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蔡志忠
2019年5月15日
中美互加关税 楼市何去何从?
 
蔡志忠
亚洲地产创办人
东区工商业联会会长
港岛工商团体联盟会长 (2015-2016)

  中美贸易谈判破裂,美国特朗普宣布向中国2000亿美元货品加徵关税至25%,他扬言美国在这场贸易战中胜出,中国经济将受到重挫。而在不久的将来,他们还会再加徵3250亿美元中国产品的关税,意味著所有中国出口到美国的商品全部要加徵关税。

  中国也宣布在下月1日开始,向部分美国商品加徵25%的关税。这次美国宁愿两败俱伤,真正目的是要炮打中国制造2025、一带一路和5G等构成的组合拳,迫使中国放弃现有的发展模式。美国这次谈判的领军人物是莱特希泽,此人被视为是对特朗普极具影响力的一位官员,身经百战,上世纪八十年代列根执政时,已与日本交手时痛击对手,日本经济由此受到巨大打击。今番他再坐上谈判桌,目的并非真正谈判,而是要战胜中国,要改变中国的国家资本主义制度。

金融市场不稳 楼市转趋淡静

  中国必须作两手准备,人家已经将你当成竞争对手,难道你还把人家视为合作伙伴看待?相信今天国家领导人有高度的智慧,必将能化解目前的窘局,带领中国经济继续向前发展。为何谈了那么多中美关系?是因为这与香港经济息息相关,也直接影响香港楼市,同样道理,我们对楼市也应该作两种准备,以免面对突变时措手不及。

  香港楼市热烘烘,一个周末卖出近1200个单位,正当大家在惊叹奇迹出现时,那边厢传来美国正式宣布向中国商品加惩25%关税。消息引起金融市场动荡,美中港股市大跌,市场情绪一下子由乐观变成悲观。楼市被当头棒喝,新盘的余温消退后,楼市瞬间冷却下来,二手楼市场几乎停顿,很多买家不仅暂停洽购,甚至传出有落了订的买家作挞订传闻。

  楼市处於十字街头,买家何去何从?正如笔者之前的预测一样,楼价上半年会追回去年的跌幅,目前仍差1%至2%左右,是因为土地注册处登记数字滞后的关系。香港楼价贵绝全球,长期让人话柄,这次楼市因贸战而冷却,代替了港府即将出台加辣,未必全是坏事。下半年楼市交投转趋淡静,让买家有机会理性地选择楼盘,首置者遇上合适自己的楼盘仍然要买,相信楼市平稳发展,楼价走势持平。送给读者一句话:「升市别看太好,淡市勿看太淡!」

 
 
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1. 自然一派 2019-05-15 12:24:04
楼市必转为观望气氛浓,二手市场会停顿,苦了地代,好彩仲有一手楼止渴,一手楼唔会高价开盘,会同二手楼抢客,又回到去年静市时.

同意蔡老板见解!
2. 东成 2019-05-15 12:27:55
蔡老板预测楼市准确,下半年睇中美谈判进展,边打边谈,时好时坏,楼价偏软多一啲!
3. 亮剑 2019-05-15 12:35:05
香港大约有七八成人要用人工买楼,但呢十几年因为好多国家进行开放改革,大量廉价劳动力进入市场,所以香港不少工种实质工资无乜增长,相对呢家大西北都要过万蚊尺,上车要4~5球,而家嘅楼价仲唔系痴咗线?
但为何香港呢十几年的楼价越升越有?
正路睇肯定有班人认为楼价仲有得升,所以每逢大市出现不利消息而下跌,他们便出来入货实行价格发现。
如果有人话之前几年甚至呢家,香港的房地产价格,已准确地反映了其真实价值,没有价格偏差或者泡沫,佢应该畀人插到变箭猪,喺呢度一定有一方犯了错。
喺香港一个后生仔,如果佢屋企人同埋佢之前完全未买过楼,遇到呢家咁嘅市况,心情难免忐忑不安,唔好话叫你去买楼,就算叫你入一手823你都惊!
但那些拥有很多固定资产,每个月都有大量正现金流入,又好紧贴大市的资深投资者,他们点部署才是后市的关键,要是他们趁住市况大幅波动而出击,咁后市咪审慎乐观,若果他们采取观望态度咁后市便会高位徘徊。
如果,我话如果咋,呢班人大手减持砖头,咁整体楼市插佢两成并不奇怪!

