不论从官方数字，抑或私人机构编制的二手楼价指数，都显示近期楼价表现创纪录高位，尤其新界地区的上车盘。一手楼市场表现同样十分炽热，且占去颇大成交比重。究竟楼市会否如笔者今年初推测，於第三季较后时间、第四季再次出现调整呢？今期我们跟进这议题。
从差饷物业估价署最新数字显示，年初至今，私人住宅楼价指数已累积上升9.34%（过去12个月则升逾两成）。若从中原分区楼价指数角度看，新界东和新界西分区楼价指数同期分别升12.73%和11.75%，均跑赢整体（10.77%）、港岛（8.85%），以及九龙区（11.16%）；
这某程度反映上车盘或细价楼继续受到追捧的现实【图1】。
至於一手楼市方面，从销售数字角度看，反映市场状况同样炽热。截至6月份的数据，一手住宅买卖涉及的合约金额和宗数分别达1333.6亿元和9818宗【图2】，前者已相当於去年全年数字逾七成！每笔一手楼交易平均价单已高逾1300万元，创有纪录以来的高位。若按目前的增长速度推算，今年全年数字亦有望突破历史新高。
个别指标呈减弱迹象
然而，尽管目前上车盘和一手楼升势凌厉，惟从个别指标分析，后市发展已呈减弱迹象，并可能如本栏今年初分析，於今年较后时间出现短周期的调整巩固期。笔者试从个别楼市市宽指标，以及最新一手楼销售的角度分析这些徵象。
二手楼市市宽：从全港118个屋苑楼价高於10周平均比率（下简称「楼价高於10周比率」）可见，虽然近月楼价指数持续攀升，但该比率已从略低於九成位置，辗转回落至目前只有58.6%，出现轻微背驰（惟情况暂不算严重）。自2016年第二季楼市重展新升浪开始，迄今已第二次出现类似背驰现象。根据近十年来这楼市市宽与楼价的表现，可发现楼价往往要出现三顶背驰后或「楼价高於10周比率」失守40%的门槛，楼价才会出现较明显调整，或进入较长时间的巩固市况【图3】。
值得留意的是，从之前三次楼市与这市宽出现三顶背驰至跌穿四成的门槛，一般历时约8个月至15个月（由市宽出现第一个顶起计算），而目前第一个市宽顶始於2016年8月底。换言之，若今次市宽背驰的走势跟以往所需时间相若，意味最迟今年11月底左右，二手楼市将出现短周期调整的走势。
此外，如果从118个屋苑平均尺价创52周新高与创52周新低净值比率可见（下简称「52周新高净值比率」，注：这是统计118个屋苑创新高与创新低屋苑数目差距的十周平均），该比率自2003年开始（即楼市大牛市的开端）攀升至约三成的门槛后，即10周平均计创52周新高屋苑数目较创52周新低屋苑数目多出三成，楼价的按年变化往往在随后不久便会见顶回落（即升势放慢），甚至录得按年跌幅【图4】。
目前「52周新高净值比率」於今年第二季已升越三成的门槛，踏入7月更开始掉头向下。根据这市宽指标多年来与楼价变化的关系，意味楼价稍后将出现按年见顶回落。
大量购买力被一手狂吸
一手楼销售数据：正如以往本栏分析指出，一手楼买卖异常畅旺，某程度反映有大量购买力被一手楼所吸去，楼价往往随后便会出现回调或升势放缓的现象。更具体而言，每当12个月累计一手住宅销售涉及宗数的按年变化，回升到50%至一倍或以上，且金额的按年变化攀升至九成（甚至约1.5倍）位置后掉头向下，楼价升势往往亦会在数个月内减慢，甚至出现按年下跌的情况。
截至今年6月底数据显示，12个月累计一手楼买卖宗数及涉及金额已分别回升至53%和75%，前者已达前述的门槛水平【图5】，
后者则尚欠15个百分点。不过按目前一手楼市炽热的程度，在未来一两个月内（接近）达标应不成问题。换言之，初步来看， 一手楼销售增长数字可能在未来3个月左右见顶，并令楼价在今年第三季较后时间或第四季出现回调。
总括而言，从最新楼市市宽和一手楼销售数据显示，多项指标均初步反映楼价升势有减弱的徵兆。稍后「楼价高於10周比率」和12个月累计一手住宅买卖涉及金额和笔数按年变化等，若触及前述的门槛水平，楼市步入短周期调整的时间将不远矣。
不过，需要补充的是，正如6月29日本栏分析，本文所讨论的观点都只是楼市的小气候，即楼市不会因为前述因素而出现转势，楼市调整后有重拾升势的机会，情况就如2015年9月至2016年3月般。楼市的升势何时逆转，还要看市场资金充裕情况的大气候何时改变。
App下载
