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文亮言
预测楼价每月上升1%,99%错
 
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2019年11月7日

  有老友问香港楼市明年走势,是升抑或跌,我话暂时未可以预测,因为中美贸易战尚未签署第一阶段协议,虽然似乎进展理想,但一日未签,一日都不可以作实,尤其是大家都知道特朗普反口覆舌,随时再最后一刻要求更苛刻的条件,就算双方顺利签署,中美双方都要一段时间来复原,毕竟贸易战令中美都受到损失,这并不是我乱讲,而是联合国的正式报告,特朗普当然唔同意,他认为美国在贸易战占尽上风,在中国身上攞到不少著数,其实,美国也是惨胜,美国人是知道的。
  

  除了中美贸易战之外,香港正在受社运活动煎熬,而且愈来愈激烈,政府除了谴责之外,根本没有其他办法,而事实上已经谴责了百几次,亦没有人够胆讲社运几时可以完结,预测楼市走势不能不考虑社运这个大因素,不过,社运亦对楼市带来了正面讯号,就是政府会强制性增加供应,解决长期供应不足的老问题,以及放宽按揭保险至上限1,000万元,令到有能力供楼但没有足够首期的人可以买楼,受到这个消息刺激,大约6至800万的住宅单位受到欢迎,不但成交量大增而且楼价急升,很多人认为楼市会作出V型反弹,於是纷纷转軚睇好楼市,我认为这只是昙花一现,成交量很快回复低水平,楼价亦会作出回调,毕竟买楼的人了解到,供应增加最后都会令到楼价下跌,至於跌几多就要视乎香港局势以及经济环境如何,如果以为楼市会V型反弹,未免是太乐观。


  有老友唔同意我的见解,并且话我危言耸听,佢话有大行分析员表示楼价已经见底,明年每一个月都会上升1%,我话我的见解经常都被人否定,已经是见怪不怪,但我没有危言耸听,我以事论市而已,至於明年楼市会不会上升12%,我不敢说没有可能,但以每月1%速度上升,这应该很难做到,因为即使明年上升12%,有可能时多时少,甚至有两三个月下跌,不过整体就上升12%,其实预测楼市,不需要那么仔细,估到明年上升抑或下跌,已经是很叻,太过仔细反而有机会被人笑预测不准确。

 
 
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1. 危言耸听 2019-11-07 12:07:25
上星期半夜睇新闻,果条越南村落,有个家姐哭诉怪责自己劝唔掂佢细佬唔好去偷渡
佢话佢细佬同佢讲有四人房车车佢去英国禾
DXYZ 咁都有人信嘅?
信都唔紧要,咁见到嚟果㗎唔系房车而系密封嘅冻柜车就唔好上啦嘛
咁冇计喎,几皮野系成副身家,钱已经俾左蛇头,唔上就 total loss 啦喎,冇人会 refund 架喎
果三十几人,都系十八廿二,你上我又上,为威喂,惨剧因此发生
都唔讲理智嘅
2. 十一哥 2019-11-07 13:10:44
国际关系…始终由拳头话事、划哂押够恶都可以唔认数、唔好迷信签文件有乜咁大不了。

美帝惨而不胜蚀哂章、整痛阿爷…痛而早知病。

砖头供应再多…唔够印银纸快、公家负责满足合格嘅刚需…私家就由得各自赌到上天入地…先系正路。


5. 十郎 2019-11-07 14:23:21


      语言艺术 , 睇相佬话每月1% , 冇讲会升几耐 。几蚊鸡嘅股票 , 一年都升唔到12% , 留意番“中很”五年来走势。楼价每个月唔驶做升10万 ?你去同了哥讲。

6. 十郎 2019-11-07 14:32:41


      呢d系危机 , 还在沾沾自喜 , 这些民生野 , 比誉猪肉个个月升1% , 亚爷都暴动。

7. 真真薯片 2019-11-07 15:45:50
以前因为供应过份不足,再加上400/600万按保门槛,做成市区靓地点靓楼同大西北单栋旧楼尺价一样既奇怪现象

