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蔡志忠
2019年1月2日

孰真孰假的楼市小阳春

 

蔡志忠

亚洲地产创办人
香港专业地产顾问商会会长
香港东区工商业联会首席会长

  日前某报财经记者来电,开口就问:「蔡生,楼市现在的小阳春是不是假阳春,农历年后会消失吗?」笔者有点愕然:「现在不觉有小阳春,我倒认为小阳春会在农历年后出现。」原来这位年轻记者刚入行,听人家说如今楼市是小阳春,於是想了解何时会结束。

  初入行的财经记者,对地产市道不太熟识可以理解,於是笔者与她谈了超过半小时市况。坊间的确是有个别评论员说现在是小阳春,可以形容其为断章取义,全香港就一个地区 - 官塘,有一个新楼盘热卖,大家可以说这里出现小阳春,但一个地区不能代表整个香港,其他地区的交投量比08年「沙士」时期还要少,与其说现在是小阳春,不如形容为冰河时期更贴切。

  外界对楼市的误解往往源於媒体的报导,就如近期总是看到大幅劈价卖楼的个案,甚么低於市价两三成急放,重回几年前价格大平卖等,查实是业主开价高过市价两成,经议价后减三成售出,真正成交价只是低於市价一成,没甚么大不了;而部分新楼要价过高,尤其是所谓特色单位,几年后仍然没有升价空间,这并不出奇。

贸易战是楼市方向盘

  楼价指数从今年大约188点的高位,跌到今天约174点,只跌了14点,即7%左右,残酷的事实显然会让淡友们失望。不过,笔者告诉大家,成交价格的数字滞后登记,相信今月份还会录得相当的跌幅,整体楼价今年会从高位回调10%左右。

  那么为何认为农历年(2月份)后会出现小阳春?原因有两点:(1) 农历年前假期很多,人们不是放假出门旅行,就是碰上公司年底结帐,无论打工仔或老板都很忙,买楼之事大都放在农历新年后才进行。(2) 楼价累积一定跌幅,刚性需求也累积不少,准买家通常选择在农历年后才出动,此时楼市出现小阳春,作一个小反弹甚为合理。

  执笔之时新闻正在播放,国家主席习近平和美国总统特朗普通电话,双方形容会谈融洽,大家都期望在明年3月份加徵关税限期之前,贸易谈判可以达至圆满结果。虽然外界对特朗普随时反口的性格有所保留,但笔者还是较为乐观,所谓和则双赢,斗则两伤,做生意没理由使出「七伤拳」,搞到两败俱伤,美国商界不会同意,相信他们正在背后发功。

  中美贸易战正正是楼市的方向盘,贸易谈判顺利,楼市向上;谈判不顺利,楼市向下。一部分谈得拢,一部分谈不拢,楼市处於拉锯状态。

 
 
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1. 香港 2019-01-02 12:20:24
贸易战一定唔系楼价的方向, 他只是部分的影响. 重点是... 今日开始汇丰又畀多咗利息我.  3.xx%. 买楼收租回报几多?
2. 引刀一快 2019-01-02 12:34:03
依家阿爷打代购,香港零售会受打击。
3. help 2019-01-02 12:36:54
今日开始公司发大信封!
4. 基层市民 2019-01-02 13:38:31
宜家一定唔系小阳春,静到死嘅市场,人人挂住明日大屿,填海工程又有人反对.
5. 东成 2019-01-02 13:42:16
我同意蔡老板讲,贸易战如果讲掂楼市升,讲唔掂楼市跌.失业?好少啦,03年曾经8.4%失业率,现在仲讲紧请唔到人呀!
6. 香港 2019-01-02 15:15:20
贸易战我敢肯定讲得掂,  因为不单止是成个市场都知道佢哋一定讲得掂. 系投资人都知的结果. 问题系中美签约的时候.就系大跌的开始"Buy on rumor  sell in fact", 
7. 东成 2019-01-02 16:54:19
贸易战讲得掂,楼市重回正轨,3月份大家留意,唔好睇得咁差.
8. 亲子网的王老五 2019-01-02 17:06:39
既然叫鷄日日赚,又何必入亲子网留言。

