收入排名雄踞全国前三位
整体而言,粤省能够包办全国房企前三名,主要有三大原因。首先,珠三角是内地改革开放的桥头堡,早自上世纪八十年代已逐渐「富起来」,亦是在地产领域实现市场化的先头部队,因而孕育出全国首批民营房企。例如万科、碧桂园及恒大分别在1987、1992及1996年成立,从很早期便开始积累资本、经验和规模,同时也较快拓展全国市场,比其他省市房企拥有起步优势。
其次,尽管所有大型房企均已放眼全国,但无可否认仍很着重「主场优势」,凭着品牌和经验基础,最大收入来源通常依赖「老家」。例如在杭州崛起的绿城(03900),至今仍有接近半数收益来自浙江市场,碧桂园也有近三成收入在珠三角地区产生。相对於其他省市,由於广东是中国最富庶的GDP第一大省,当地房企的「主场优势」亦特别强劲。就像恒大、万科和碧桂园等巨头,单凭粤省老家的销售额,已等同其他中型房企的全国收入。
来港偷师攞搵钱经验
不过相比起上述两大原因,更加重要的或许是「香港因素」。一来粤省毗邻香港,当地房企老板大多亲眼目睹本港地产市场自七十年代起飞,并孕育出一批世界级巨富,因此更能体会中国人地产行业「玩法」,同时也更深信这是「发大达」捷径。例如万科董事长王石从不讳言,该房企最早期的学习对象是长实(01113)和新鸿基地产(00016),他经常亲自带队来港考察,学到这些港产房企的货如轮转、低价储地等经营绝招,后来得以晋身「内房一哥」。当然,万科这些「学生」凭着胆识、狼性和接地气,至少在内地市场早已「青出於蓝」,远远抛离港产老师傅。
除了经验,粤省房企也受惠於香港资本市场,所谓「近水楼台」,更有条件借助香港「吸水」充实弹药。最早的要数万科,该房企於1988年进行股份改造,从国企改制为民企,奠定后来腾飞根基;当时筹组这宗破天荒改革的顾问公司,是已故「股坛教父」冯景禧旗下的新鸿基证券。王石去年在香港科大演讲时曾透露,万科改制时5个发起股东,除他以外其余4个都是香港人,包括最著名的刘元生,当年斥360万元入股,之后一直持有,至今仍是第一大个人股东,手上的万科价值接近30亿元。
建立人脉助一臂之力
同样重要的是人脉,最经典当然是2008年金融海啸后,债台高筑的恒大由於IPO触礁,深陷破产危机,幸而凭着已故「大D会」舵主郑裕彤牵头,联同其他投资者向恒大注资5亿美元,才帮助恒大渡过难关,并於翌年在大批「D友」撑场下成功IPO。当时若非许家印长驻香港,每星期两三晚赴彤叔浅水湾大宅「锄大D」培养感情,透过「牌品」交流「人品」,恒大恐怕难以顺利过关,更没机会成为今日的「新.内房一哥」。
碧桂园与香港渊源更深,该房企於九十年代初在广东省市郊兴建大型度假式住宅起家,当时客源主要是香港人,事关粤省本地居民一来买不起这类豪宅,同时亦因交通不便而缺乏兴趣。包括「给你一个五星级的家」等电视广告口号,不少香港人相信印象深刻。那些年北上买一个碧桂园单位入场费只需10多万元人仔,首批港人买家若持有至今,相信已增值几十倍。此外,碧桂园2007年来港IPO,除了获彤叔及「四叔」李兆基各自斥10亿港元大手入股,更凭着这个港人熟悉的品牌,吸引多达68万名市民入表认购,相当於香港总人口十分之一。
万科於2015年凭2610亿元卖楼收入成为全球最大房企,随着去年内地楼市炽热,3家突破3000亿元销售额的粤省房地产集团亦很可能包办全球三甲。时至今日,讲到凭地产赚钱,香港发展商若认第二,相信只有广东房企敢认第一。