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文亮言
他才是大淡友
 
汤文亮博士
纪惠集团行政总裁
2017年1月11日

  两年前我发表了一篇「细价楼爆煲论」,除了被人笑到面黄之外,还笑我是大淡友,我不停解释,我从来不是大淡友,严格来说,我是大好友,当时,我见到那些未及资格上车的人向财务公司借钱买楼,如果楼市形势逆转,不但那些急於买楼的人身受其害,而且,还会影响整个楼市,楼价下跌会令到不少安份守己的业主蒙受损失,情急之下写了爆煲论,我绝对不会介意任何人话我的爆煲论不准确,我甚至摆下认输宴,但我介意任何人话我是大淡友,事实上,不少从事地产投资行业的人话我胆生毛,大淡友说法又从何而来,甚至怀疑香港现在还有没有人做大淡友。

  原来是有的,英资大银行过气副大班讲香港楼市,以跌到你唔信,跌到你守唔住,又唔知会跌几耐,所有利好香港楼市的因素都去如黄鹤,一去不复返,唯一可以预测得到就是这个情况将会在未来一年至年半出现,换句话说,到了明年底,香港的业主有很多会变成负资产者,我的「细价楼爆煲论」相比上述言论,简直是一篇睇好楼市文章,他才是大淡友。

  有年轻朋友问我,以一个德高望重的前辈,怎可能发表这样语不惊人死不休的言论,其实,如果目的是警剔业主以及打算买楼的人,发表亦无不可,但亦要有根有据,不能够以过去身份来确认所发表言论,2008年环球金融海啸,某间英资大银行向客户追收差额,其实,那间银行收客甚严,根本没有客户出现大问题,不过,大银行追收差额行动,亦令到部份客户被迫出售一些物业,环球金融海啸结束,大银行就流失了不少优质客户,现在股价不及高峯时一半,当时有人问我点解大银行追收差额行动如此进取,我唔识答,现在我知道,当时大银行的高层是大淡友学生,在潜移默化之下,学生点会唔追数。

 
 
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1. 路人xx 2017-01-11 09:14:06
跌得劲过沙士?即跌7成?
原因是什么加息什么危险?
又多一个杨卫隆⋯
2. likameng 2017-01-11 09:30:52

又系个D物 "东" 物 "冬"
3. Desmond 2017-01-11 10:13:16
4. 问一问 2017-01-11 10:26:16
点解呢个世纪大淡友冇提个大陆浪嘅?个浪呢?
5. 周显 2017-01-11 10:54:26

周显:汤文亮的「刚性需求」

【明报专讯】什么是买楼的「刚性需求」?有人说,年轻人要结婚,买楼搬出家住,这就是刚性需求了。

问题在於,你看看今日的年轻人,有几个可以负担得到买楼结婚?如果没钱,根本谈不上有刚性需求可言。我忽然想起一个朋友,很多年前,他说了一句很精警的话:「你话人穷几惨,穷人连人都做不了,要被人叫做穷鬼!」那时我们都很穷,相视苦笑。

说回正题。话说我有一个中产阶级朋友,都唔系好有钱,十亿八亿身家咁,就是Mr钟,作家笔华棋的父亲。话说他的长子,也即是笔华棋的哥哥结婚,也没有为此而买楼,只是在其名下,挑了一间1700尺的梅道apartment畀对新婚夫妇住啫。

买楼刚性需求前提是有钱

呢间屋,其实都好普通,我就不大钟意嘞,因为没有车位,两口子只有每日司机车出车入,如果司机放假,就很不方便了。我计过,司机每年大约要放130日假,一个人要9点上班,晚上可能应酬到12点才回家,所以要3个司机或以上来轮班,才足够使用,这当然不是一个普通的中产阶级所愿意负担的。

所以呢,你说他们结婚买楼,究竟有没有刚性需求呢?没有。这正如许晋亨结婚,老窦咪送佢一间晓庐住罗!又何来刚性需求呢?

真正买楼的刚性需求,是汤文亮。有一天,我碰到他,他说又买了几个单位,我问他:「乜你好睇好未来楼价咩,成日买楼。」

他的回答是:「我一个月收几千万租,啲现金唔通摆住唔用咩,楼价升,楼价跌,都要买楼架啦!」

嗱!呢啲就叫做「刚性需求」啦!简直是刚到唔刚𠻹呀!