理得别人不智去结婚入坟墓,或者生儿育女自找麻烦背一生责任。

总之最醒系你了,自己选择独身去番自己天地无敌吧。
9. 亲子网的王老五 2019-01-02 17:06:39
既然叫鷄日日赚,又何必入亲子网留言。

理得别人不智去结婚入坟墓,或者生儿育女自找麻烦背一生责任。

总之最醒系你了,自己选择独身去番自己天地无敌吧。
10. 初心 2019-01-02 18:08:26
绝对赞成!  
[中美贸易战正正是楼市的方向盘,贸易谈判顺利,楼市向上;谈判不顺利,楼市向下。一部分谈得拢,一部分谈不拢,楼市处於拉锯状态。]
11. 实事求是 2019-01-02 20:07:51
好正常的见解,楼价跌唔跌还看贸易战谈判,如果谈判顺利就一天光晒,楼价掉头升番都有可能.大把人等紧买楼.
12. 拭目以待 2019-01-02 22:16:35
过三个月就明朗,楼市冇问题,淡友唔好嬲!
"贸易战是楼市方向盘"
13. 博士 2019-01-02 22:25:38
现在无人讲讲中美战走向!因为有大变数。又或,胜利或败后的走走向也没有。但我我可讲几年后,中国一定无问题。
14. 贸和解 2019-01-02 23:22:46


孰真孰假的楼市小阳春!!!现在最重要唱好,以大擘价作招徕,以贸易战和解作理由,就会引到大量买家出现,想唔小阳春都唔得,只要多啲人买楼,盘就可以好易销嘅啦...


16. 井 2019-01-03 00:14:43
2019有排跌,准备搵定水啦,借钱炒物业个班人睇路啦
17. 引刀一快 2019-01-03 04:06:50
所以依家要睇楼,就睇大湾区,斋睇。
18. 攞苦申 2019-01-03 11:21:13



睇大湾区???去睇就得,  在香港工作的人难以早出晚回归...攞苦来申.



19. 自然回 2019-01-03 11:26:50


贸易战是楼市方向盘???   1+1=2  ???  或  1+1=0  ???  好消息派货是香港传统的智慧,凡高追者经常会出现 1+1=0  ???  的自然回报现象.




20. 东成 2019-01-03 13:23:31
不是不提醒大家,香港楼价冇得大跌.政府把关把得好,接揭成数又低,银主盘俾淡友唱极都系得几间.
平一成好入市了,否则农历年后反弹就来不及.
叫小业主大平卖,简直系妄想,得一层楼唔会平卖,身家财产来的,宁愿市场冇成交,苦了地代啦!
21. 亮剑 2019-01-03 15:03:24
任何时间都有人突然因患病、失业、离婚、争落大耳窿或屋企有人逝世而被迫卖楼,如果市况向好,因为好多人揾盘,咁业主好轻易就可以以市场价出售单位。
但要是市况低迷,准买家呢一次仲唔趁你病攞你命,普遍会拎把开山刀出来劈价,还价一成起码,两成正路,加上地产经纪推波助澜,如果真系有业主要江湖救急,咁咪有成交罗。
但究竟有无另一个业主要跳楼,才是楼价会唔会出现螺旋式下跌的关键。

小弟由始至终都认为,楼市出现断崖式下跌,通常有几个「条件」要出现……
1 经济唔好失业率大幅度上升。
2 业主杠杆普遍过高而物业又成为负资产。
3 金融机构不问价持续劈价沽售断供物业。

总之补唔到孖展畀人不问价斩仓,每每就是泡沫爆破的主因。
22. 实事求是 2019-01-03 15:20:30
亮剑兄嘅分析有纹有路,大冧市嘅时机未到.
23. 眼前亏 2019-01-03 23:05:09

作为理性论述者似乎睇唔到高追后果低价走货的账目......每天都想他人高价追楼明天会更好,好汉不吃眼前亏现在已经亏紧,

蚀让成交


【蚀让成交】两大楼市指数反映楼价回落,发展商吹淡纳米楼跌三成,而事实上,最真实反映投资者情绪的车位更体现大市表现,特别是投资者聚集的细价车位屋苑,如嘉湖山庄、豪景花园等。


二手成交:瑆华一房户持货7年 蚀让145万沽


世纪21北山地产高级客户经理梁淑仪表示,新近录得大坑瑆华成交,单位为低层B室,实用面积383平方尺,一房间隔,座向北面望少海景。单位以800万元沽出予新买家作收租用途,实用面积尺价20,888元。

