政府近年大增土地供应,今年开始进入「收成期」。差饷物业估价署昨预测,今年落成量将高达1.761万伙,创10年来新高,较去年8,250伙增逾1.1倍,当中逾六成单位坐落新界区。业界预料,若入住量维持过去5年平均每年9,226伙的水平,可推测今年的现楼存货将急升,空置率会由去年的4.1%低位上升至4.9%,重回2008年水平,对日后的楼价及租金构成压力,其中落成量将创近半个世纪即45年新高的大型单位,今年楼价跌幅或达20%。 ■香港文汇报记者 颜伦乐
差估署昨公布《香港物业报告2014 》初步数字,显示2013年私人住宅单位落成量约8,250个,较上年少18.7%,空置率则下降至4.1%。不过,2014年则预计有1.761万伙落成量。美联物业首席分析师刘嘉辉表示,随着近年政府积极推地之下,未来供应势增,并会摆脱近年落成量偏低的情况。
值得留意的是,去年的入住量为8,060 个,轻微少於当年的落成量,空置量本应上升或横行,然而,年底时空置量却轻微下降至总存量的4.1%,为近10年的低位,空置量相当於46,570 个单位。差估署解释,这是由於年内拆卸楼宇所致。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰亦分析,辣招影响下,投资者数量减少,用家主导市场,令单位空置率去年下降。
空置率将升至4.9% 6年前水平
虽然今年空置率下跌,但市民必须留意落成量正直线上升。若入住量维持过去5年的水平,即每年平均约9,226伙,以落成量扣除入住量后,「账面」空置量已增加8,384伙,升至约5.5万伙,换算空置率就升到4.8%至4.9%,回到2008年的水平。
翻查纪录,空置率的升跌几乎等同楼市「寒暑表」,每逢空置率上升,楼价及租金亦会下跌。2003年沙士期间,空置率就升至6.8%的高位,其后一直下跌,楼价亦随之上升,直至2007年及2008年期间横行在4.9%左右,当年市场虽出现金融海啸,但对於楼市根本未有损伤,未几2009年楼市即反弹,当年空置率跌至4.3%。
此后除2010年曾短暂升至4.7%之外,2011至2013年期间,空置率一直在4.1%至4.3%的低位徘徊,这几年亦为楼价升幅破顶的时间。按照差估署的预测,由於中小型单位及豪宅市场今明两年落成量都大升,估计会出现现楼存货大增的情况,对楼价将构成压力。
陈永杰指,尤其实用面积100平方米以上大型单位,於2015年的落成量达至3,180个的历史新高,在辣招再加上银行收紧按揭情况下,料豪宅市场最为受压;再加上落成量新高的压力,估计2014年豪宅楼价跌幅较大,年内跌幅或达20%。若今年落成量达到预测的1.761万个,由於楼市承接力仍然疲弱,估计市场吸纳力未必能追及落成量,2014年空置量必向升。
豪宅明年落成创半世纪新高
刘嘉辉则称,被界定为D、E类大单位(即实用面积分别逾1,076尺或以上),差估署预测今年落成量达1,210伙,比去年同类型单位936伙上升近3成,明年此类大单位更预期会进一步上升至约3,181伙,数量创自1979年以来的37年新高;若与未包括离岛资料的1971年至1978年一并计算,数字甚至进一步达45年新高。
事实上,2009年前,因亚洲金融风暴、沙士等等经济危机,政府曾先后多次暂停卖地以挽救楼市,但却种下土地供应断层的祸根,加上美国推出多轮量宽措施,令外地资金涌港,最终令本港近年楼价急速上涨。直至政府近年推出辣税,再加上定下每年供应2万伙的目标,才将供求不平衡的局面扭转,亦直接令今年的预测落成量上升,而2万伙的每年供应目标,势必令接下来数年的落成量持续增加。