首位特区行政长官致力推动港人自置居所，并期望能於十年内把自置居所比率由50%以下推高至70%。他这个政策目标，乃基於高自置居所比率能促进社会安定的考虑。
诚然，作为业主的住户，很自然会对社区更有归属感、并会更愿意对社区的建设效力。港大经济学教授王于渐指，更多人成为业主，等於有更多人分享到房价升值的财富。无楼人士看着别人财富冒升，自己却无法分享繁荣带来的财富，只会愈来愈不满。
倒逼买楼 后患无穷
基於这些考虑，第一届政府推出「租者置其屋」计划，分阶段把部分出租公屋出售给原来业主。租置计划初期
确把自置居所比率推高，惜后劲不继，○五年后，自置居所比率居然不升反跌。据笔者记忆所及，香港长期以来自置居所比率一直上升，但从○五年开始，自置居所比率差不多连年下跌。
自置居所比率下跌的一个原因，是有些业主见楼价不断攀升，决定卖楼转租，并期望一俟楼价大幅回落便低价买回。他们之所以有这种动作，与九八至○三年大跌市的历史不无关系。
他们想，楼价不可能只升不跌；即使跌市仅及先前一半，售楼转租亦有利可图。现回首过去，显然这些想法大错特错，如今这些人士可能再没有能力置业。
本来，要是本人早於九一年提出的住宅楼价指数期货获当局重视并推出，看淡楼价的业主可不必售楼而只沽出楼价期货，已可对冲一旦楼价逆转的风险。
一般而言，对於有能力买楼自住的人士来说，笔者一直主张置业。我们其实无法掌握楼市转势的时机，只要不是供得太辛苦，买楼自住通常都是十分好的投资。
出租房屋仍具需求
惟笔者不同意政府大量把出租公屋转为出售的居屋，倒逼港人买楼。在市场上，始终有人买不起楼或不愿意一下子投入太多资金作长远投资。若勉强压低楼价去迁就收入和积蓄不多的人士，只会伤及原已买楼人士，原已买楼人士又多为中产人士，出租公屋供应减少，一定会影响到公屋轮候时间。
为压低楼价，有学者建议大增投资物业的差饷，让出租私楼无利可图。笔者同意增加投资物业的差饷会大减物业的投资性需求，惟这又肯定会减低出租住宅供应，租楼人士会更难找到合适单位。另又由於投资者纷出售物业变现，楼价势将出现恐慌性跌幅，结果伤及经济元气，使港人重蹈九八至○三年的痛苦经历。当时，不少业主变成拥有负资产的苦（负）业主。
正确的政策是，缔造稳定的宏观经济环境，让租置比例反映市场不同的需求，政府不要越俎代庖。若特区政府当年不推租置计划，而专注於稳住经济，楼价不致暴跌暴升，相信自置居所比率亦可依循过往轨迹缓缓上升。
何泺生
香港大学经济系学士、多伦多大学经济学博士，专攻政策研究。研究范围包括社会保障、教育、医疗、房屋、宏观经济、国际金融等。曾任职加拿大安大略省政府经济部及安大略省经济局，回港后在香港中文大学及岭南大学先后任教，现为珠海学院商学院院长。
App下载
