楼价将再疯八年

香港楼市跟美国股市有一点十分相似，淡友（或曰等候较吸引水平入市的一群）以传统估值指标衡量港楼和美股，5年前不约而同得出「大跌在即」的结论。单看结果，此辈自然大错特错，但知道这个并无多大意义，必须挖深一点，方能作出对投资有用的分析。

不吃不喝多少年一类联想虽略嫌夸张，惟立足点乃楼价对入息比率远离合理水平，简单易明且合乎逻辑。问题是，这种按置业人士负担能力评估楼市前景的指标，并未考虑到港人为求上车甘愿容忍愈住愈细、父干发力辣招破功这些5年前尚未普遍存在的元素。从这点着眼，传统指标「得啖笑」便不那么奇怪了。

2013年嫌港楼、美股贵，2018年自然更加买唔落手。这正是自认懂计数之辈最大的悲哀，当年作出等位入市的决定，是因为负担能力、估值指标清楚告诉投资者，静候调整胜於盲目高追。然而，港楼等吓3年，等吓5年，美股牛市更加10年都嚟紧头，要此辈现在入市，等於强迫他们把均值回归一类「旧思想」扔进垃圾箱，不是所有人都能接受。

继续等吗？正如前述，美股2梵梵013年至今已翻近一番，要回到当年水平，无异於「祈求」华尔街再度爆发股灾，标指从现水平狂泻四成。当然，真正的价值评估不能单看资产价格，必须同时考虑企业盈利和市民入息增长。可是，莫说不少人估值只凭印象，即使认真跟进，也会马上意识到∶2013年标指CAPE 22.5倍已哗哗声，何况今天31.27倍？香港楼市道理一样，与2013年相比，楼价抛离工资只有更远，5年前不吃不喝，今天怕且要「练仙」了；所谓观望负担能力何时回到合理水平，说穿了就是期望另一次金融风暴到临。不过就算真的到来，此班精明之辈有几多会入市？