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精英文集

活化楼市三招了

 

何泺生

2017年10月10日 (东方)

特区政府就楼市推行的所谓需求管理产生很多问题。额外印花税(额印)直接打击换楼意欲,亦把刚买入的单位锁足三年才能转手,否则会被重罚。双倍印花税(后改为15%的惩罚性印花税)不但直接打击投资需求,也间接叫投资客惜售手中投资物业。因一旦售出,若再买入就要缴交楼价的15%作为印花税。买方印花税则不公平地增加循规蹈矩有正常业务的本地公司买入物业的成本。

额印和第二个物业适用的惩罚性印花税都打击供应,它们根本不是单纯的需求管理措施,更是缩减供应的劣招。有理由相信,它们缩减供应的效果尤大於缩减需求的效果,结果弄巧反拙,把上车楼盘价格推高,使首置人士更难上楼。统计数字亦确显示双辣招推出后,小型单位尺价上升,又刺激纳米楼出现。

双辣招缩减供应的效果大於缩减需求的效果原因很简单:香港500方尺以下小型单位总数巨大。它们业主众多,由於双辣招关系,不论自住或收租业主都倾向不放盘。相比下,炒楼客数字并非那么庞大,且正常情况下他们纵然炒入亦会炒出,因双辣招而退下来不参与买入的净需求减少,应远比缩减供应的数量为少。

自置应撤销额外印花税

故笔者相信下列三招除可活化楼市外,还有机会温和地让上车盘的楼价回软。更重要的是,楼市转活可带动多个行业,惠及整体经济。

其一是额印不再适用於自置居所物业。只要业主自住,无论转售时间多接近买入时间,一概免於额印。

其二,容许投资客把名下物业数量登记下来。只要名下登记物业不增加,沽后若再买回可免第二个物业适用的惩罚性印花税,改为只须付正常的从价印花税。

其三,把任何公司适用的买方印花税改为只适用於没有雇员、没有业务的公司。一向有雇员有业务的公司买入物业不用交买方印花税。

额印不再适用於自置居所物业,自住业主便无惧换楼后要「坐楼监」。业主见到好价就可能会把物业出让,待价钱合适才买回。

准登记物业助增加供应

犹记得九七年财政司司长曾指首置者可买旧一点或远一点的旧楼,当时旧一点或远一点的旧楼亦确相宜,不像现在细单位的尺价往往比大单位的尺价高。

措施二若推出,肯定会鼓励投资客趁好价卖出部分单位,无惧一旦补回就要另缴楼价15%的第二或以上物业从价印花税。现时手持多个物业的投资者大有人在。建议应会增加不少即时供应。

公司客辣税宜具针对性

措施三除为楼市重拾活力外,也会为整体经济添加动力。有业务的企业购入物业多是供发展业务需要。买方印花税改为只适用於没有雇员、没有业务的公司,将仍可发挥遏止外来资金炒卖港楼的功能。楼市因上述措施交投转活也会带动相关行业刺激经济增长。

何泺生

香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士,专攻政策研究。研究范围包括社会保障、教育、医疗、房屋、宏观经济、国际金融等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局,回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教,现为珠海学院商学院院长。

 
 
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