4. 自然一派 2019-05-15 12:36:29
楼市冷却,代替政府出台加辣,未必系坏事.有道理!

[楼市处於十字街头,买家何去何从?正如笔者之前的预测一样,楼价上半年会追回去年的跌幅,目前仍差1%至2%左右,是因为土地注册处登记数字滞后的关系。香港楼价贵绝全球,长期让人话柄,这次楼市因贸战而冷却,代替了港府即将出台加辣,未必全是坏事。下半年楼市交投转趋淡静,让买家有机会理性地选择楼盘,首置者遇上合适自己的楼盘仍然要买,相信楼市平稳发展,楼价走势持平。送给读者一句话:「升市别看太好,淡市勿看太淡!」]
5. 十郎 2019-05-15 13:08:23


      剑兄只计实力客 , 冇计到 “ 孖展 ” 客。斩仓不问价。

6. 买楼小心 2019-05-15 15:09:40
市道唔稳定,买楼要小心!
7. 亮剑 2019-05-15 18:39:07
十郎兄,以下系小弟两篇旧文章,请指教。

亮剑 2014-08-27 15:32:50

首先我认同姚博士话,三烂招会影响小业主换楼意欲,做成私楼交易量急降,但本人认为三烂招还有另一种副作用。

最近呢个零月,我同屋企人都接咗唔少地代电话,希望我们俾面将手上物业放盘。

佢哋话到明,他们唔理你那些单位,系唔系你自住紧,是否有条长过一年嘅租约跟尾,话之你摆明耍人开天价……地代只是求量、不求质之心昭然若揭。根本现在市场上,系非常非常缺乏实盘, 由其系400万以内的中小型单位为甚。

其实有少少地产知识的人都知,一名业主要卖楼,不出下列原因:

看淡减磅……但如果唔系估短期后市,会跌3成起码的话,那么你现在走去沽楼,咁等如无事忙。举一例子俾大家参考,「长实」昨天(8月 25 日)收148元,如果我亮剑有天眼通,睇倒下个月1号仔会得翻一百元,咁我是否会即沽长实先?但如果港交所今日(8月 26 日)开市前话,1号仔今天(8月 26 日)的买入及卖出价要相差40元,那么究竟会有多少人去沽长实呢???

赚到饱饱……只要你有小三程度的智商,都知若非呢个政府出招压市,那么现在楼价肯定唔止呢个价,这里系讲紧上M嘅大数呀老友!咁除非你求其执少少都满足啦,否则点解唔再坐一会将单位放租呢?

换楼转车……DSD放寛换楼限制,但最得益嘅系大地产商,已是妇孺皆知的事, 相对上自住小业主可偷倒的换楼时间,30多日咁大把罗,那你叫人点换楼先?而且现在上千万的物业,被政府介定为「豪宅」,你要买的话,连洗费唔该「伍乐城」首期,但请问制定呢条界嘅人兄,呢排去参观过示范单位未?你哋知否,一件2房市区楼,一千万已买唔倒啦!

银行迫仓……几年前买落嘅,除非系被发展商食尽差价的「豪宅」,否则大把水位,而且就算你摸顶入错货,你只不过供果厘几息,咁都供唔起?而近呢几年才入嘅货,你可过倒银行如打木人巷般的压力测试,都唔系蛋散啦,咁边D人会被银行迫仓收回物业拍卖先?就算间唔中有几件,都有如沧海一粟!

夹夹埋埋,那有盘源供应?正如我在上面咁讲,呢个打房政策对小业主放盘有压抑作用,而市道唔好,又惊你政府过桥抽板,那些发展商都识放软手脚, 暂时放慢为旗下农地补地价以避风头。如此这般一及二手的供应,会比政府当初的估计少。

而另一方面,需求其实无减少到!

