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蔡志忠
2019年3月6日

活化工厦 更适合社福设施

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  港府公布最新一份财政预算案,拟拨出200亿购买60个商铺物业,面积约3000尺至4000尺左右,作为増加社福设施之用。此举出发点本来是正确,但坊间却出现很多不同声音。

  当局动用如此巨资购买物业甚为罕见,的确引起外界注目。笔者认为,此事港府应慎重考虑。首先,200亿购买60个物业,每个价值约3.33亿元,以每个商铺3000尺至4000尺计算,每尺高达约10万元,属於天价。与港府拟选购位於市区偏避地段的物业,其价格差异太大,显然,构思此方案的官员并不了解商铺市场。

  其次,200亿款项就算分开3年投入,每年也有66亿左右,占整体铺位成交金额超过1成。此金额投进商铺市场,除了会让人觉得有托市之嫌外,更重要的是如何能做到不让外界质疑,谁来执行这项任务?买物业讲求天时地利人和,商铺价格变动很大,买卖价格随时可超出市价1成。1成的金额就是20亿元,市场人士怎不虎视眈眈 ?

  再者,执行上会惹来利益输送问题,原因是港府只会委托几家测量师行或大型地产代理负责买铺,而代理方面都有自己相熟的地产商或投资者,因此这些投资者手上的物业肯定属於优先选择,一些平时人烟稀少的商铺或商场(俗称死场),忽然被政府高价收购,结果死场变成黄金。由於所涉及的利益太大,无论选中哪一个物业,都会引起外界争议。

两点建议   一举两得

  增加社会福利设施是好建议,但如何选址不可马虎。笔者认为除了买铺位,还有更好的选择,如下:

  1. 提议政府拨出一半款项(100亿)购买市区整幢工厦,活化工厦成本较便宜,地方阔大改装容易,价格透明度高,业主难以混水摸鱼。政府可先以平价全幢买入,再活化改装成社福机构,此举成本最轻,效率也最高。此外,目前大多数工厦使用者均出现违契情况,因此笔者认为,工厦活化成社福机构是最适当做法,政府一方面可买到便宜又合适的物业,另一方面又可减少非法使用工厦带来的风险,可谓一举两得。

  2. 购买政府拥有的公屋基座商场物业(无论新建的或是旧有的)。此类公屋铺位阔大宽敞,属於政府房协或房委会物业,这些商铺经常出现交吉或人流稀疏,符合作为幼儿中心及邻舍中心之用,卖给当局是真正左手交右手,肥水不流外人田,充分发挥公屋物业的价值,做到物尽其用,售价便宜,又不会浪费公帑,更不会被质疑官商勾结。

 
 
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1. 亮剑 2019-03-06 14:15:23
政府想购入用作社福设施用途的物业,地点理应喺设施使用者邻近,交通要方便嗰只,如果指定系地铺,咁那些地铺业主唔晾高叫价等政府接波就奇。因此蔡生提出将嗰200亿,分别投入去买拾几幢工厦,然后将之活化以改作社福设施用途合理啲,最低限度地铺尺价与厂价相差以倍数计。
仲有我估那200亿,应该系包括埋各改善工程费用。
2. 基层市民 2019-03-06 14:55:36
相当好的提议,工厦成本轻,政府买来自己可活化,物尽其用!
3. 政府买来自己可活化 2019-03-06 15:00:17
正苦等退休, 点会自己做?
4. Will Hunting 2019-03-06 15:10:32
Agreed 200%
5. Agreed 200% 2019-03-06 15:21:19
正苦嘅野, 买嘅时候拍心口冇问题, 买左之后就会有问题, 之后唔知搞几耐, 中环一个老鼠横行嘅烂街市, 同西九 and 旧机场一样搞足廿年。
6. 自我陶醉 2019-03-06 15:24:06
好提议! 
7. 升斗市民 2019-03-06 15:38:27
好有道理!
 1. 提议政府拨出一半款项(100亿)购买市区整幢工厦,活化工厦成本较便宜,地方阔大改装容易,价格透明度高,业主难以混水摸鱼。政府可先以平价全幢买入,再活化改装成社福机构,此举成本最轻,效率也最高。此外,目前大多数工厦使用者均出现违契情况,因此笔者认为,工厦活化成社福机构是最适当做法,政府一方面可买到便宜又合适的物业,另一方面又可减少非法使用工厦带来的风险,可谓一举两得。
8. 亚Q 2019-03-06 16:55:49
事先张扬用200亿买货 , 呢旧肥猪肉人人得而赵之 , 无论你想买边度都会遇到钉子户 !
9. 无论你想买边度都会遇到钉子户 ! 2019-03-06 17:13:22
其实现在仲要考虑容许外佣黎工作, 不如考虑加强一带一路的重要建设, 将老人院搬去心旷神怡的菲律宾。
10. 同意笔者 2019-03-06 19:18:20
亦同意亮剑,200亿已经计埋装修改建工程
11. ! 2019-03-06 21:25:15

咁多天桥底,废街市,空置学校,市镇公园,又无成本,点解无人打主意?多多少少可利用吓挂?


14. 儒来 2019-03-07 16:59:54
少有的从大众利益著想,抵赞您,蔡生。
15. 自然一派 2019-03-07 22:53:13
蔡生身为资深物业投资者,难得如此无私大义,值得一赞.

我认为蔡生熟悉物业市场,文章言之有理,政府应该聆听!
17. 完全同意 2019-03-10 01:56:21
200亿买私楼,肯定有官商勾结!

"再者,执行上会惹来利益输送问题,原因是港府只会委托几家测量师行或大型地产代理负责买铺,而代理方面都有自己相熟的地产商或投资者,因此这些投资者手上的物业肯定属於优先选择,一些平时人烟稀少的商铺或商场(俗称死场),忽然被政府高价收购,结果死场变成黄金。由於所涉及的利益太大,无论选中哪一个物业,都会引起外界争议。"
18. 真真薯片 2019-03-11 16:44:17
今次蔡生就中肯,十万蚊尺仲贵过中环中心,呢口价用黎买死场,已经唔止系贪污,直头系吃相难看

波叔作为专业楼市炒家,由佢宣布呢个政策,唔知以为佢系讲笑
19. To 18 2019-03-11 17:09:41
何止系讲笑, 当年(唔记得左边年), 医疗券开始可以配眼镜, 在下已经同茶友讲那是姣婆遇着脂粉客的开夹万行为, 先唔理是否太天真太傻不能预见 sell 屎煽惑阿婆串谋诈骗香港正苦, 开通哩条路又唔加以监管俨然监守自盗, 咁多年先 dark 左几亿已经算打得少矣。
话说在不远的神州, 市民中心等民用设施都是开荒牛。 
20. CD ROM 2019-03-11 17:22:06
十分同意, 交通方便既工厦, 选择有好多~~~