楼市黑洞警号

2019年4月19日

人类首次拍摄到宇宙黑洞照片之际，香港人也见证地球「黑洞」诞生，所说的是全港住宅市场严重缺盘，哪管劣质单位亦迅即被高价吸走，有入冇出，犹如堕进黑洞。事实上，楼市从去年8月至今年1月短暂下调，主要由於市场担心中美贸易摩擦恶化、内地经济放缓及美国继续加息，即使如此亦无震出多少盘源，直至今年首季三大负面因素逆转，且未来几年新楼供应量恐断崖式下跌，想令小业主出售手头上物业难上加难。无怪乎中原指数（CCL）一口气连升10周，距去年历史高位只差4%，反映有楼的没楼的都不相信政府有板斧增加「供应」，当局料将被迫在「遏抑需求」方面再出手，例如进一步调高辣招税。

负面因素逆转 疯抢潮再现

金管局喜欢做压力测试，去年下半年爆出的3个炸弹，就像最大的压测，检验全港业主心理和财务承受力。结果证明，绝大部分有楼人士铁过杨传广、硬过Ironman，即使去年12月至今年1月楼市股市情緖最悲观时期，劈价盘数量依然极少，基本上一出即很快被趁低吸纳。

及至1月下旬，市面盘量接近干塘，遇上中美经贸谈判渐现曙光、内地改革及支持中小微企业力度远超预期、美国联储局忽然由鹰变鸽暂缓加息，甚至预告叫停缩减资产负债表，三大利淡前景顿变无限光明，楼市从地狱折返人间。难怪中原集团老板施永青等等不少业界人士纷纷转軚，由睇淡忽变大好友；正如施老板解释，眼见市场多项因素出现重大变化，看法当然要随之调整，就如天文台根据气象最新情况改变天气预测，否则只会刻舟求剑。

对等待上车的准买家来说，最失望是在去年下半年 引刀傻嗨・土著・自醉・浪子・望东楼 等淡淡悲观预期时，因吓亲震出的二手放盘量非常有限，显示普遍业主防守力顽强，以及港人「砖头情结」深厚。一句到尾，承受力较弱或惊青的业主已於过去几个月投降，如今楼市又热起来，有楼在手的业主又岂会轻易放售。

由於全港缺盘，市场由buyers' market再次转为sellers' market，封盘和反价成为常态，买家欲购得心头好无可避免要追价，并须斗快开票显示诚意，「冇楼睇」成交个案大增，楼疯重现可期。中原指数连涨10星期，只要再升4%便突破去年8月高位，其实现时不少屋苑的成交尺价和总价已迭创新高。

置业者除了想有机会趁楼价回顺时上车，始终寄望港府能够增加土地供应，可是这方面一直停滞不前。根据团结香港基金会最新研究报告，本港土地储备持续消耗，就算考虑到政府早前全面接纳土地供应专责小组8项「搵地招数」，今后几年公私营住宅供应量仍将面临「断崖式下跌」。

供应断层 全方位住宅荒

其中，去年（2018年）私楼落成量达2.1万伙，创2005年以来新高，但好景难再。基金会估算，2019至2023年私楼年均落成量将降至约1.85万伙，较此前预测的2018至2022年年均数字减少11%；而在2023年更将缩至仅1.33万伙，较2018年少接近四成。

另一方面，有分析估计本港每年私楼需求量达2.5万伙，换言之去年2.1万伙「高位」供应量根本不足以应付当年需求，兼且2006至2017年累计逾10万伙短缺量尚未「找数」，若考虑到未来几年短缺愈加严重，这条数比量子力学更襟计。

或曰，特首林郑月娥上场后雷厉风行把公私营住宅供应比例由6∶4改为7∶3，新建的公屋、居屋、绿置居、港人首置盘等总可消化一些私楼需求量？然而实情是据团结基金估算，未来4个财政年度公营房屋年均落成量只得1.83万伙，远低於《长远房屋策略》定下的每年3.15万伙目标，短缺率逾40%，同时公屋轮候时间将由5.5年进一步延长至超过6年。因此，本港之住宅荒实属全方位，公营房屋自身难保，遑论帮补私楼。

面对供应短缺死胡同，基金会建议政府加快动作，尽速把25幅未改划土地用来起楼，以解燃眉之急，惟初步推算可创造供应量仅约2万至3万伙，长远始终要靠「明日大屿」等大规模填海造地计划；惜在最乐观情况下，「明日大屿」首批单位最快要等到2032年才落成，远水难救近火。

政府技穷 斋靠辣招抑需求

无论如何，楼市再趋疯癫，很可能动摇港府威信（自林郑2017年7月上任至今，中原指数累涨12.5%），当局必须「做啲嘢」交代。创造供应手段既呈乏力兼技穷，唯有用老方法炼需求，再推辣招；但单靠遏抑和扭曲市场能否挫折楼市长升势头？只好抬头问黑洞找答案。

【金融中心】汤文亮转軚 「年底前可能升多一成」建立时间 (HKT): 0428 12:00

濒临绝种八按盘

2019年4月30日

濒临绝种八按盘

楼市再开Turbo癫升，市面「九按盘」（400万元或以下）几近绝迹，就连「八按盘」（600万元或以下）也买少见少，这意味着置业者起码要准备300万元现金在手才可上车。年轻一辈有多少个拿得出这笔钱？除了部分职场精英、创业家和投资有道人士，相信总要父母帮一把，当中不乏来自爸妈把自住楼加按变现，换言之「你想买楼，首先要有层楼」；在此趋势下，置业恐将成为「世袭权利」。随着按揭保险计划名存实亡，港府将面临是否放宽按揭比率的两难，放又死唔放又死。