只不过有些准买家因为惊摸顶,由买转租。

有D租客就情愿继续延长租约等大市回落。

唔少有情人延迟结婚日期,甚至只做注册唔摆酒,以便继续住在老家等运到。

在呢一边你供应被减少,而另一边你需求被压抑,咁要是有真正急到濑,而又有不差钱的买家出现,成交就出来!

因为业主恐怕卖咗买唔翻,唔少成交会系高价,而且随时系创新高果只。

差估署、中原同美联各指数,就因呢D成交而被代表,直到指数升破重要阻力,报章杂志电视电台就会大声疾呼,爆边啦!

那些观望人士仲唔干着急?有老豆老母照可帮手睇数嘅,就拿拿声由租转买,果D冇后援嘅后生仔,咪少喇叭罗。

根本同外资流入无直接关系!

十郎兄,呢度答覆你问题。

6. 亮剑 2017-03-30 11:34:00
到时便知边个无著裤。借裤都要还的....

小弟非常同意「唔好搏老命去上车」!

不过我们又睇睇9年来业主们的 cash flow and balance sheet 有何变化。

09 年 3 月某甲买咗一件 4M,佢为人保守只借银行 200万,按息系 hibor 加 0.7,分 300 期还。

某甲自知幸福并不是「必然的」,因此佢自制压力测试,按息计到 5.5厘。

九年下来因为实际按息只有少许变动,某甲每月当平均供 7,537.45元,9 年总供款系 814,044.60 元。

现在某甲还欠银行1,336,836.82 元,即系期内佢还咗本金系 663,163.18 元,而实际利息佢只系支付咗 150,881.42 元。

比对某甲自制压测应该要畀的每月供款系 12,281.75元,期内总供款系 1,326,429 元,9 年就多左成为 512,384.40 元,如果计 节省下来的利息更加系 741,490.29 个大洋!!

如果我估计无错 9 年前值400 万嘅楼,依家随时成千万,他无论现金流及资产负债表,都坚过石坚,你不用为他担忧。
8. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-05-15 18:45:07

2019年05月15日

【真心真话】贸战终归令楼价上升 - 汪敦敬

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中美两大国的不协调,会令到国际资金不稳定,从而失控地出现量化,令物价和资产的价值上升。资料图片
中美两大国的不协调,会令到国际资金不稳定,从而失控地出现量化,令物价和资产的价值上升。资料图片

贸易战打得「七国咁乱」!中国财政部昨日宣布,对原产於美国约600亿美元进口商品最高加徵25%关税,6月1日生效。美国特朗普的回应是「大晒冷」,进一步威胁对余下约3,000亿美元的中国产品,同样徵税25%。

人民币持续下跌,人民币下跌只会对美国出口更不利,美元被升,如何减低贸易逆差?美国农产品如大豆出口亦即时大跌!很多人对中国的强硬感到意外,其实中国从未示弱,只是特朗普不断从中「抽水」而已。

在宏观来说,一个国家的崛起,难以避免要打一切对自己有利的胜仗,今次美国自己找上门,很可能送了一个机会给中国。与美国打这场贸易战的难得之处,是中方站在道德高地去战,特朗普只代表了霸权的贪得无厌。另一方面,就是美方难得众叛亲离,看回历史,美国单打独斗从来都「不打得」,二次世界大战美国崛起,靠的都是「执死鸡」和「围殴」。

一些人如引刀大陆灿傻嗨・土著・自醉・浪子・望东楼等 幻想贸易战会令楼价下跌,贸易战当然会令经济出现冲击,但不会是单一性向负面影响, 也有正面影响, 贸易战出现后,美国年底的减息率已经升到68%,贸易战亦可以引来中国降准,这些都量化了货币。而两大国的不协调,亦只会令到国际的资金不稳定,所谓不稳定不会是大家斗收水吧,而是会失控地出现量化,那物价和资产的价值会如何?

