轉變,會否令傳統的圖表理論失效?

香港近年超嚴謹的壓力測試,十萬蚊人工只能拿4萬蚊供樓,業主冇借大到。

8萬5爆鑊後,新單位供應長期不足,樓無起多到。各區超低空置率,好多人為求瓦遮頭而住劏房,可見需求相當大。

各種辣招,減低業主放盤意慾,降低二手供應,業主賣左買唔返,業主傾向唔創新高唔賣。

各國大印銀紙,銀紙越來越唔值錢。

美國國力不復當年,國家和市民負債纍累,縮表難,加息更難。

大灣區規劃,會不會為香港帶來更多優秀人才和資金?有利香港樓市?最近小弟有個單位租咗俾一個國內嘅年輕人,相當斯文有禮有學識嘅一個人。

即使社會立即凝聚共識,填海造地是十幾二十年之後嘅事,遠水不能救近火,最近香港賣地面積,已經大幅減少,巧婦難為無米炊。

經濟危機出現的話,相比起現金,股票等,物業會不會是相對比較穩陣的投資物呢?

新世代之下,對於香港樓市,傳統的牛熊市會否變得不適用?會不會演變成另外一種經濟理論?
14. 引刀一快 2019-03-14 09:51:37
時間影響嘅又豈止價格,同時局勢亦會隨時間而改變,一個大灣區,不同地區嘅樓價差十幾倍,假設香港企硬,即係其他地方上升空間更大,若果其他地方唔升,咁港樓性價比就會隨交通發展、通關改進而下降,依家差價唔細,廣州範圍仲可以買到千幾蚊呎嘅二手樓。好多人話高端人口湧入香港,呢個係理所當然嘅,但係更多高端人口湧入深圳同廣州,因為只要揾到食,大陸人中意去邊個省都得,戶口問題唔大。
15. to:雲兄 2019-03-14 16:53:06
呢度有2位高人,雲兄同亮劍兄,雲兄係淡友中最有理據嘅一個.
而亮劍兄就言論生鬼,有說服力,兩個文章非常值得參考,好嘢!
18. ANA 2019-03-14 23:31:43
好多人見過80年代伏爾克將聯邦基金利率加至15%,當年香港供樓21%,但時代已經不同,美狂印銀紙也不能刺激通脹,因過往大部分共產國家都已往錢看加速生產釋放生產力,而那些貨物都輸往西歐國家換取它們的貨幣。低增長及低通脹將持續。
19. j 2019-03-15 14:26:32
佔中黄色革命都冇跌,香港地產真乃金漆招牌,抵佢全球最值錢.

20. 文盲地產佬 2019-03-15 16:00:20
迷信只升不跌嘅人如盲人騎瞎馬,只會人云亦云,又點會睇通升跌?文盲地產炒家一時風光只係紙上富貴,正如地產神童羅兆輝,目光短淺不能自拔。太多擦鞋仔。哈哈
21. 二打六 2019-03-15 21:36:39
樓上咁叻可以睇通升跌,應該一早發咗達,邊使眼紅紅入黎地產網炮咀。

成日提羅兆輝,人地識你係老鼠。

抽死人水來J,醜L怪。
22. 覆20樓文盲地產佬 2019-03-15 21:52:03
傻淡一如地產神童羅兆輝,目光短淺不能自拔,死牛一便頸,租樓日日賺。
23. 引刀一快 2019-03-15 23:17:13
樓上

你揾個好友出嚟講吓嘢嘛。
24. 依家全香港好友出嚟話你知 2019-03-16 01:50:04
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,本周三大整體樓價指數的按周升幅均為37周最大,顯示樓價加快上升。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL,最新報173.47點,按周升0.71%,升幅37周最大。CCL已連升五周,累升2%。
25. 回雲在青天 2019-03-16 10:29:38
天亮了,只不過到了旱上十點,叻唔切就話已經到了黃昏,太早落車沽空樓市被挾,何妨就不是好多老散常犯的錯誤。

真正的投資者,不會連上午,中午,下午都分不清楚。

上午當黃昏,牛一當熊一,明明是老散卻在扮高手。搞笑。
26. 二打六 2019-03-16 11:19:17
無論係高手定小丑,都識得講錯咪玩失蹤。

樓市同CCL就如狗牙鋸齒曲線有上有落,到調整時咪再撲出來B Li Ba La認屎認屁哈哈哈,幾個月後衰咗又潛過水,週而復始好快又十年。
27. 望東土著 2019-03-16 12:09:59
樓上唔系話我嘛?
28. 二打六 2019-03-16 12:52:38
Oh 歡迎對號入座。

二打六名單內都係二打六啫。呵呵!
29. 回雲在青天 2019-03-16 13:08:28
過去一百年香港樓市的表現,是一個典型的Secular Bull Market. 戰爭,動亂,疫症,幾十次股災,政府乾預都改變不了長升的結構性長牛格局。

不要玩捉浪了,捉錯浪變捉蟲,快啲上番車吧,長期交租不是辦法。