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文亮言
孤天寡九,唔打又一首
 
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2019年2月8日

  在过年期间,我不时被人问现在是否可以买自住楼,因为有评论员话在去年十一月底,楼市已经开始谷底反弹,亦有评论员话楼市到了年初七,已经调整完成,再次向上攀升,如果现在唔买楼,恐怕会错失良机,他们其实早已打算买楼,问我其实是多余,不过在新年期间,很多事都是多余,就算恭喜人都是多余,当然是望人富贵,唔通希望别人闭翳,问我好不好买自住楼,一定要话好,唔通话唔好,但要想一个好答案,如果又学诚哥话量力而为,一定会被人嘘。

  我记得第一次买楼,见到燊哥,顺便问一问,燊哥知道我是澳门仔,不但是第一次买楼,而且资金不多,於是连想也不想就话,孤天寡九,唔打又一首,打天九的人知道,一副牌只有一只天或者九,能够结牌的机会很少,如果要结牌,一定要等到尾二才出牌打人,而最后一只细牌又没有被人打,但机会始终不大,但如果等结牌,随时一拣都冇,有一楝输三,一楝都冇输五,所以,一般打天九的人揸住一只天或者九的牌,倘若有机会,连考虑也不用,一定会大力打下去,唔识打天九的人未必会明白,香港好似是唔准打天九,因为天九可以随时变成排九,天九牌就变成赌具,香港仍然是禁赌的。

  只有能力买自住楼的人就好似揸住一只天或九,如果要考虑清楚,又担心什么什么,始终买唔到楼,到最后楼价又升了,他们又后悔到不得了,其实只得一注钱买楼,就好似孤天寡九,还需要考虑什么,买楼当然是有风险,但楼市长远必升,现在唔买楼,可能永远都唔会买,买楼的人如果只得一注钱,而又有需要的话,根本不用问其他人,孤天寡九,唔打又一首。

 
 
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1. HKF 2019-02-08 11:08:33
香港仲有几多人识打天九吖,就嚟连传统麻雀都失传,个个改打碰杠牌
2. 望东楼 2019-02-08 11:41:06
天九系中华文化精髓,麻雀闪埋一边,不可以唔识。但系要搵齐脚打返场都唔容易。
3. 鸟5 2019-02-08 12:27:18
唉!。。。好难开口,随时送尾宝。。。作最坏打算都要上,咁我个人(只系个人) 意见。。。 应该尊重D个朋友 决定。。 唔系值博率数学题, 既然得一注, 就系上天安排 大富由天 ,唔系个人选择。。。 射唔到间屋 ,但可能换到个家。。。 呢个真系明
4. 鸟5 2019-02-08 12:28:45
无言, 即使hi大镬 都仲系唔使死啫...
5. 鸟5 2019-02-08 12:34:05
有时见到D两公婆 ,丧失十年财务自由, 情比金坚, 福祸不二,。。 有啲发咗达, 见利思迁。。 都唔系数学题呢!
6. 安多 2019-02-08 12:34:11
其实自住真系计掂数就好上车......等下一年等下又一年......您年龄都升 分分钟等到人到中年 , 都是楼价又升左, 可以按揭既年数也减了...真系左一巴又一巴...
7. 鸟5 2019-02-08 12:42:22
不过 既然唔等都等到咁多年 在下 唔畀意见都畀啲 等到下年年尾 应该系熊市第一期波底。。。
9. 鸟5 2019-02-08 12:44:57
第一波底 ,应该系指返 楼价 返14至13年.... 在下本人都觉得要输 不过第一注 应该唔会死人
10. 鸟5 2019-02-08 12:58:22
而家千万 不要 举自己 家人 做保人, 祸不及亲人 就算赢到,都唔系本份。。。 自己输到剥光猪, 都只系份内事。。 在下在下只系咁讲啦! 咁样输极 最多只系财务自由 10年至20年, 祸不及亲人
11. Stephen Woo 2019-02-08 15:35:00
谢谢博士
再次学习新东西
12. 82定律 2019-02-08 18:24:13
香港八成的物业是落在两成人的手中。问题是我有冇决心,计划及执行力去一步一步地令自己变成那两成人的一份子。