汪敦敬
lawrance@manyw.com
本栏逢周三刊出 

9. 基层市民 2019-05-15 18:51:59
亮剑兄够晒详尽,分析力无出其右.劲!
10. 支持者 2019-05-15 20:25:09
汪生预测都好准,且看后市如何发展!
11. 回亮剑 2019-05-15 20:34:05
剑兄,你同几十年未买楼、万年谈分享哩D,连h+0.7 都未明嘅,不如悭返了
12. 云在青天水在瓶 2019-05-15 22:04:25
拜读后,看不出蔡生认为后市将何去何从。

既然是贸易战,就要从国际贸易的规律和金融市场的逻辑去推论。

[quote]原帖由 云在青天水在瓶 於 2019-05-14 17:51:50 发表
中美贸易战又起风云。坊间有关贸易战对香港楼市的影响,人言人殊。有人仍从楼宇的供求关系去推测,有人则从置业者的市场情绪去解读,也有人从股票市场可能的下跌去猜度。我认为这些说法都是荒腔走板。

对付美国的关税大棒,最直接有效的化解手段,就是让人民币贬值。去年贸易战首回合,美国加税10%,人民币从6.40贬值到6.90,中国对美贸易顺差也因此继续扩大。这一轮的贸易战,有分析指如果要抵消美国2000亿美元的关税加幅,人民币还要贬值至7.30。下一轮贸易战,如果美国继续为剩余的3250亿美元加徵关税,则人民币要贬到8.0或以上。

有人认为,人民币贬值会造成外汇流失,这是多虑了。姑且不论中国有外汇管制的堤坝,仅考虑人民币贬值后对出口的刺激作用,所创造出来的外汇收入,就必然远大於外汇的流出,这从之前几月中国对美贸易顺差增大可见一斑。现在人民币主要是对美元贬值,相对其他外币仍保持基本稳定。如果美国加大力度,要求在中国的外商投资者转移到其他国家生产,中国还可有针对性地对该国货币贬值,从而推低出口成本,继续执制造业之牛耳。

由於中美之竞争,已不单纯是贸易之争,而是意识形态之争、中华文明与西方文明之争、未来世界主导权之争。因此,两国相争将会是长期性的。

回到香港楼市的话题,回归20多年来,香港与内地的经济越来越融合,关系越来越紧密,港币实际上已是人民币的影子货币。人民币贬值,理论上港币应该跟跌,但在联汇制度下,港币却必须随美元走强,这就会重蹈97年后的覆辙----币值不可贬,唯有资产价格贬。只是这次如果不是受金融危机的影响而跌,物业贬值的速度应该会缓慢一些。
[/quote]
13. 拭目以待 2019-05-16 01:03:29
云兄:

蔡生明显已转趋保守,认为下半年楼价持平,好友又系投资者嘅佢,唔会将利淡因素讲到咁白.

阁下不如讲讲另一好友汪生嘅论点,睇睇又可唔可以讲服大家?
15. 向引刀・土著・自醉・浪子说不 2019-05-16 09:05:33

12 & 13 楼,请参考与汪先生持相同 论调 的另一位巨人意见:


股票正荒谬地便宜

2019年5月15日


现在是购入股票的好时候吗?中美贸易战火重燃,环球股市在短时间内大幅回吐,现在叫人买股票定遭全城唾骂。然而,竟然有人够姜在这个「熊出没」时刻,说出「股票正荒谬地便宜」这种疯狂的儍话?

毕非德言论 建基超低息

这位儍瓜正是被全球投资者尊称为「股神」的毕非德。早前他在巴郡股东大会接受访问期间,就爆出了这句惊人的sound bite。当然,这个说法实际上建基於一个重要前设,就是利率将会在未来的一段长时间里,维持现行的极低水平。

正如毕非德指出,今天前所未有的低利率状况,已经推翻了所有传统教科书的理论。经济增长、低息率、低通胀居然能够长期并存,就好像说印银纸已经成为了一服能医百病的神奇妙方。尽管时至今日,毕非德仍相信这种童话式现象将无法长久维持下去,但何时终结却难以判断,尤其他老人家已经看错了好几年,情况亦未见有任何逆转迹象。

假如投资者真的相信低息环境仍能维持一段长时间,现在的股票确是「荒谬地便宜」,毕竟毕非德曾多次解释,利率有如地心吸力,倘若吸力减弱,所有资产价格都会飞天。事实上,利息不但没有要往上调的意欲,近期美国总统特朗普仲不停施压要联储局掉头减息!

