投資係好, 買樓係重要, 但係心諗下,30歲開始供樓, 供到五十幾歲. 其他時間冇得玩,  食好啲都唔得, 夢想讀下書又唔可以, 損失嘅係時間. 用時間換金錢., 最不值得的.  供完層樓後係紙上富貴, 不好意思你的青春時間已經沒有了, 想實現夢想?  做個天文學家, 音樂家, 畫家, 都有心無力.   你層樓最後都唔知畀咗邊個,  諗諗係咪真係一定要喺香港生活?. 看德國人的生活是怎樣的. 問問你自己一生人過得好快. 為層樓有咩意義? 我哋香港人好多都唔明白嗰道理. 高樓價只會影響創新, 扼殺年輕人的思維. 使我們變得更短視. 扭曲了我們價值觀. 以為有錢就係成功. 其實做盡壞事的人都可以有好多層樓. 這些人值得我們尊敬嗎?

減辣路線圖

2018年11月27日

樓市乍現見頂回落，很多人已開始揣測政府「何時減辣」，金管局總裁陳德霖和財政司司長陳茂波近日先後放風，明言待「確認樓市下行」便會考慮放寬部分措施。對於業主、投資者及計劃上車人士，相比起減辣「時間表」，更須掌握的是有關「路線圖」。按一般估計，首先有望鬆綁的將是壓力測試，最早可能在明年中上演；其次為按揭比率門檻，最後才輪到放寬各項印花稅招數。

嚴格而言，所謂「辣招」最少應分為兩大類，一類是由政府實施的SSD、BSD、DSD等印花稅，旨在以額外成本阻嚇特定人士購入物業；另一類則是金管局自2009年起陸續推出、針對物業按揭的8輪「逆周期」政策，當中又可分為壓力測試和按揭門檻。

第一步壓力測試鬆綁

簡單來說，現時香港人申請按揭買樓時，每月供款最多佔其收入50%，惟鑑於目前利率仍處於超低水平，金管局擔心一旦「利率正常化」（即是加息），將令部分業主供款負擔大增，恐危及金融體系穩定，因此引入「壓力測試」，假設利率上升3厘之後，供款佔收入比率仍不高於60%，申請人方可獲批樓按貸款。

現時某些擁有足夠首期的準買家，正是受制於「壓測」而無法入市。舉例說，一名專業人士月入5萬元，擬選購一個850萬元單位，憑積蓄或「父幹」拿得出340萬元（四成）首期。按利率P減2.75厘、還款期25年計算，每月供款為23202元，佔其收入46.4%，恰好能夠過關（低於50%）；可是在壓測之下，假設利率較目前上升3厘，每月供款將增至31700元，佔其薪金比例變為63.4%，剛剛超出上限（不高於60%），就無法獲批足額按揭。

打個比喻，有時候預計夜晚氣溫會急劇下降，媽媽早上為孩子準備出門時，會先替他穿2件衣服，然後背包再放3件外套，以便隨着降溫而逐步添衣；但若在中午才出門，天氣已明顯轉冷，那便會為孩子穿上3件衣服，這時候背包所放外套也可減至2件。

同樣道理，壓測是為了準備「利率正常化」而存在，所以當真的加息之後，壓測理應相應調整，否則門檻會高到不切實際，恐令全港絕大部分打工仔都不用奢想圓置業夢，更何況系引刀傻嗨‧土著‧自醉‧浪子等窮能，只有個個月定期交租俾業主一途。香港大多數銀行最優惠利率（P）在今年9月上調0.125厘，為逾12年來首度加息，市場估計直到明年底會累計加息1厘，換言之，金管局屆時將有條件稍為放鬆壓測，例如把假設要求加息至3厘改為2厘。倘若時機成熟，遇上樓價回落幅度顯著，金管局甚至可能提早在明年中便出手，這將稍微有利手持足夠首期、但收入不算太高計劃上車的人士。

繼壓力測試後，有望放鬆的是按揭比率；正如壓測，金管局把按揭比率收窄至目前最高六成（1000萬元以下物業）和五成（1000萬元或以上物業），原意亦為防止實力不足者為了買樓過度借貸，以免市況逆轉時他們淪為負資產，動搖金融體系穩定。

按揭比率冀回復七成

因此待樓價真的明顯回落之後，隨着潛在金融風險相應釋放，金管局料有空間稍為放寬按揭比率，回復到「逆周期」之前的最高七成。

如果減辣時機得宜，壓測和按揭比率鬆綁再加上樓價調整，3大因素結合起來，將令具資格上車群體擴大，有助紓緩無殼蝸牛困苦以及減輕民怨，同時亦可阻止樓市跌勢過急。惟時機確實不易拿捏，一旦過早減辣，便可能令樓價很快再度喪升，增加金融風險。

最後減辣的料是印花稅招數，事關3種辣稅分別是為了阻嚇短炒者（SSD）、境外買家（BSD）及持有多於一項物業的投資者（DSD），以期把市場留給本地實際用家。

姑勿論部分招數是否帶來反效果（諸如SSD鎖定物業3年，DSD增加再入貨成本，均可能令短期供應更稀缺），不過，政府堅持這些措施多年，除非樓價真的大幅回落、讓更多本地用家能夠置業，否則肯定不敢貿然「放生」上述3類買家。

辣稅難完全撤銷

可以預期，由於本港住宅供需在未來一段很長時間仍將維持緊張（最多由嚴重短缺轉為比較短缺），即使確認樓價轉勢下行，若然沒出現1997至2003年的危機式急跌，或者直到「明日大嶼」等增加土地供應政策奏效，SSD、BSD和DSD這3大辣招未必完全撤銷（正如新加坡、倫敦等地長期都對特定樓市投資者徵收額外稅款），可能只會寬鬆一些細節條款（例如降低稅率、縮短SSD鎖定年期，或者持有3項以上物業才徵收DSD）。

明乎此「路線圖」，一方面目前等待上車人士可以稍為寬心，隨着樓價回落，儘管調整幅度可能僅約兩成，惟結合金管局放寬壓測和按揭比率，只要繼續努力儲錢和工作（保住飯碗、維持入息），明年將有望「夢想成真」。

另方面，現時擁有多項物業的業主和投資者，若非預期樓價大跌，否則不宜草率沽貨，皆因印花稅辣招不會輕易退場，日後重新入貨的交易成本或持續高企，打算先沽貨後低吸隨時得不償失。

等唔到 40年的結局, 樓價升多少???

元朗Grand YOHO 1座低層H室，實用面積499方呎，2房間隔，叫價850萬元，買賣雙方議價後，最終以698.8萬元易手，並由買家負擔SSD，涉及約69.88萬元，實用呎價14004元。

中原地產表示，原業主於2016年10月以710萬元買入單位，見樓市回落，憂慮後市，故持貨只有兩年，急於出貨，賬面蝕11.2萬元或1.6%

樓價高是因為經濟發達使然,冇得怨,全世界所有大都市樓價都高,努力奮鬥成功置業是值得尊敬,好過好食賴飛等政府公屋嘅人.

一看就就知他"自然一派"  做邊行  -  地 產佬

香港是一個好奇特的市場, 早幾年當大多數人睇淡樓市走貨時, 樓價就搶起, 殺淡友彩頭, 現在當大家都在美好的憧憬  40年願景,  就走走你的氣焰,  往下溜一溜,  唯有長揸  40年心理狀況會平靜一啲...

在香港, 睇未來  40年,  樓價就是升...目前起跌無需理會,  未來  40年,  樓價就是升...