13. 真真薯片 2019-02-08 18:41:42
其实唔需要楼价升,假设楼价30年后完全冇升跌,租30年楼同买楼比,30年后已经系超大分别,对只得一层楼既用家黎讲,升同唔郁都赢(包埋通涨),租楼唯一赢既机会系租楼期内楼价跌幅超过租金支出,港楼长久以来长线都升,所以租得越耐,越容易输,除非系日本

咁租租系咪输梗?又未必,上年好多新界屋苑一跌就百几万,肯定多过一年租金,不过捕捉到机会既租转买既又有约多个?
14. 鸟5 2019-02-08 19:47:52
可以用家咁计,2%~3%一年成本,十年5跌,睇跌要比3成。不过息计3%一年,睇升都系比3成十年。。。计晒租本,高位向下跌,4至5成上 就好稳。。。以后就关忍差事,。。。But,,,,, 借过窿另计。。。。 而家按揭贷款 超过一万四千亿
15. 冇得输 2019-02-08 20:35:49
钱无限而地有限,可以起楼的地更是有限中的有限。

香港价在1920年时进入一元一尺时代。1960年升到以百元为一尺。而依家一尺都用万元做单位。

未来三十年港楼升十倍以上好正常,因为印钞的速度不可能封顶。
16. 请教14楼鸟5 2019-02-08 21:16:56
香港2018年第3季的M2为十四万亿,而家按揭为14000亿,咁其实有乜问题?银行是否仍可多做楼宇按揭业务?
17. 李泽西 2019-02-08 21:24:16
咁点解“地产神童”罗兆辉要烧炭?哈哈
18. 醒下啦 2019-02-08 22:52:02
成日挂住罗兆辉,成日沈迷在沙士的岁月。日本海啸添,唔好去呀笨。😀
20. 李泽西 2019-02-09 08:54:46
咁点解成日挂住印钞,沉迷在QE的岁月?而家全世界都缩减资产负债表,即系收水。醒下啦!哈哈
21. 穷人思维 2019-02-09 12:12:27
香港有些人天真地认为,只要全球收水,通涨就会变通缩,香港云吞面就会变番五毫子一碗,香港楼就可以人人负担得起。

香港多穷人,因拒绝瞓醒,日日夜夜望政府打救。


22. 李泽西 2019-02-09 23:50:02
香港够多的是负资产楼市炒友,以为人人负担得起买楼,同佢接货。拒绝瞓醒,日日夜夜发梦楼价只升不跌。哈哈
23. 穷人思维 2019-02-10 01:12:44
全港私人楼7成已经供完,属於现契楼。香港好多业主还有多余钱扫海外物业。

可怜22楼还沉醉於缅怀沙士,真是以为租楼日日赚,租一世楼就冇风险,租一世楼就可以不做楼奴。

穷人心态,贫穷得以自我实现。
24. 引刀一快 2019-02-10 03:02:41
好在出咗个大湾区,依家有选择嘞,港楼楼价高企,唔知买唔买好,可以用五分之一价钱买一间十分之一单价嘅大陆屋,若港楼唔跌,起码都叫有间屋,若港楼跌两成,呢间屋就系执到嘅。
25. 李泽西 2019-02-11 10:47:31
被问及近年有不少「靠父干」上车的年轻人,施慧勤表示,父亲其实都有向三名子女提出:「若要置业,父亲会资助一半(例如施慧勤付1000万元买楼,施永青就资助1000万元)。」不过,三姐弟迄今仍未动用此「优惠」,施慧勤笑言由於丈夫是外籍人士,不想买楼后有太多枷锁,所以暂时未有具体买楼计划。「唔系施生个女 坐唔到呢个位」对於年轻人大叹上车困难,她认为年轻人毕业出来就要买楼,「属不实际想法,不是买到楼才算是生活理想」。不过,她强调若年轻人已投入社会工作10至20年,但依然距离上车很远,就出现问题,她希望港府在针对本港首置人士的上车问题上,多推出针对措施,如在官地卖地条款上加入新条款,限售予首置人士。
26. 李泽西 2019-02-11 11:02:08
有知者睇通升跌,无知者只能“穷人思维”人云亦云。哈哈
27. 穷人思维 2019-02-11 12:53:02
穷淡眼中,楼价只有大跌,中跌,小跌。任何时候都是租楼好,所谓租楼日日赚。

