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文亮语

现在唔好相信任何楼市评论员

 

汤文亮博士

纪惠集团行政总裁
2019年5月21日

  在两个星期前,我见到影响楼市的负面消息逐渐消失。美国应该唔会加息,而中美亦随时准备签定贸易协议,绝大部分评论员,包括老C在内已经转了軚。我睇到这个情况想唔转軚都唔得,但好衰唔衰,在我转軚后不足24小时,特朗普宣布提高中国总数2,000亿美元货物关税,由10%上调至25%。这个消息出现之后,全世界的股市受到重创。一般来说,楼市的反应比较慢,所以到现在大家仍然未感受到美国提高关税对楼市影响。

  在特朗普宣布将关税上调之后,我被老友笑到面黄,问我现在是否立刻要再转軚。老实说,我的确有这个打算,但不过我唔敢做。因为在我再转軚之后,如果中美突然签定贸易协议,楼价继续上升,我一定会俾人笑到面黄。我宁愿坚持原则,既然已经转了軚,索性就将错就错,希望中美贸易战对香港楼市影响不大。在供应不足,需求强大之下,今年楼市继续上升。不过,希望还希望,如果中美贸易继续恶化,香港楼价一定会有影响。

  我想提醒大家一件事,就是现在千祈唔好相信任何楼市评论员,当然是包括小弟在内。现在所有楼市评论员都失去了方向,因为我们大多数是预测今年楼市是先升后跌,全年有10%以内跌幅,但在春节小阳春之后,楼市走势太劲,令到所有评论员都转了軚,不再坚持今年楼市先升后跌,改为预测楼市会继续上升。我是最后一个转軚的评论员,但在特朗普宣布调高关税之后,意味著中美贸易战全面爆发,有可能令到停车泊在香港的资金外流,利息全面上升,经济环境转弱,购买力下降,有部分业主可能要出售手上物业来解决个人的财务危机。在这情况下楼市下跌亦不是一件奇怪的事,但碍於面子,任何评论员在现阶段都不会再转軚。他们会话楼市基础健全,在供应不足,需求强大下楼价仍然上升。这是否是他们的心底话,我相信不是。如果那些评论员没有转軚睇升,他们一定会话中美贸易战会令楼价下跌,而现在他们说楼市没有影响,是迫不得已的说话,那些说话又怎会值得信赖。

 
 
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3. 汤玛斯 2019-05-21 10:37:26

博士:

早在四月二十九日,我就在《文亮言》有以下留言:「过去两年,我认为香港既楼价完全脱离中产人士既负担能力,好唔健康(不过有象牙塔内既学者话好正常,又有象牙塔外的地产代理话冇问题,重有得升)。虽然我多年前已经上车,而且拥有唔止一个物业,但仍然长期支持博士做淡友,提醒市民量力而为。

昨日得悉博士转做好友,有小小意外。不过按过去几年既经验,博士话楼价跌就会升!而家博士话楼价升按理应该会跌。唔到你唔信邪!谂深一层,博士估楼价跌都估左几年,而家博士似系牺牲小我,转做好友望佢早跌!以免楼价升到上火星,将来硬著陆对香港经济造成更大既伤害。

不过公道啲讲,博士转做好友后都有提醒市民要量力而为,唔好乱入市。呢点好过好多只知唱好,拼命叫人入市既砖家!」

博士毋须后悔,我都话你转軚做好友系无间道。你一日唔转軚做好友,细价楼有排都唔爆煲。呢个世界就系咁玄!

4. 香港人 2019-05-21 11:47:09
最不可相信的是政府,以前还会信,经过多年,官员只是一直在戏,根本没心去解决香港住屋的问,因市民有所缺,才可显示高官有存在的价值。
5. 亚Q 2019-05-21 11:59:33
只有那些一直相信大话王特朗普不继放出 "我们谈得很好, 很快可以签定协议!"  的评论员才以为签定贸易协议没问题,简直对丧权辱国一词不什了了 !
6. 自让蜗 2019-05-21 15:53:21

我们一向欣赏博士的敢言和真话,但经我们分析基本因素后,并不同意博士最近的转。从去年中至今,我们仍然坚持看淡 (有兴趣可看看我们在 FB 的网志)。今次博士所言差矣,并非因他的转,而是因他并不是最后一个看淡的评论员!

 

影响香港楼市的最重要因素是「失业率」,其次是「利率」。那些所谓「刚性需求」及「供不应求」,只要「失业率」或「利率」上升,便会立即全部消失。唔通无钱开饭时仲有买楼需求?

 

楼市泡沫早已形成,由於楼价高、回报低、厘印费贵、流动性低、经济下行、政治不明朗、中美磨擦没完没了、及未来三年供应量是「供过於求」,并非「求过於供」,所以现在是完全没有投资价值。

 

楼市的完美风暴正在形成,3号风球亦已挂起,按照现时途径移动,风暴将在几个月内吹袭香港,大家必须做好防风准备。危和机是孖生兄弟,机会总是留给有准备的人。

7. 引刀一快 2019-05-21 16:17:16
一个香港市民消费唔起嘅楼市,一定要考虑多两个个因素,就系大陆经济情况,同大陆买家普遍嘅价值观及行事方式。

8. 云在青天水在瓶 2019-05-21 21:03:17
用眼睛思考的人,眼花撩乱。
用脑袋分析的人,心静如水。