最近数年楼市火热，不少发展商投地时出价进取，进取出价投地策略除令楼房预期售价上升外，也令二按市场蓬勃起来，因金管局对楼房按揭成数设限兼有压测，发展商若要为旗下楼房促销，往往要为买家提供高成数二按才可，这是香港当下楼市的特色。
融资设限 减投地意欲
在生意角度看，发展商做法没有错，但发展商买地时若是将土地抵押来融资，当发展商销售时又提供按揭，发
展商在土地融资上风险会增加。从金融监管角度看，这是一个不理想做法。金管局也留意到这个问题，只是以前还停留在关注层面，但在上周金管局连出两招，在银行对发展商的土地融资设限，以降低潜在风险。
这两招同样是针对银行向发展商的投地融资，第一招是对土地贷款成数设定上限。从前金管局没有明确的融资上限，主要是靠银行的自行风险管理，但新规定的银行融资额上限是地价的四成、建筑成本的八成及预期物业价值的五成，这些融资上限规定比现行市场做法严谨，明显金管局觉得有实际需要，收紧银行体系对发展商贷款。
从政策层面看，这是减低杠杆做法，让发展商不那么容易获得资本，从而减低发展商投地意欲。惟这只是对财政实力较逊的发展商有大影响，对有实力的发展商影响力不高，即这个收紧土地按揭的政策，并不是打击投地价格，而是在控制金融风险。
两政策控制金融风险
第二招是对提供大量二按的发展商，银行贷款时要预留的资本成数要增加。银行进行借贷时，需为借贷预留一定资本，风险较少的借贷所需要的预留资本较少，风险较高的预留资本较多，用意是为银行的借贷风险作加权，目的是控制银行的信贷风险。
据金管局数据，发展商提供的二按金额已由前年的107亿元，升至去年的276亿元，一年之间二按金额增幅逾一倍。这明显反映传统银行的一按因受规管而未能放宽，发展商自然提供这个融资安排。
从金融管理角度看，发展商进取的投地价格和二按生意，是将金融风险集中了，且由於发展商是以借贷来获得资金，也就是高金融杠杆集中在一个产业上，若市场有甚么负面变化，或会产生金融风险，金管局要对此加强规限也合理，但我们不要误会金管局在干预楼市，因这些规管的政策目标是控制风险，而不是打压楼价。
对外来发展商影响大
正如上文所说，新规限只会对财政实力有限的发展商造成影响，本地大型发展商投地时借贷比例，一般都在新规管以内，故对外来发展商影响或较大。
对银行业而言，金管局定下的规则必定会遵守，只是由於新规管相比以前严谨，对银行贷款生意定会产生影响。
苏伟文
香港浸会大学持续教育学院院长，主要研究兴趣为国际金融、金融市场及公司管治，在国际著名财务会议及期刊已发表多篇论文，并著有多本作品。
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