滙丰前华人大班、滙丰银行前副总经理刘智杰在Facebook撰写《地产从此步入地狱之门》一文，认为本港楼市已步入「地狱之门」，将在12个月至18个月内随时「爆煲」，届时恐会像上世纪九十年代日本般，经过了二三十年仍一潭死水，呼吁港人要尽早做好准备。
以下是他的文章节录：
1. 经济带动，通胀回归，加息步伐加快
本来美国在12月加息之后，市场一直等待1月中联储局会议纪录，希望找出一点端倪。而市场在这期间，债市已明显反映，利率加与不加，已不是耶伦可以控制，加息只是迟早的事。因为2年债券收益超越1.2%，10年更达2.6%，利息上升加快。
美联储12月中的会议纪录显示，差不多全部议员都认为通胀在今年内会加剧，加上新总统的财政扩张政策，令加息的步伐更快。本月6日晩刚宣布的就业人数，更加强耶伦加息信心，立刻反映在债市及黄金市场上，但加息令美元滙率更强，从而影响美国经济发展，到头来令美国经济倒退，那是后话。
於前两三天内，伦敦银行美元同业拆息（Libor）3个月期升破1%，是8年新高，市场已反映资金需求近况，全球利息向上再不是美国是否加息的问题。港人如果采用美元及浮动利率作为楼按的，利息支出已经随著Libor上升而加重。
不得不一提的是，关於欧洲方面，欧洲制造业12月增长是2011年4月最快，德国PMI制造业12月指数升至55.6，自2014年1月最高，而意大利也升至53.2，反映欧元区经济持续复苏，带动通胀。欧元地区本来是全球经济最弱的地区，12月的通胀按年增长1.1%，自2013年以来最快，11月增加只有0.6%。德国尤其超乎想像，升1.7%。通胀一来，欧央行不得不去面对而加息。
2. 大陆管制资金外流
最新措施个人每年仍可换取5万元人民币的外币，但要明确表示用途，更指定不得用作境外买房，证券投资，购买人寿保险和投资保险产品等等，令大陆资金来港断裂，内地发展商积极来港抢地，如投地资金未能到位，清付投地款项，在港又筹不到资金，那会引爆楼市，令场面不可收拾。
内地有关部门，亦指定各大银行，收紧企业向外转移资金作海外投资，加紧查察银行跨境交易。另有消息指国企要把外汇全部上缴人民银行结汇。所有这些措施，会大幅收紧来港资金，进一步抽高银行同业市场拆息。
3. 全球资金问题
在这八年货币寛松、零息环境下，发债数量大升。根据彭博报道，全球债务，以万亿美元计债务今年到期要再融资，当中美国有3.6万亿美元，要付出利息2,370亿美元，中国有5,880亿美元，利息120亿美元，而日本则有1.84万亿美元，利息750亿美元。（所以我一直关注的，不是中国债务问题，而是美国的庞大债务，钱从何来是个大问题！）债务问题将会是资产市场爆破的最大真正的黑天鹅事件！
全球债券在12月底Q4，根据巴克莱世界债券指数，已损失惨重，下跌超过7%。但欧元国债，负利率已到极限水平，因为欧央行可以购买的，是指定类别的债券，令到负利率达到以年息计为-5%，使债市变成一个随时爆炸的计时炸弹！
如果全球中央银行收紧寛松政策回归正常如所说，那来资金为这些债务再融资，各方为了争取资金再融资，不得不大幅增加利息，做成未可预料的后果。
4. 香港楼价飇升，不知不觉已经有16年之久，曾荫权任内8年，扣押土地不放，加上美国自2008年开始寛松及零息政策，更逢内地放宽人流资金到港，买楼投资，时势做英雄，令楼价非理性上升。
虽然上升期很长，但并非因为经济增长，个人收入大增，或人口爆升需求增加所做成。这一连串偶发性事件做成的大升，会再重复或继续的机率有多少？故此，时势可能是做成这十几年上升的主因，如今这些因素消失，楼市会怎样！
经过上述分析，刘智杰先生认为：
「楼价已有结构性改变，政府政策，人口老化，收入减少，经济放缓，如加上港元枯渴，通胀加剧，利息飇升，更而美国新政府上台，贸易保护主义抬头，中美冲突，一触即发，已改变了楼市的大环境。日本多年前楼价上升到泡沫水平，爆破后日本过了二、三十年，经济还是一潭死水，楼价还在低位徘徊，是香港楼市最佳的样板。大家有投资的要有适当的部署，这个浪甚么时候到，当然没人清楚，相信在12个月至18个月期内，随时会爆发，到时处理，为时已晚。」
- 待续 -
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