土地供应来源

　　星级分析师及投资专家陆东提供了一个数字，1985至2000年，香港填海3000公顷。同样是15年，由2000至2015年香港填海690公顷，根据理性预期理论，公众预期土地供应减少，等於未来房屋供应减少，当经济急剧反弹之时（自2004年有自由行开始），外来和本土的房屋需求必然急升，把楼价推至历史新高点。

　　这样的预期仍然持续，没有消退迹象。看看几段似无相关的新闻，（一）东区医院病人床位不敷应用，无计可施之下，引入16张俗称飞机椅的东西躺卧式病床，供日间小手术病人休息。东区已无吉地可兴建医院，将来可能有更多病人被派坐飞机椅；（二）茶果岭海滨土地更改用途，城规会批准职业训练局兴建校舍，邻近一名该区居民入禀申请司法覆核，指城规会决定错误，未有考虑公众需求及保护海滨；（三）马鞍山及屯门龙鼓滩填海计划还没落实，区议员已介入带领居民示威抗议；（四）中区租值高昂，传统上必在中环金钟办公的律师行与「四大会计师行」已见陆续迁出，搬往湾仔、太古坊及黄竹坑。

　　新闻看似无关，实质上每事紧扣。港岛没新土地，九龙缺公共用途土地（建学校），新界需要土地建楼及增加不同地区设施，但一谈到开发新土地及兴建公共设施，便往往有人反对。这些事情，公众是预期之中，所以居民商人争先买楼、买写字楼，便是经济理性反应。正当的应对方法是增加土地供应来满足不同的楼宇需求，如写字楼、资助房屋、私楼；公共场所如学校、医院、运动场、公园、公共泳池、公众消闲地方等等。今天的土地供应非常紧张，有一块三四千尺的土地，也会用来兴建纳米楼，那里会有兴建游泳池的奢侈！

　　新土地从何而来？在香港似乎只有三个主要途径：（一）大量拆卸重建50至60年楼龄的旧楼；（二）把新界农地、棕地、体育用地大量改变用途，全部用作建楼之用；（三）填海，如团结香港基金所建议的，填海取地2000公顷。第一项已正在进行，多由发展商主导，市建局资金有限只能慢慢走的未来「制成品」，必定「贵到无伦」，将来卖三万元一尺，会是常态。第二项会带来无穷争拗和数之不尽的司法覆核及街头示威斗争，收地成本必定高昂，也未必能快速成事；第三项填海将面对环保组织阻挠，如能克服，造地成本可能最便宜，规划亦方便。目前先进填海技术不缺，且看特区政府有无魄力拍板填海了！