依家放寛按保+大西北大量农地释出,香港未来楼市将会差别化发展,地区同楼宇质素对楼价既影响将会显现,大家买楼要睇真d, 拣真d先好落注
8. 龙虎豹 2019-11-07 19:18:08
真兄有见地,地区优势分野将会反映出来。
9. 鸟5 2019-11-07 19:46:08
都话楼市瓜咗。。。 最后呢浸。。热潮过啦。。。 
出年嚟紧系几多人破产?
多咗几多银行个抵押品价格要跌几多?
失业率几多几多?d人焗住 卖 楼或者要破产。。
出年全部材仔本 呢?啲财仔都要皮费㗎。。 瓜咗㗎喇而家上车三年攞又要罚息点玩呀... 都话啱啱做咗个洪水桥财仔盘2400。。11年买入上嗰排千一万出蚀咗差唔多一半。。。 仲话30年按揭9成上会...
10. 鸟5 2019-11-07 20:03:53
本来暴动嗰个系08年美国 ...因咁多银仔出街.
今年19年 十几个国家暴动呀 ..有机会经济最金嗰个系香港
仲qe 边个国家行呀? 仲玩危险嘢
 全部玩定向降准逗住落 加咋...
11. 鸟5 2019-11-07 20:07:12
一人 畀多蚊就乘数效应 .一人少一蚊系除数效应... 就好似个圆球 元州 小一寸 .表面个面积就少咗唔止一 寸 㗎啦... 唔好喺呢个时间千条30年嘅合约 调制好甘 实体乘数效应
12. 鸟5 2019-11-07 20:10:41
香港而家冇乜生钱入㗎咋 嚟紧大部分都系政府开支嚟㗎咋...   食自己系 生唔到仔..
13. 鸟5 2019-11-07 20:14:28
唔系睇真啲先好落住呀.... 系见到周街死人冧楼之后嘅一年陆住呀... 唔系执平嘢呀 系要执死鸡呀 周街都系死鸡嗰阵时先出嚟执.... 系 系选择timing 唔系选择价格 时机同价格 梗系先搵过靓Timming先啦
14. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-11-07 20:57:48
预测楼价每月上升1%,99%错;预测天气有甚么了不起

惊现11宗史上罕见街铺爆蚀让潮  摆在眼前已是引刀一快啦

香港示威冲突升级,重创零售铺位市场。自今年六月份起,全港各区共录得至少11宗街铺蚀让买卖,超过一半帐面损失逾10%。当中,湾仔为重灾区,占有4宗,区内骆克道早前有地铺劲蚀近六成转手。市场人士指,短时间内录得多宗街铺大幅亏蚀,相信是历来未见,且情况势再恶化。

旺区铺位鬥劈价

湾仔属本港核心商业区之一,区内食肆林立,亦有林林总总的各式商店,但过去五个月,该区成为暴力冲突的主要地方之一,直接拖累商户生意出现近年罕见的惨淡情况。部分投资者在多年前高峰期买入的商铺,价值亦大插水。

据土地注册处数据显示,该区早於七月份已经开始出现蚀售个案,区内主要街道骆克道一个面积约200方尺的铺位,以损手价推出放售,最终以980万元沽出,较八年前的购入价约1,330万元,帐面大幅跌价约26%或约350万元。

油尖旺区九月连录3宗

随后在八月份,上述个案毗连的地铺,面积约95方尺,以398万元易手,较二○一二年购入价910万元,帐面大幅蚀约512万元或逾56%,成为近年来蚀得最甘的街铺买卖个案。该铺现由小型地产公司以每月约8,500元承租,租约期至二○二一年初。

至於在九月至十月份,该区再录得两宗铺位蚀让成交。湾仔道单号地铺,面积约124方尺,以约1,750万元沽出,较一三年购入价约2,020万元跌价约13.4%。而同区霎西街一个面积约400方尺的单号地铺,则以约1,300万元易手,较一二年买入价约1,830万元,低约29.7%或约530万元。