6. Good 2017-01-11 10:58:59
大班写的才是好文章
楼市系受多方面经济及需求因素影响十分复杂
即使市场上的单一因素出现大问题之时也有机会直接影响楼市 涉及层面范围比股票广
与股票之别是股票敏感度较高反应快 楼市比较慢
依家环球经济乱象丛生 
量化宽松表面是刺激经济 但因人民过份使之用作高风险投资 迟早要找数 黑天鹅随时出现 人太贪了





7. 大柠乐 2017-01-11 11:20:41
博士不用生气,银行家都只不过是高级打工仔,退休后都一样无银用,睇淡楼市都会是无银用的人。
8. 浪子心声 2017-01-11 13:06:43
虽然我都不太同意他的结论,香港和日本的情况大大不同,应不会衰足30年,但文章有几个观点写得几好,好多香港人没有认真考虑,如「回顾香港楼价飙升已有十多年之久,虽然上升期很长,但并非因为经济增长、个人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美国零息,以及适逢内地人涌港买楼投资,令楼价非理性上升。」

以上问题基本上已改变了香港政治形势,无论谁成为下任特首,香港都会以「稳定土地供应」令楼市回复到正常运作,未来每年约二万个私楼单位供应会成香港房地产市场的新常态,这应是不会改变的现实,所以楼价再升的空间不大,投资价值大减。

我认为值得讨论的是「在每年约二万个私楼单位供应下,香港楼价应在那个位?」当楼价调整到这个位以下,就值得投资。
9. 大话友 2017-01-11 13:27:20
如果唔大跌,咪当笑话、
如果真大跌,咪当神话。
10. 鸟5 2017-01-11 14:18:14
楼市增加供应 ,去应付需求, 同楼市滞销要去库存。相对股票银纸 时间都比较长 一般升市升9年跌六年 ,好少楼市熊市 12至18个月见底。。 至於而家讲紧嘅刚性需求 数字 ,好难讲话响熊市之后嘅变化 。毕竟人人都需要赚钱 ,未聪过人人需要书钱。如果件产品系蚀钱, 剩下来有几多需求而家根本好难去睇 ,人在山中不见林。。。97刚需同98刚需果种娈化,根本冇人想像得到,98年既底亦不是o3年既底。。但大部份系相同既 游戏参与者
11. 真真薯片 2017-01-11 14:32:54
浪子兄,

正苦十年目标都系18万私楼供应, 所以每年最多先得万8个, 另外每年万8个当中有两成系纳米单位, 正币单位供应可以打8折, 即系万4, 5个左右, 亦昂系同过去一两年差唔多
12. 引力一快 2017-01-11 16:06:22


回应5楼周显


楼,系刚需,

有钱买,系刚需中嘅刚需,

冇钱买,就系样衰样衰样样衰 。


13. 金楼玉衣 2017-01-11 16:18:46

今天偶尔重读彭定康於97年回答议员对高楼价的质询, 真的不得不叹服港英政府的智慧. 记著, 这回答是在98年金融风暴前, 若董伯伯有留意彭定康以下回答, 可能不用脚庝.

彭定康於97年6月19日於立法局回答议员对高楼价的质询:

虽然如此,我认为我们必须格外审慎,如果议员认为价格上升是一个问题,那么,他们便应考虑楼价下跌时须面对的问题。根据我自己的一些政治经验,社会不安最大的成因是房屋市场出现负资产。所以,不论现时的政府当局或日后的政府当局采取任何试图缓和楼价的措施时,必须考虑投资者的信心,以及不要过分压低楼价。如果按揭人士一年后发现他的按揭比他所持物业的估价还要高,便会产生严重的社会问题和困难。

Having said all that, I do think we have to be very careful.  If Honourable Members think that prices going up is a problem, they should just experience the politics of prices coming down.  The thing which causes the greatest social instability, and I speak with some political experience of this, is the development of negative equity in the housing market.  So, in any measures that this Administration or future Administrations take to try to moderate the prices in the housing market, I think the importance of investor confidence and the importance of not going too far and depressing prices have to be taken into account.  Where people have mortgages which turn out after a year or so to be higher than the valuations they are getting on their property, then you get real social problems and difficulties.



14. 向饭民说不 2017-01-11 16:26:02
楼上,所以97年危机可以说是港英埋下了的地雷。

97年之前是典型的泡沫经济。连续几年高通胀,人工加大超快。股票楼价升得超快,鸡犬升天。
15. Alan Pepper 2017-01-11 16:32:55
博士唔好动气,你懂的,我懂的
16. 向饭民说不 2017-01-11 16:37:27
13楼,97年除了楼价泡沫,其实也有打工仔的人工泡沫,一旦经济转差,打工仔失业,或者减人工,楼价即可出现人踩人。

当时已经实行7成按揭,楼价下跌,供得起一般都唔会断供,但是如果失业,就不同这样说了。
17. Alan Pepper 2017-01-11 17:11:12
管理层质素,大家自我分析一下 :

18. 衰三十年 2017-01-12 00:18:25
聴过气大班话,未来三十年租楼住。三十年后(2047)才上车吧!
19. 引刀一快 2017-01-12 19:43:44
To 4楼

乜咁支持引刀嘅大浪观点呀?叫你friend贴佢原文出嚟嘛,放心,一定有提到。