穷淡穷得有理道,穷得其所也!
28. 李泽西 2019-02-11 13:58:24
有知者无论点都可以财务自由,无知者只能一世做楼奴。哈哈
29. 夏秋冬 2019-02-11 14:30:55
26. 李泽西 2019-02-11 11:02:08
有知者睇通升跌,无知者只能“穷人思维”人云亦云。哈哈

咁巴闭可以睇通升跌,使乜做键盘炮咀客,一早炒厠纸都发左啦。

30. 李泽西 2019-02-11 14:43:28
原来楼奴眼中,施永青个女施慧勤(利嘉阁主席,中原太子女)只系穷淡?系咪好好笑呢?哈哈哈哈
31. 穷人思维 2019-02-11 17:07:11
穷淡口中的所谓睇通升跌,其实就是任何时候都睇跌。好多错沽自住楼做淡仓的穷淡,被过去十五年的大升浪挟淡仓挟到天怒人怨,怨天怨地怨政府怨发展商,但就是不识得怨自己。无得救。

32. 下季起楼市急升 2019-02-12 09:25:53

【冠军分析师】政府供地投降 发展商卖楼拖慢脚步 花旗杨海全:下季起楼市急升

贸易战阴霾下,市场对楼市今年走势审慎,连续8届《机构投资者》亚太地产研究冠军队伍成员、花旗中国香港地产研究主管杨海全近月与逾百名投资者会面,大好友上身,「我同投资者讲,无论香港经济好坏,今年楼市都会升......衰退都会升!」年初更将地产板块升至「跑赢大市」,新地(016)、新世界(017)短短一个月应声升逾两成。

杨海全牛气冲天背后有两大主要原因:政府土地供应已经宣布投降,发展商即时减慢卖楼;其次是去年贸易战期间积累刚性需求今年将会爆发,「今季楼价调整完后,楼市成交会上升,买家预期由睇淡变睇好,楼价就会进入急升阶段。」

杨海全接受本报专访时侃侃而谈今年楼市走向,其研究报告提及今年第二季至第四季楼价将升10%,访谈期间,他对楼市乐观预期似乎高於这个百分比,地产股急升亦印证投资者深信这个预期将会成真。

每年土地供应降至1.4万伙

香港楼市对上一次跌市,要数15年时中国股灾引致的负面预期,不足一年已经完全收复失地。杨海全认为今次18年跌市「小周期」已经结束,反弹将会较15年凌厉,土地供应格局转变是主因,今届政府已经无能力造地,「比起2015年,政府已经投降喇」。

杨海全解释,上届政府仍能成功觅地,每年补充到2万伙单位土储,不过今届政府掌舵后,去年度土地供应跌至1.4万伙,未来数年土地供应目标相若,令发展商即时减慢推盘,避免出售后再难补回,「佢哋会谂,有咩吸引到我要卖超过1.4万伙?除非个价升得好急,引我早啲卖罗,否则沽货多过补货,咁我冇楼卖咪好大镬?」

杨海全形容发展商心态已即时反映,「新地都唔推,系得信置(083)推之嘛,新地求其推个downtown 38,仲要同市建局分红,好嘅唔推住,楼价升得急先推,仲正。」

若果每年只得1.4万伙单位应市,究竟情况有几严峻?「根据长策会数据,过去10年政府平均每年重建4,000伙私楼,每年要畀返4,000伙畀重建户;内地人每年买4,000伙;剩低6,000伙畀本地家庭同新香港人,系有排都唔够满足需求。」杨海全说,「政府每年推2万伙私楼供应,楼价照升,如果以后得1.4万伙,楼价点会唔升?」