而近月多次成为冲突重灾的油尖旺区,於九月份单月连录3宗街铺亏损个案,蚀幅全都在一成以下。当中旺角太子界限街双号一个地铺,面积约1,100方尺,九月份以1,800万元易手,较购入价回落8.6%。

而油麻地弥敦道双号地铺,面积约500方尺,以1,520万元沽出,帐面蚀让7.8%。尖沙咀柯士甸道单号地铺则以3,100万元成交,较购入价低5.5%。

筲箕湾铺亏损四百万

其他非核心区更加难逃同一命运。邻近深水埗枫树街游乐场的鸭寮街单号地铺,面积约200方尺,十月份以510万元售出,较一二年成交价820万元,大跌37.8%或310万元。此外,筲箕湾工厂街双号地铺同样以510万元易手,较一三年买入价930万元,劲蚀420万元或45%。

美联工商铺行政总裁黄汉成表示,近月市场上连环出现街铺蚀让,主要是因为该批铺位业主於零售高峰期入市,惟现时消费市道极为疲弱,铺位价值随之而回落。而且部分业主可能因资金紧绌而需要应急钱,故劈价出售持有的铺位,并止蚀离场。

他又估计,若投资者於二○一二年至二○一三年旺市时买入铺位,现时普遍都要蚀10至15%。

施襲者一开始向何君堯送上鮮花,繼而用刀插向何的胸口,最后被制服。(互联网圖片)

大家见到你的努力啦

四旺区恐逾600铺丢空

对於未来铺位前景,他认为,现时市场只是「刚刚开始转差,未到最差」,预计未来访港旅客数目进一步下跌,加上失业率有机会上升,令市民不愿消费,预料铺位市况将会进一步转差。而租金走势亦会一浪接一浪下跌,若果铺租下挫三成,铺位价值也将会回落两成。

事实上,近月各行业的生意也受到重大打击,不少商户结业离场。据该行报告,截至九月份,四大核心区合共有481间吉铺,但由於利淡因素充斥市场,零售商扩充审慎,预计上述地区明年吉铺数目或超过600间,势挑战有统计以来的新高纪录。

15. 鸟5 2019-11-07 22:01:28
14F.. 年头 商业店铺 都已经  话 出咗事㗎喇
16. 鸟5 2019-11-07 22:04:53
17年头小巴牌跌一半又话占中..的士牌跌到接近一半又话要uber ...全部都系跌咗落去但唔返...根本就系咁散水... 三年前酒店啲价格跌咗根本就未上过...
17. 鸟5 2019-11-07 22:30:34
山顶 周启邦 放租年头讲紧六十七蚊 一尺 呀阴公。。。 呢几年啲资产系由高向下跌呀。。。 最弱鸡嘅 平价住宅楼 顶。。。 咁你话危唔危险啊后市。。。 97年跌最后嗰个系天水围。。。 我点样表述而家个状态呢咁样讲 揸ak47都死到周地系 而家成班街坊著条底裤, 冲入市。 成班巴斯达战士大叫赢梗只要执平嘢。。。 咁个状态罗
18. 望东楼 2019-11-08 14:29:58
每月香港银行住宅
按揭贷款增减
(百万港元)
2018年9月                 12,389
2018年10月                   9,062
2018年11月                   6,985
2018年12月                   5,827
2019年1月                 13,467
2019年2月                   3,218
2019年3月                   4,218
2019年4月                   4,836
2019年5月                 13,967
2019年6月                 18,893
2019年7月                 18,477
2019年8月                 14,804
2019年9月                 12,049
好有趣嘅系过去半年一、二手楼市成交死寂,但银行楼按金额就飙升,原因系。。。。。
19. 龙虎豹 2019-11-09 11:33:18
原因系旧业主转按/加按套钱出来用,在这半年内还能随心借平钱的,砖头的真实价值除了自住还可套钱用,业主真幸福。