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沿图论势

触发楼市转势重要外在因素

 

吕梓毅

信报首席经济及策略师
2017年3月30日 (信报)

过去3个星期,本栏从楼市小气候(内在因素)剖析楼市前景,指出今年第三季较后时间或第四季,本港二手楼价将再次出现周期顶部并调整。然而,资金流入香港的大气候迄今尚未出现逆转,楼价似乎暂不虞转势甚至崩盘。究竟港楼价是否完全没有隐忧,后市继续愈升愈有呢?

过去两星期,本栏从多项楼市内在因素探讨后市发展,指出从:(1)蓝筹屋苑与上车盘的溢价;(2)新楼销售数据;(3)特区政府稍后再「加辣」;以及(4)楼市市宽指标,推算出今年第三季较后时间或第四季,二手楼价将再次出现周期顶部,并进入新一轮调整,情况类似2015年9月至2016年3月。

退市不构成即时冲击

尽管如此,相信这小气候尚未足以扭转楼市上升的大方向,极其量只是令楼价继续保持大涨小回格局。始终楼价自2009年起的大升浪,背后原动力来自资金涌入香港,而有关情况迄今尚未逆转过来。

正如本栏3月9日的分析已指出,自2008年金融海啸后,美国联储局开展浪接浪的量化宽松政策(QE),美国连同香港货币基础(monetary base;【注】)同步攀升。截至2015年底,即联储局作出金融海啸后首次加息行动之前,美国和香港货币基础便分别累积上升约3.8倍和3.4倍【图1】。

纵使联储局随后开展加息行动,惟香港货币基础不但没有跟随美国从高位回软,反而因为2015年「8.11」滙改,令大量来自内地的资金涌入香港,进一步推高货币基础水平。截至今年3月28日为止,香港货币基础约达1.65万亿元(港元.下同),较2008年的不足3500亿元,上升约4倍或1.3万亿元,金额较目前未偿还按揭贷款总额的1.13万亿元还要多!由此可见,在如此庞大的资金停泊香港,将继续支撑香港楼市,导致楼价暂难出现显著跌势。

就资金涌入香港的情况,有一点可先补充,随着联储局逐步加息及即将开展货币政策正常化(即沽售量宽期间买入的国债/MBS)的进程,加上中国政府积极堵截走资潮,预计流入香港的资金(即货币基础)纵使未见顶,距离顶部亦不远。话虽如此,由於顾虑到其他主要央行尚进行量宽,退市会令美元走势出现超强的现象,相信联储局退市的步伐将十分缓慢。

再者,从历年美国3个月期票据息率与货币基础除以GDP的比率集散图可见(下简称「比率」;【图2】),两者大致呈逆向关系。按现时此「比率」异常偏低的水平推算,假设GDP及其他市场因素维持不变,即使美国货币基础由现水平收缩三分之一,对债息的影响(或对债息推高的压力)依然十分有限。

由此可见,仅从央行退市(货币政策正常化)的角度看,相信对资金充裕的市场以至香港高企不下的楼价,不会出现立竿见影的冲击。那么,本港楼价是否全无隐忧,后市真的可以愈升愈有呢?

联储局过去8年的量化宽松政策,除创造美股(和香港楼价)大牛市外,亦孕育出(美国)国债泡沫。除国债债息率被压至异常偏低的水平外(当然,目前相对去年中,美国长期国债债息已从低位回升不少,惟相对历史水平仍属偏低),自金融海啸后美国国债流通量亦出现激增的情况。截至去年12月底为止,美国国债流通量约达16万亿美元【图3】。若以2000年至2007年的增长速度推算,在没有QE的环境下,目前流通量估计只有约10万亿美元。换言之,过去8年的量宽,估计令财政部增加多达6万亿美元的国债供应!

债息显著抽升加速走资

问题是,纵使联储局加息和货币政策正常化进程如预期般缓慢推进,无疑始终会对市场造成一定心理影响,尤其国债供应量自金融海啸后显著增大,加上近年来美国(及环球)通胀持续有升温的趋势,投资者逐步减持美债似乎是一个合理的预期和大方向。事实上,仅从央行的角度看,全球持有美国国债最多的日本和中国政府,持有量近年反覆回落,后者更降至金融海啸以来新低【图4】。

换言之,随着联储局逐步加息和将启动货币政策正常化进程,加上通胀升温和国债供应过剩的压力,美国国债市场的沽售压力与日俱增。预期美国10年期国债孳息在未来一两年内有很大机会向上突破3厘关键水平【图5】,届时意味美国国债运行逾30年的大牛市亦寿终正寝,债息料将出现显著回升(问题是有序或是失序飙升)。而债息显著抽升,一方面将会直接扯高市场息率;另一方面,资金亦会因而加速流出香港,进而压低香港楼价。那时,相信香港楼市将出现转势,即楼市将步入较长期的下跌浪中!

 
 
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1. 丹尼 2017-03-30 12:29:16
触发楼市转势重要外在因素】
人币大落系香港嘅巨大地産动力。
一)一四年谷高个市,一五年七月国家队却买起佢
二)朝庭冚起省同国企外债数量,越冚国人越惊!
三)呢三年在南海担沙塞海,大起礁石机场,倒水(人币)无制
四)港楼等同美金真银
五)每日,足十年,百五新买家,点顶?几时供求平衡呢?
以上五因素,有乜改变呢?我睇吾倒!
2. 丹尼 2017-03-30 12:33:36

人币可以狂印,港楼( 相当於US$ ) 却供应有限,国人选择乜,好清楚!

六八九熟港楼市,系人币最大嘅换真银(美金)窗口,人币买起个A股市,正式军票化,外滙吾收紧都吾得!问题系吾彼PRC中国人买港楼,真系讲吾通,咁即系话六八九都睇楼市企定吾落了!

3. Johnny 2017-03-30 14:32:30
呢d永远只系识睇数字唔识睇大势既财演,信佢就真系输一世了。
4. 磗家! 2017-03-30 20:30:09
傻西硬淡睇淡十年,自己输就好啦,还不停叫人唔好买楼 ,害人一生,食臭屎啦去!!
5. 引刀一快 2017-03-31 02:24:30
To 1楼

粤港澳大湾区。
6. 我们 2017-03-31 15:17:10
食屎啦!
7. 专家 2017-03-31 15:19:12
我们