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蔡志忠
2019年2月7日

好友与淡友 都是楼市拥戴者

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  猪年伊始,万象更新!籍著2019年农历新春来临之际,笔者在此恭祝各位读者新年快乐,万事如意!新一年有好的开始,希望未买楼者能愿望成真,早日实现置业梦想。

  楼市经过近半年的调整之后,楼价下调了大约一成,目前似乎开始找到支撑点,这是从成交价和成交量来判断的。各位或者会提出质疑,近期新盘出现抢购潮,是因为开价比市场低两成至三成,但楼价是否见底却见仁见智,看淡后市者认为楼市仍会继续寻底,说不定还会有一至两成左右跌幅。

  市场上有两批人最关心楼市,无论是好友还是淡友,他们都是楼市的拥戴者 。

  其实,想楼价跌的人,大多数都是有能力买楼的人,他们更渴望置业,现在选择等待,是因为楼价仍未跌至他们认同的范围,当时机成熟,他们自然就会出手。

  不管楼价升与跌,越多人关心楼市,潜在的购买力就会越大。我们经常看到一些唱淡的言论,不知真相者往往被吓倒,但最后却见到他们入市买楼,近期有财团大手趁低吸纳中环优质写字楼,便是一个例子。至於那些不关心楼市的人,是长期租住公屋和拿政府资助的人,楼价升跌对他们来说没什么意义,反正他们什么价格也不会买。

涌现银主盘机会不大

  有人担心市场出现262个负资产个案,说实话,这些绝大多数是首次买楼者,首置者受政府眷顾,买楼可以利用按揭公司借足楼价9成,如今楼价跌1成,他们可能已变成负资产。但这些负资产可怕吗?笔者认为并非太可怕,262个首置者买楼所涉及的银码比较细,同时他们都在按揭证券公司买了保险,即使最终有人守不住,仍有保险公司担保借贷,大规模涌现银主盘的可能性不大。

  香港是一个神奇的地方,也是一个矛盾的地方。楼价贵绝全球,港人需要不吃不喝21年,才可以成功买楼,虽然港人的居住面积是全球最小的,但仍然有很多人向往香港,千方百计想移民来港定居;另一方面,香港连续25年拿了最自由经济体美誉,这里的政府极少干预市场,货币政策稳定,金融市场开放,保障私人财产等等。这些或者都是楼价高企的原因之一。

 
 
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1. 真理 2019-02-07 19:32:04
言中有物,道出真相
2. 引刀一快 2019-02-07 19:38:58
好友淡友都系金钱嘅拥戴者就真。
3. 法律学生 2019-02-07 20:47:44
“我们经常看到一些唱淡的言论,不知真相者往往被吓倒,但最后却见到他们入市买楼,近期有财团大手趁低吸纳中环优质写字楼,便是一个例子。”

以上的言论会不会构成诽谤?
4. to 4F 2019-02-07 21:01:58
讲事实点解会构成诽谤?
5. 4F -> 3F先岩 2019-02-07 21:03:42
打错
6. 云在青天水在瓶 2019-02-07 21:56:49
「...近期有财团大手趁低吸纳中环优质写字楼,便是一个例子。」

财团入市与楼市的升跌没有必然的逻辑关系。不然就不会有巴菲特入股苹果帐面亏损200多亿美金的事发生。
7. To 3 2019-02-07 22:40:08
好明
8. 引刀一快 2019-02-08 03:19:01
不管楼价升与跌,越多人关心楼市,潜在的购买力就会越大。

升与跌,关心楼市嘅人数同人群都好唔一样。升嘅时候的确系好多人关心楼市,跌嘅时候,就主要系D刚刚买咗楼嘅人关心。
9. 真好友 2019-02-08 06:32:50
法律学生提出的问题根本不应是读法律的人会问的,同一道理,去买货的不应是真淡友的行为,去买货的都是真好友。
10. 云在青天水在瓶 2019-02-08 11:25:08
享清福不在为官,只要囊有钱,仓有米,腹有诗书,便是山中宰相。

祈寿年无须服药,但愿身无病,心无忧,门无债主,可为地上神仙。

祝蔡生天天快乐!
11. Will Hunting 2019-02-08 12:18:40
Very well said: 云在青天水在瓶

Thanks. 
12. 忠忠 2019-02-08 13:04:07
抵蔡老板发过猪头
13. 恭喜发财 2019-02-08 13:39:40
新年流流咁搞法