原业主於2011年11月购入上址投资,当时作价945万元,持货至今沽售蚀145万元离场,单位7年间录得跌幅15%。


二手楼价继续下挫,蚀让个案由豪宅蔓延至大型住宅屋苑,为今年罕见。东涌东堤湾畔一个顶层复式单位,先后累减逾510万元后,以1,180万元易手,尺价约10,250元,属市区未补价居屋尺价水平。原业主持货仅约三年,帐面损失逾10万元,若连同交易使费及佣金计算,是次料损手共约80万元。



24. 喜欢用 2019-01-03 23:14:39

中美贸易战正正是楼市的方向盘,贸易谈判顺利,楼市向上;谈判不顺利,楼市向下。。。。。。

我喜欢用阴谋论来评论楼市,采用相反的论证睇起跌......中美贸易战正正是楼市的方向盘,贸易谈判顺利,楼市向下;谈判不顺利,楼市向上。。。。。。信不信由你.



25. 引刀一快 2019-01-04 05:58:36
楼市出现断崖式下跌,通常有几个「条件」要出现……
1 经济唔好失业率大幅度上升。
2 业主杠杆普遍过高而物业又成为负资产。
3 金融机构不问价持续劈价沽售断供物业。

1,楼价悬崖式下跌同失业率关系未必系咁直接,因为失业率好少火箭式上升,除非出现动乱。失业人员总数系累积嘅。

2,只要市况有足够下行征兆,就会有人赶快走,继而斗快走,就可能会出现悬崖式下跌。卖楼不可能只系“等钱驶”一个原因,想赚钱、怕蚀钱会系更大更广更普遍嘅原因。

3,负资产既可以系楼价跌嘅因,亦会系楼价跌嘅果,不过如果系悬崖式下跌,咁负资产就一定系果大於因。

4,早几年我就话大陆经济唔好,亮剑兄你依家信未?
26. To 亮剑 2019-01-04 08:19:57
早几年我就话中美有贸战啦,亮剑兄你依家服未?
27. To 亮剑 2019-01-04 08:42:33
早几年我就话中美有贸战啦,亮剑兄你依家服未?
早几年我就话侵侵当选啦,亮剑兄你依家服未?
早几年我就话CCL 终有一跌啦,亮剑兄你依家服未?
28. 向泛民说不 2019-01-04 10:01:29
楼上,胡锦涛时期,老美已经有人宣扬中美必有一战,而且是热战。所以中国提出和平崛起。
贸易战发生是时间问题,如果等到2025先发动,美国不可赢。今日其实都系55波。不过对中国来说,和局也是赢。
29. 真实情况 2019-01-04 10:06:14
自己落地产铺问下, 睇下楼就知真实情况。近排有朋友买多层楼收租, 睇D大型屋苑的细单位, 虽然比起7~8月最高峰时都已低左10%左右, 但好多业主已企硬个价, 仲好似止跌回升左少少咁, 而且唔止一区有咁的情况。

依家系咪假小阳春, 之后几个月系升系跌, 我唔识睇, 但实际情况系, 呢一刻真系跌停左。好多淡友净系识睇新闻, 某D个别业主等钱洗急放盘减得多D, 就以为全港楼市都系咁。
32. 汤玛斯 2019-01-04 10:35:07
蔡生分析农历年(2月份)后会出现小阳春的两个理由,真系老生常谈,冇也特别。其实每一个农历年之后的财经大局都有分别,点可以「一本通书睇到老」!若大埔新盘及新一期居屋继续消耗用家的购买力,农历年后没有小阳春也是有可能的。
33. 呢一刻真系跌停左 2019-01-04 10:54:19
香港从来都系睇外围因素, 从来外围带契升就升带契跌就跌, 否则一个咁嘅冇产出嘅消费型地方靠咩搵食? 阿爷免费送只猪俾你食? 现在向前望三年, 明明系勒紧裤头, 有咩更好同更唔好嘅因素呢?
35. 引刀一快 2019-01-04 12:02:41
向饭

