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功。德。言
退休银行大班的楼市预警:《地产从此步入地狱之门》(1)
王文彦
怡居地产常务董事及
中原地产创办人
2017年1月11日

滙丰前华人大班、滙丰银行前副总经理刘智杰在Facebook撰写《地产从此步入地狱之门》一文,认为本港楼市已步入「地狱之门」,将在12个月至18个月内随时「爆煲」,届时恐会像上世纪九十年代日本般,经过了二三十年仍一潭死水,呼吁港人要尽早做好准备。

 

以下是他的文章节录:

 

1.         经济带动,通胀回归,加息步伐加快

 

本来美国在12月加息之后,市场一直等待1月中联储局会议纪录,希望找出一点端倪。而市场在这期间,债市已明显反映,利率加与不加,已不是耶伦可以控制,加息只是迟早的事。因为2年债券收益超越1.2%10年更达2.6%,利息上升加快。

 

美联储12月中的会议纪录显示,差不多全部议员都认为通胀在今年内会加剧,加上新总统的财政扩张政策,令加息的步伐更快。本月6日晩刚宣布的就业人数,更加强耶伦加息信心,立刻反映在债市及黄金市场上,但加息令美元滙率更强,从而影响美国经济发展,到头来令美国经济倒退,那是后话。

 

於前两三天内,伦敦银行美元同业拆息(Libor3个月期升破1%,是8年新高,市场已反映资金需求近况,全球利息向上再不是美国是否加息的问题。港人如果采用美元及浮动利率作为楼按的,利息支出已经随著Libor上升而加重。

 

不得不一提的是,关於欧洲方面,欧洲制造业12月增长是20114月最快,德国PMI制造业12月指数升至55.6,自20141月最高,而意大利也升至53.2,反映欧元区经济持续复苏,带动通胀。欧元地区本来是全球经济最弱的地区,12月的通胀按年增长1.1%,自2013年以来最快,11月增加只有0.6%。德国尤其超乎想像,升1.7%。通胀一来,欧央行不得不去面对而加息。

 

2.         大陆管制资金外流

 

最新措施个人每年仍可换取5万元人民币的外币,但要明确表示用途,更指定不得用作境外买房,证券投资,购买人寿保险和投资保险产品等等,令大陆资金来港断裂,内地发展商积极来港抢地,如投地资金未能到位,清付投地款项,在港又筹不到资金,那会引爆楼市,令场面不可收拾。

 

内地有关部门,亦指定各大银行,收紧企业向外转移资金作海外投资,加紧查察银行跨境交易。另有消息指国企要把外汇全部上缴人民银行结汇。所有这些措施,会大幅收紧来港资金,进一步抽高银行同业市场拆息。

 

3.         全球资金问题

 

在这八年货币寛松、零息环境下,发债数量大升。根据彭博报道,全球债务,以万亿美元计债务今年到期要再融资,当中美国有3.6万亿美元,要付出利息2,370亿美元,中国有5,880亿美元,利息120亿美元,而日本则有1.84万亿美元,利息750亿美元。(所以我一直关注的,不是中国债务问题,而是美国的庞大债务,钱从何来是个大问题!)债务问题将会是资产市场爆破的最大真正的黑天鹅事件!

 

全球债券在12月底Q4,根据巴克莱世界债券指数,已损失惨重,下跌超过7%。但欧元国债,负利率已到极限水平,因为欧央行可以购买的,是指定类别的债券,令到负利率达到以年息计为-5%,使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹!

 

如果全球中央银行收紧寛松政策回归正常如所说,那来资金为这些债务再融资,各方为了争取资金再融资,不得不大幅增加利息,做成未可预料的后果。

 

4.         香港楼价飇升,不知不觉已经有16年之久,曾荫权任内8年,扣押土地不放,加上美国自2008年开始寛松及零息政策,更逢内地放宽人流资金到港,买楼投资,时势做英雄,令楼价非理性上升。

 

虽然上升期很长,但并非因为经济增长,个人收入大增,或人口爆升需求增加所做成。这一连串偶发性事件做成的大升,会再重复或继续的机率有多少?故此,时势可能是做成这十几年上升的主因,如今这些因素消失,楼市会怎样!

 

经过上述分析,刘智杰先生认为:

 

「楼价已有结构性改变,政府政策,人口老化,收入减少,经济放缓,如加上港元枯渴,通胀加剧,利息飇升,更而美国新政府上台,贸易保护主义抬头,中美冲突,一触即发,已改变了楼市的大环境。日本多年前楼价上升到泡沫水平,爆破后日本过了二、三十年,经济还是一潭死水,楼价还在低位徘徊,是香港楼市最佳的样板。大家有投资的要有适当的部署,这个浪甚么时候到,当然没人清楚,相信在12个月至18个月期内,随时会爆发,到时处理,为时已晚。」

 

- 待续 -

 
 
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