跌市契机仍在酿酿

超级首置盘 vs 共有产权房

2017年9月6日 上午3:52

特首林郑月娥即将发表任内首份《施政报告》，万众聚焦她对「住屋难」这个老问题会提出什么良策。昨天有消息指出，特首可能推出一种「超级首置上车盘」，售价比居屋更低，同时跟市价脱鈎，日后转售也毋须补地价，主要协助公屋住户上车。此模式其实与内地今年力推的「共有产权房」颇为相似，不知特首是否从中获得灵感。但讲到底，不论「超级首置盘」、「绿置居」抑或「港人港地」等等，均属「塘水滚塘鱼」之花招，只能为政府拖延一点时间，最后始终要看「土地供应专责小组」有何妙计开疆辟地。

助基层上车 惜供应有限

跟香港传闻中的「超级首置盘」一样，内地之「共有产权房」也是定位为最初阶的上车盘，主要协助「中低收入困难家庭」（家庭月入5000元人民币以下）自置居所。然而有一点分别，在於「共有产权房」会参考市场价格，不过上车客可以购入低至三成的业权。

举例说，假设北京一个500方尺细单位市价400万元（人民币．下同），「共有产权房」由於不设豪华装修和会所，通常以八折定价，即是同一面积单位索价320万元。在这基础上，合资格上车客可用96万元购买三成业权；以九成按揭、3厘利息计算，只需拿出约10万元首期，月供3000多元，便能上车做业主， 拥有自己的安居之所，无疑是「穷人恩物」。

上车客买入「共有产权房」并住满5年之后，可按市价在市场上把单位出售或出租，同样毋须补地价。惟不论出让或放租，业主均只能获得其业权比例之款项；例如以5000元出租，依照三成业权，1500元租归业主，3500元归政府。此外，住满5年后，业主亦可随时按市价向政府「增持」业权，最多可买足100%成为全权业主；万一经济出现困难或者楼价大跌，业主也可按当初购入价格，把业权卖回给政府，等於封了蚀本门，保证「有赢冇输」。

由此看来，「共有产权房」对於低收入上车客确实非常理想，可是此一德政在内地未掀起太大涟漪，皆因大城市的楼市问题跟香港一样，关键在於土地供应不足，「共有产权房」原意美好，惜政府可拿出来建屋的地皮始终有限。以北京为例，人口达2200多万，但估计初期每年可提供的「共有产权房」仅数千个单位，届时肯定要摇号（抽签）以确定认购名额，中签率可能低於1%。对於广大无壳蜗牛，这相当於一个很难中奖的年度大抽奖，可姑且视作碰运气，却帮不到太多人。

地皮势减少 中产买楼难

回到香港，人尽皆知「搵地难」，政府面对的困局比内地大城市尤甚，土地供应「塘水滚塘鱼」，犹如一个奶妈照顾十个小孩，手上则只得够煮三碗饭的白米，不知可喂饱几多个。再者，今次的「超级首置盘」据闻主要让公屋住户认购，但公屋户向来并非最迫切上车的一群，毕竟他们已有一个租金便宜的单位可以长住蜗居（近年甚至有年轻人羡慕公屋户，奉为人生目标），若真的想做业主也能用绿表价购买居屋。

特区政府的地皮储备有数得计，所以傻灿・土著・自醉・浪子・阿井别要再痴心妄想楼价会回调到118，租楼日日赚，银主盘会爆煲令到楼市疯狂暴泻等海市蜃楼幻想，作为甜蜜安慰迟买赚更多的藉口。若调配几幅出来兴建「超级首置盘」协助公屋户上车，便意味着可用於兴建居屋、绿置居和私楼的地皮将会减少，难免令中产和夹心阶层更难上车，导致私租金日日升，傻灿・土著・自醉・浪子・阿井等自我陶醉租楼日日赚的误解，被业主落井下石强奸的快感。更何况，特首假若有意协助公屋户自置物业、由租客变业主，其实还有一个方法可以考虑，就是重启公屋出售计划，又或者特别安排容许住户购入现居公屋单位的部分业权，届时全港逾70万个公屋单位都变成「共有产权房」，那才会有震撼效果。

花招买时间 觅地更重要

由此可见，所谓「超级首置盘」很可能只属另一款花招，制造一点噱头效果， 让人觉得政府「有做嘢」，藉此buy time拖延一点时间。到最后，林郑特首任内能否改善「住屋难」问题，始终要看她牵头成立、今日（周三）第一次开会的「土地供应专责小组」，能否提出可行措施及凝聚社会共识，透过开山、填海、占用郊野公园、收回会所土地、打造人工岛、货柜码头上盖建屋等方法，为香港「变」出一大批新增土地供应。

CCL回升是受到豪宅楼价带动，而反映豪宅市况的CCL大型单位在美国启动缩表计划前走势强劲，最新报161.74，创历史新高，按周升1.75%，幅度是8大楼价指数中最大。近8周CCL大型单位指数七升一跌，当中五次创新高，8周累升2.06%，明显高於同期CCL的1.13%幅度。

四大分区楼价指数三升一跌，新界西楼价指数按周急挫2.66%至146.47，但仍为历史第五高。新界东楼价指数报171.24，按周升1.03%。九龙楼价指数报157.06，按周涨0.79%。港岛楼价指数为169.79，按周升0.46%。