香港总土地面积中，不足百分之二十五的土地已平整都市化或已建设作其他用途，尚余许多山野或农田等未经处理之地「生地」。可是，把未经处理的土地转化为可用之土地「熟地」――即开辟新土地，并非一夕之事。把未经处理之生地与经处理之熟地混为一谈， 说香港土地供应充足无疑是谬误，对分析土地供应紧张的问题毫无帮助。
香港开埠以来，移山填海是开辟土地供建房屋、工厂、商厦的传统方法。按政府数据，七八十年代是填海高峰期，亦是香港经济起飞转型的黄金岁月。若没有填海工程，新市镇和10年房屋计划根本无法进行。九十年代开展的填海计划，更是特区形体的基础；没有它，我们今天仍要运用已饱和的启德机场和沿用红磡和东区海底隧道，马迷也少了一个位於沙田填海区上的场地。
忘记历史常识
不过，自从以保育为理由而酝酿和通过的《保护海港条例》出现至今，在香港任何地方填海，已肯定是政治话题。上述条例废止了都会计划（Metroplan）中的青洲和九龙湾――启德填海计划，代价是可供40万人安居的公、私人楼宇计划不翼而飞；反对填海的思维更在很多人的心中，变成必然的道理和心理障碍。事实上，自1998年以后，政府再没有公布任何确定开展的大型填海工程。
大家细想一下，假若政府放弃填海作为开辟土地的政策传统，那么开山（无论是所谓绿带或郊野公园边缘）之举所产生的泥石将堆存在哪里？堆填区已饱和，天水围泥头山已太高了……
附图显示各种为市区发展开辟熟地方式的相互关系。移山工程、开凿岩洞、 市区重建，甚至是改划所谓棕地作都市发展，都会产生大量可充作填料的固体废物。不善用这些废料，把它们用於填海工程以裨益香港，实非明智，也非实现可持续发展之举。
有意见认为，新界棕地可利用，别人的高尔夫球场可改划，亦有意见主张应该动用市区闲置土地，旧区可以改划，诸如此类。
然而，问题是若政府手上苦无大批随时可开展且可利用的土地，在上述土地改变用途过程中，现今政府要接受政府以外多少利益团体的政治批准、质询、摸底；要经多少正式谘询、申请、上诉、司法覆核（Judicial Review）才可定案？
政府於1972年决定推行首个10年房屋计划，便决定兴建以填海为基础的新市镇。於是，我们以牺牲青山湾、沙田海、吐露港大埔海和将军澳明媚如画的水体，交换生存空间。这造成生态损失不可否认，但今天填海之举可配合生态重建工程，这却是极端环境保护主义者未敢面对的思想冲击。
现实很明显，以大规模填海作为长远（即20到30年）开辟可供发展土地之策略性计划（Strategic Planning）的重要项目，使政府不受制於个别利益集团，让市民安居乐业，使香港国际竞争力不因地租畸形偏高而丧失，是理所当然的。理想的情况是，政府（尤其是房屋委员会）该能告知公众有哪些政府管控的地盘，可确实最终於未来10年间必会用作兴建房屋、 体育场、教堂、学校、花园；哪些地盘将在未来20年可供使用；哪些会在未来30年或更后期可能供使用。
当年新市镇填海得地，正是与新界原居民领袖可协商之本钱，包括换地权益书的出路；搬村的选址和各种良性界外效应。东北新界较小规模发展，弄得满城风雨，其中之一个原因正是政府自身已无可完全自主的发展桥头堡。
故此，政府如能大建人工岛填海地区，香港将会出现一番新气象。当然有人会如常反对、不满，但亦会有更多人协议配合，其他如发展棕地的想法亦可更易施行。
港府反成受管制者
历史上许多政体实靠填海为生，新加坡自独立至今，国土增加三成，且仍在邻国压力下努力填海争地；威尼斯乃先民脱免陆上强敌而填建之人工岛国；俄罗斯圣彼得堡（St. Petersburg）乃沙皇彼得大帝（Peter the Great）为努力欧化而着力填出来的；荷兰人也会拦海拓地，开辟圩田耕作。在第二次世界大战期间，香港就有人破坏了新田的红树林，筑起堤壆， 筑堤围封，并挖掘泥滩创造出「基围」（深水池塘）栖息地用来水产养殖。以上种种仅是若干以工程学的方式制造新生态的例子。
