「港人首置」怎优化？

行政长官近日透露，会在即将发表的施政报告公布她的「港人首置上车盘」计划。房协主席邬满海认为，首置上车盘主要对象应为目前的居屋绿表及白表申请人，又建议单位价格跟申请人的负担能力挂鈎，而转售将设限制。房委会资助房屋小组主席黄远辉也认为，如果改用负担能力作定价因素，有必要同时加入严格的转售限制，例如禁止在自由市场出售。

笔者欢迎「港人首置上车盘」计划。事实上，笔者过去几年都极力推介以某地产界人士提出的蓝本、由笔者改良的港人首置上车盘方案。

该方案的特色是转售不设时间限制、转售不需要补地价，但必须售给合资格的首置人士；定价与家庭入息中位数挂鈎，如标准单位定为家庭入息中位数十倍，其他单位在十倍之上或之下；单位买家只能用作自住，不能出租、不能同时拥有其他物业；买家亦应以已婚或即将结婚的香港永久居民，并以家庭为单位；港人首置上车盘为实用面积约四百平方尺的小型单位，实而不华等。

毋须再设收入限制
笔者作为经济学者，对转售设时限非常有保留，因为转售设时限不必要地减低经济效益。如果目的是减少投资或炒卖的需求，限制「必自住」、「禁止持有任何其他物业」、「转售必以合资格首置家庭为对象」，已足够遏止投资者的需求。容许随时转售，有利处境改变的人士换楼或变现，增加房屋的流转，对其他拟首次置业的人而言，可增加选择是有利的。

笔者也不认同首置上车盘主要服务对象应该为目前的居屋绿表及白表申请人。按照已综合的构思，首置上车盘根本不必设立收入限制，而是只需严谨防止已持有物业的人购入，或购入了首置上车盘单位的人再增持物业；并严防有人把单位租出。

禁售期难堵塞炒卖

由於单位实而不华且不容许炒卖物业，有经济能力的家庭根本没有兴趣购入。因单位永远都只能转售给首置家庭，每个单位都无惧流失，并只会服务首置人士。基於这个限制，政府没理由要求买家补地价才转售。

其实，更严格地为持有物业的年数设转售限制，反而没有我们提议以转售对象和严禁持有其他物业等限制，那么彻底堵住投资或投机性的需求。即使设有十年的禁售期，投资者着眼於十年后的巨大回报，若果守法地把单位丢空，岂不造成浪费？

相反，若有人买入不久后因任何原因不再需要该单位，把单位卖给另一个首置家庭，即使他赚得微利，又有甚么不好呢？

何泺生

香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士，专攻政策研究。研究范围包括社会保障、教育、医疗、房屋、宏观经济、国际金融等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局，回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教，现为珠海学院商学院院长。