除了讲股票,毕非德在股东会期间亦再次点评虚拟货币。他提到当年与太太去拉斯维加斯度假,眼见赌场内穿得衣冠楚楚的男男女女都在赌博,就夸口跟太太说自己想穷都难,因为世上存在太多非理性行为,即使人们明知赌场处於必胜位置仍愿意以身犯险。

近年比特币的兴起,就像唤醒了毕非德那些年的轻狂,让他再次感觉到自己「想穷都难」呢!

芒格谈投资 时刻保理性

提到理性,「股神」副手芒格强调,投资者需时刻保持理性。他引用李光耀的成功法门,指出成功其实不难,只要明白什么可行,然后只专注做可行的事,就是这么简单。股东会席间,一名年轻人把握机会想请教两老成为传奇投资者的成功之道。

芒格回应,说这位小伙子的提问让他想到一个有趣的故事。话说当年一位14岁青年去请教莫扎特如何成为作曲家,莫扎特就跟青年说:「你太年轻了。」青年反问:「你不是八九岁就开始作曲吗?」莫扎特回应道:「是啊,但我当时没有到处跑去问人怎样作曲呀!」

毕非德随后补充:「但我们依然祝你好运」,令全场笑声四起,巴郡周年大会就在欢乐声中落幕。


16. 自然退 2019-05-16 13:45:12

现在是叫人买楼的好时机,实力不足者会自然退出...


股市震荡后,新盘市场已涌现约15宗交易告吹个案,涉及成交金额超过4.3亿元。
当中以新世界发展(00017)的北角柏傲山6座顶层复式A室连天台户售价最高,
月初原以1.51亿元连车位售出,买家料短短十多日损失约755万元。


17. 云在青天水在瓶 2019-05-16 15:36:16
讲句老实话, 汪生与蔡生虽同为地产界人仕, 但明显不在一个层面上. 所写之文章, 不论在金融知识, 逻辑性, 文笔等方面, 均略输文采, 稍逊风骚. 
18. 实事求是 2019-05-16 17:37:53
to:12楼云兄

阁下见解精辟,虽然市道偏淡,但下跌并不容易.需求仍然强大!
19. 实事求是 2019-05-16 18:05:20
人民币贬值非香港楼价下跌嘅主要理由,正如近年人民币一直贬,楼价却继续升.
20. 世事难料 2019-05-17 01:57:24
我谂楼价有好大隐忧,美国想改变中国制度,更改中国法例,迫走中国制造,中国就唔就范都受害,中国经济将大受打击,楼市点会好,中港两地楼价都有机会大跌.
21. 亚Q 2019-05-17 11:46:57
改变中国制度,更改中国法例, 要掉几十粒核弹才能成事 ! 美国会吗? 1945年美国要掉两颗原子弹才能将日本制度和法例改变 !
22. 支持者 2019-05-18 00:56:40
讲真,贸易战令楼市冷却一下都未尝唔系一件好事,楼价再升政府又出招,咁又何必呢?

楼市稳定下来甚至跌小小,咁至系健康!
23. 风险 2019-05-18 13:54:50
蔡生都讲楼市悲观情绪出现,我有同感!

[香港楼市热烘烘,一个周末卖出近1200个单位,正当大家在惊叹奇迹出现时,那边厢传来美国正式宣布向中国商品加惩25%关税。消息引起金融市场动荡,美中港股市大跌,市场情绪一下子由乐观变成悲观。楼市被当头棒喝,新盘的余温消退后,楼市瞬间冷却下来,二手楼市场几乎停顿,很多买家不仅暂停洽购,甚至传出有落了订的买家作挞订传闻。]