祝你官运亨通
祝你丰衣足食
祝你身体健康
祝你盘满钵满

14. TO:法律学生 2019-02-08 22:04:38
阁下讲嘅嘢似乎唔似一个法律学生应该有嘅知识.
众所周知,蔡生和博士是好朋友,文章完全没有毁谤内容,为何要挑拨离间?
反而提议蔡老板留意此名假法律学生,适当时候作出相关行动.
15. TO:12楼 2019-02-08 22:11:21
12楼呢条粉肠,就成日毁谤,已成事实,唔符合互相尊重的言论作风,蔡生应该告佢.
16. 地产人 2019-02-08 22:21:58
云兄言之有物,不过看法较为负面,我比较认同蔡老板见解,正所谓中庸之道!

"香港是一个神奇的地方,也是一个矛盾的地方。楼价贵绝全球,港人需要不吃不喝21年,才可以成功买楼,虽然港人的居住面积是全球最小的,但仍然有很多人向往香港,千方百计想移民来港定居;另一方面,香港连续25年拿了最自由经济体美誉,这里的政府极少干预市场,货币政策稳定,金融市场开放,保障私人财产等等。这些或者都是楼价高企的原因之一。"
17. 东成 2019-02-09 12:02:13
生分析楼市好中肯,平实又有说服力的文章!
18. 金钱vs资产 2019-02-09 12:54:40
我地要努力的是要累积资产,因为长远计资产只会增值而金钱(现金)只会贬值。

无奈的现实,大家只能面对。
19. 好友vs淡友 2019-02-09 17:16:37
淡友好友其实都是楼市粉丝,只不过淡友自以为自己可以捉到浪,高沽低揸。

我自认没有这样的本事,所以过去二十年人生事业的黄金岁月都都是只加注不断增持本港及外地,而我只须管理好杠杆率,管理好三种与物业相关的现金流(operating (租金收入,管理费物业税等支出),investing (每月按揭贷款供款,基於换货的买入或沽出),financing (加按,转按,赎契)。现在已经达到财富自由,因为每月正现金流已有六位数。

物业投资的精髓,是精明又严谨的现金流管理,而不是去捉浪。用炒股市的思维来投资本港物业,注定无运行,因为难以持续。


20. 云在青天水在瓶 2019-02-09 22:27:22
回19楼

是孙行者的金箍棒应手,还是天蓬元帅之九齿耙好使,或者是沙僧的降妖宝杖好用,没有定论,关键是用者是谁,能否降妖。

货币政策的分析和图表理论的运用,主要是用於辨明楼市的趋势。你所讲的方法,是具体的投资操作,两者范畴不同,须亘补。

假如方向判断错误,即使具体操作如何精准,所收的租金与楼价的跌幅相比较,也只能是九牛一毛,也就是人们常说的赚息蚀价。

我与你的不同在於,我用我的方法发现了快牛,你是幸运地上了牛车,当然,幸运背后不排除有积极的因素。
21. 好友vs淡友 2019-02-09 23:41:24
回覆云在青天,你讲到好似你的快牛方法就是纯技术一样,靠图表捉浪就不须要运气?

过去十年二十万户港人落错车而好多都上唔番车,佢地误信cash is king, 唔知其实cash is pain, 因为现金只会贬值。

而香港砖头长远计仍然是大部分港人追求的终极资産。股市专收叻仔,而我自知自己绝对不是叻仔。除了月供几只REITs,远离股票。
22. 引刀一快 2019-02-10 02:53:10
个个都一味斟酌上唔上到车,上到车又赚到钱就好啫,上咗车之后一路跌价的话,就应该叫做“骑虎”。
23. Z 2019-02-10 15:07:23
政策决定预期,影向价格,投资者也随时中伏,成为头滋者.
24. 工友 2019-02-10 18:05:25
和财富有关连嘅嘢都梗系有拥戴者㗎啦!
25. 东方竹 2019-02-10 20:24:28
我欣赏蔡老板一句话:"好市勿看得太好,淡市别看得太淡"
云兄转得太快,小心容易投资失误.
26. 好友vs淡友 2019-02-10 20:42:26
云兄是滑浪高手,钟意捉浪。投资的要诀是严守纪律,不是捉浪。
27. 工友 2019-02-10 21:17:52
好友淡友都系估估吓,但可以肯定有12345就有ABC