贸易战影响 累积住房需求近万

土地供应失效,需求面同样面临严峻情况,杨海全量化积压多月「刚性需求」,预料最少1万人因为贸易战或加息因素而押后买楼。他指,去年8月起,每月平均物业成交只得约3,000宗,而过去数年每月平均数应为5,000宗,故此每月累积2,000名准买家,「到今日即系有1万人延迟买楼,咁你都要呕番出嚟架,如果今年每月多1,000人买楼,咪比正常高好多罗。」内地人蜂拥移民香港亦是另一催化剂,中国今年实施全球税率,於香港居住高薪内地人,将承受最高税阶40%影响,「佢哋可以点样逃离呢?就系放弃国内户籍移民香港,呢个需求已经上升紧。」

甚至一些利淡楼市因素亦逐渐消散,例如去年不少市民期待港元利率步入上升周期,令楼价回调,现时加息梦碎,甚至市场有声音指或掉头减息,「呢个简直系一个冲击,喂我等咗咁耐去等楼价跌执平货嘅机会已经冇咗,死喇我等唔到喇,就会返去买家市场。」

往时农历新年后楼市通常会出现小阳春,今年提早出现,成交在长假前已经止跌回升,杨海全预期,楼市之后若没有甚么坏消息,假期后成交将会爆升,楼价亦止跌回升,「市民下跌预期会改番上升预期,加埋利息预期改变,需求系超巨量,楼价已经进入急升阶段。」

杨海全形容今明两年都是楼价上升周期,每次都是「升得多,跌得少;升得耐,跌得短」,整个故事其实都是围绕土地供应不足,需求不断积压所致,这个周期最牛可以升近三成,「我唔觉得系健康,但一定会进入呢个急升阶段」。

不过楼价每次急升,都会伴随政府出招压抑楼市,他估计今届政府有朝一日都会被迫使用压抑需求措施以拖延时间,预料2020年出现,「就算楼价急升,可能第四季中原楼价指数先会破顶,明年开始要关心政策风险」,不过他形容这些措施只收短期之效,「供应唔到土地,就冇将个需求杀死,只系将需求押后。」至於甚么时候可以看到楼市真正下跌?他形容为「必先令你疯狂」,犹如1997年楼市狂爆升。

钟情物业 尤喜欢睇楼测市

杨海全任职投行地产业分析员多年,自言钟情物业,「做呢个行业,你一定要钟意物业,等於汽车分析员唔识揸车,其实好冇说服力。」他特别喜欢二手楼,认为是数据以外分析香港楼市方法,「二手楼系最真实反映楼市气氛,点解系最真实?佢系由5,000个卖家、5,000个买家去配对,呢个系一个市场......一手楼唔同,佢定个价好平唔代表个市场。」

「我呢排睇盘,真系冇吉盘,得租盘,啲经纪已经颓到系我想睇A座单位,佢带个F座嘅租盘畀你,大佬完全唔同方向架喎,租盘当买盘畀我睇,呢啲你感觉到个市唔想跌。」「有啲低市价笋盘半日就走咗,呢个情绪其实你可以解读得多啲。」

杨海全认为香港好处是人人都是楼市分析员,民间智慧穿梭於香港楼市,楼价预期即时反映在市场上,「其实坊间炒家都好叻,佢只系冇出嚟叫你讲嘢啫。」他又说,「楼系中国人一个好巨型嘅投资,好多人都追求,我只系系统化啲人点谂。」

记者:周家诚 



33. 李泽西 2019-02-12 11:28:31
完全唔识经济学嘅吹水冠军。哈哈
34. 李泽西 2019-02-12 15:40:23

“长实楼神”赵国雄啱啱喺电视讲,佢估计今年楼价会由现价再跌最少10%,纳米楼会爆煲,过去用高成数按揭买楼者都会变负资产……

哈哈