金管局自2009年起不断推出「逆周期」措施管控楼市，至今已有8轮，犹如九阳神功，威力一轮胜一轮，然而万变不离其宗，主要无非两招：降低按揭比率、加强供款压力测试。

600万以下难寻 高首期靠父干

在按揭比率方面，大家或许记得在八、九十年代，买楼可借高达九成半按揭，即使后来有所收紧，但在2009年之前，非豪宅物业仍可按八至九成；而在8轮「逆周期」之后，今时今日，600万元以上和1000万元以上住宅分别只可借取六成和五成按揭。

金管局的首要职能是保障本港货币及银行体系稳定，所以不论收紧按揭抑或压力测试等板斧，主要都不是为了遏抑楼价，而是确保只得具有充分财务实力的人始能借钱买楼，以免万一楼市逆转时有大批业主沦为负资产或者断供，拖累本港银行体系。从这角度看，金管局过去10年这8轮「逆周期」措施，不可算是不成功；至於有否矫枉过正或者昧於形势，则属见仁见智。

当然，金管局亦有为最基础的上车客预留一道后门，透过外滙基金旗下「香港按揭证券有限公司」（按证公司），为银行在承造600万元以下物业按揭时提供保险。简单来说，上车客买楼只需一笔过缴付相当於按揭总额几个巴仙的保费（介乎1至4%，视乎按揭年期等因素），便可借取九成（400万元以下物业）或八成（400万至600万元物业）按揭。透过这招，首置客可用较少首期成为业主，银行所承受的额外风险则由保险覆盖，堪称两全其美的权宜之计。

问题是，这轮楼市上升周期自2003年至今，不论持续时间或上涨幅度均超出大多数人估计，期间只是偶尔稍为调整，例如去年8月至今年1月短暂回落后，市况近日强力反弹，个中原因可参考笔者本月19日〈楼市黑洞警号〉一文。总的而言，目前市面上400万元以下二手放盘几乎绝迹，600万元以下单位亦日趋稀缺，每有放盘都很快被疯抢，且「冇楼睇」成交多的是，据报葵涌广场一个面积318方尺、开价600万元的单位，上周放盘半日便引来逾十枱客洽购，准买家连同经纪塞爆楼宇走廊，更有人拍门叫嚣追价，最终要出动管理员赶散人群，非常夸张。

买楼先要有楼 置业变世袭权利

也难怪人们狂吸「八按盘」，事关在现行规则下，楼价高於或低於600万元，上车负担有如天渊之别。举例说，一个600万元单位可借取八成按揭，即只需付出120万元首期，再加上印花税、佣金、律师费、按揭保费等，一笔过现金开支约150万元；至於一个650万元单位，表面上价钱仅贵了8%，但只能借取六成按揭，首期要260万元，连同其他费用的总现金开支达300万元。

现时香港打工仔月入中位数约1.8万元，别说楼价相当於几多年收入，单看300万元这笔入场门槛现金，就等於普通打工仔14年人工，年轻一辈靠自己拿得出3球现金的实在不多。如此看来，今后能上车买楼的人，或多或少须「靠父干」，而财力一般的父母要把原有物业加按变现协助子女；例如一个家庭早於八十年代买了一个普通的美孚新邨中型单位，至今差不多供满，楼价亦升值至逾千万元，加按套取300万元难度不大，可是这就像堕入悖论，「你想买楼，首先要有层楼；你想上车，首先要已上了车」；置业恐将成为世袭权利，本港「有楼」和「冇楼」两个阶级世世代代延续。恭喜贺喜 土著・自醉・浪子・望东楼 等无产阶级在无何选择的地步下永远租屋日日赚！After all, you only find out who is swimming naked when the tenant rent a room. 毕竟，只有在租客出现的时间，才能发现谁是无产阶级在裸泳。

面对这困局，港府也陷入两难，有人认为当局应放宽按揭比率或者按保门槛，例如让700万元以下物业也能借取八成按揭；但此举也等於进一步增加物业市场的有效需求，在供应不足加上资金泛滥之下，随时令楼市火上加油。举例说，现时面积300方尺、开价600万元的单位，待放宽八按门槛后，可能立刻跳价至接近700万元，让业主成为大赢家。

政府陷两难 松绑恐火上加油

当然，上车客还有其他选择，一是抽居屋，惟不知何年何月中奖，且须确保自己资产和收入不会超标。二是购买由发展商提供高成数按揭，甚至「呼吸plan」的一手新楼，以便用较少首期实现置业美梦。但众所周知，这些新楼一来溢价颇高，羊毛出自羊身上；二来待两至三年优惠期过后，按揭息率飙升至P+，供楼负担大增，辛苦无从回避，引刀傻嗨食屎。

讲到底，楼市最终都是供、求问题，本港楼市在两方面都出事；既然每日150个单程证名额属政治红线不能触碰，便只有大力造地增加供应，方有机会扭转畸形局面，然而始终远水难救近火。