邻近澳门特区亦在1986到2016年， 增加近100%土地，将足够它未来20年发展的资产。若香港不再大量填海，澳门的发展将会超越香港。
张五常教授於1974年发表的价格管制分析有助思考当中的问题。本来，规管是政府加诸市场和非官方个体的干预措施，其后如果按新古典经济学的推理是市场失衡，要靠配给（非价格分配）分布资源。
张五常指出，这推理与人的理性选择利己的假定相背。为什么有些本来可以交易的价值会不翼而飞呢？於是他便论定受管制的个体将透过选用不受管制的权益去拿回失去的价值，走法律罅、枱底交易应运而生。笔者认为，很多时规管者不是政府，而是非政府团体，政府反而成了受管制者。由此看来，填海是一些政权为求突破国内国外势力而出现的方法。威尼斯人退出大陆另建新生存方式，沙皇为摆脱莫斯科传统文化，便创造临海的圣彼得堡。
香港政府表面上是大地主，也要与租客妥协，甚至无地权僭住者也因数量多而享有实际权益。故此，政府必须创造可有全权运用的新土地，才可主导土地政治，而非处处被动，受制於个别利益集团。
对於填海作为正当正常开辟土地反感的朋友，真要认真考虑愈来愈多家庭得入住100尺劏房，而公屋、居屋供应紧张的局面，以及如何处理来自「开山」（绿带也好、郊野公园也好）和严重侵犯私有产权的「强拍」重建带来的固体废科；发展棕地时，又在哪里安置受影响的市民和企业？
另一方面，亦难怪很多市民对长远设想的好处拒绝抱有希望，却对它的危机即时反弹和反对，觉得这更实际。劳苦大众谋生只有按短期合约为外判而行，公务员（包括纪律部队成员）也不再享有长俸。任何交易罕有「长期」（多过5年）之眼光和条件，凡事只以眼前利害作准。
民主政治政团本应滙集民意，制订不同但可行的政策，以便在执政时运用，却因种种限制，疲於争论如何爱国爱港和推敲法律，而一些传媒亦在热哄哄的斗争思维中谋生，用激情的词汇去选择性报道，借用网上之即时传播工具制作新闻。
职权功能该善用
政府作为地主，为了香港的利益，不该在长远开辟新造可供发展土地的事上犹豫。若不行使此权力，普罗市民的生活空间挤迫状况必日趋恶化，家庭组织困难，违反社会公义；商业竞争力因土地价格上升而削弱的情况，也只会无了期持续。
香港大学在近日一个新闻发布会中， 以香港发展的历史和社会性脉络，就政府新近的计划之外，提出一套策略性的方案，当中包括在沿外后海湾作大规模填海，以及在周公岛附近兴建大型的人工岛。
最主要的建议是成立一个行政会议级别的常设机构，为香港的长远土地供应作出规划。讯息非常简单，政府要运用其职权规划开辟其可完全主导的土地，摆脱各类非政府规管者的自私寻租（Rent-seeking）束缚。
自1842年至今，维多利亚港因填海工程缩小了约百分之三十。海面下除了生物之外，更有许多百多年以来的大小沉船残迹可供考古历史研究。港大戴伟思教授（Prof. Stephen Davies）且确定了添马舰的位置。
既然政府受法例约束，未能轻易动用维港供土地开发之用，倒不如善用它的自然和文物资产，和自由港的声望及历史作策略性发展的重点。
一个开放、思想言论自由，富创意且愿意和衷克服困难与恐惧的社会，与目光如豆、视野近距、价值优次混乱、自保排外、固执、凡事不满但又依赖整体包融的个体，必然有很大的张力。不过，合乎情理的社会发展，我们不应忧虑，因它必会出现。
香港政经精英花了不少宝贵时光， 面对无形可见的金融风暴，一体化的机会和隐忧，以及充满叫声和旗帜的政制演变。他们刻下应运用才智和资源，努力创造有形可见且是合乎人道的安居乐业、幸福家庭的形体发展。
在土地经济的战线上，政府不该再与寻租者纠缠，只作战术性防御，反应该运用其公权取回策略性的主动地位，大举推出土地开发设计图，并付诸实行。这并非干涉主义，而是一种开创产权的方式。
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