26、27楼果条废奶,你就唔使理佢喇,要讲嘢起码都揾亮剑嘛,哈哈哈哈
36. 引刀一快 2019-01-04 12:10:15
To 33楼

更好或更唔好嘅差别在於,阿爷猛话经济好,同阿爷叫大家做准备,一个系掩饰,即系等住爆,一个系修复,即系慢慢等住复完。
依家问题浮出面,尽力修复,好多计划都比以前有远见,依家阿爷唔呃你,偏偏你要自己呃自己。
37. 向泛民说不 2019-01-04 12:23:37
引刀,未食药啊。中国不做美国的附庸国,也想过好日子,必定会跟老美摊牌。这只是时间问题。老美在过去20年,出现了两派,一派是中国威胁论---他们对中国崛起的论点比中国的厉害了我的国更加夸张。他们号称这样说”黄祸“,所以美国必须加以打击中国崛起。另一派是中国崩溃轮,用来洗脑对手,让对手以为自己能力不足,必须投降。你应该是属于中国崩溃论那派吧,不过既然是崩溃,为什么还叫人去大湾区?
38. 向泛民说不 2019-01-04 12:28:19
33楼,你搞错了概念,老美的QE,不是免费送只猪你食。所以楼价疯狂上升。但是大陆自由行就真真正正的送比你啦。需知道旅游业就是真正的创汇现金环保工业。
做过厂应该知道,厂也是创汇工业,但是不环保,同时随时比美国鬼拖数拖到破产,分分钟话你产品吾达标。跟住咩都白做。同时破坏本土环境。今日经过坐车经过观塘骁道,看到观塘和旧机场跑道的避风塘,海水干净左,分分钟仲可以游水。可以见到的是旅游业取代香港工业真系好啦。

当然香港工业没有升级,是香港人的问题,英国和美国佬的问题。90年代之后,香港低端工业北移,英国佬因为回归所以不肯帮香港工业升级,同时美国佬也不相信香港人。加上香港人的概念是high tech high 野,low tech low 野,所以个个不做失业,只做投机。

中央就真心想帮香港升级,可惜饭民为反而反。看来香港还是要和深圳融合,香港的金融业和深圳的高科技融合,同引刀讲的大湾区的工业,香港的经济才能真正的繁荣。
39. To 36 2019-01-04 12:30:23
快哥, 好几年前, 在下已经话「平稳较快发展」哩个 term 已经消失左好几年, 代表住粗放型会慢慢收紧变成稳打稳紥实事求是, 以前唔认真会开始认真。其实唔止阿爷, 本市都系, 随住无间道犯民连烧带打一人扣一次差饷, 差管处阿蛇阿吱阿左几年唔想做都要做改系统, 哩一改非同小可, 同步加上债股实名制, 好快想隐藏资产都几难, 只系阿爷拍唔拍门咁解。
40. 引刀一快 2019-01-04 13:08:20
To 39楼 兄台

稳扎稳打系三年左右,亦唔系全国,主要系广东省,从来都系最务实嘅地区。

兄台何不留名交流?
41. 基层市民 2019-01-04 17:11:52
农历年后,3月份吧,小阳春会出现,贸易战者倾掂数!
44. 亮剑 2019-01-05 13:42:31
向泛民说不C兄

我们作为中国人,不要头脑发热,亦不要妄自菲薄。
欧美各国领袖,最希望你中国人鬼打鬼,最好系发生埋内战!
其实若你站在欧美国家立场来看,要是中国大陆四分五裂,好似春秋战国时代,咁系咪好肥仔呢?
美国嘅军火商为何接到天文数字嘅订单?
如果唔系美国挑拨离间,合纵连环四处去点火挑起战祸,大家又边驶买咁多军火??
其实读历史真系学到好多嘢,欧美各国为可以过富足的生活,或多或少系佢哋嘅祖先够晒心狠手辣……
例如强抢别人国家土地,之后进行种族灭绝,或捉咗D女人做泄欲工具,男人就做奴隶,再唔系就做海盗去强抢!
比较「文明」啲嘅,就把呢啲国家变成殖民地,「合法」掠夺这些国家嘅资源。
直到最近呢几十年,随著世界各地嘅殖民地纷纷独立,前宗主国就用挑拨离间嘅方法,搞到呢啲国家一镬粥,好似印度咁。
随著世界进入it时代,掠夺要间接啲,例如压低呢D国家的产品输出价格,搞到你就算做到唔停手,都系紧紧够。
衰D嘅就间唔中上下其手引爆呢D国家嘅金融泡沫揾着数,要你一生一世为奴为婢。
45. 阿Q都 2019-01-06 14:17:34


现在买楼的人的心心态与过往投资失误的重新作出决策的行为多,与及对形势作出无可奈何的投降而选择再次买楼的决定,没有什么小阳春大阳春的开心情怀而可以开庆祝会的必要......不过,现在买楼的情况总好过在三个前的188点高位抢夺高价值货楼盘好好多,中细价楼价钱相差100万致200万,而豪住宅价钱可以相差500万至5000万.  阿Q都会考虑吓.




46. 误落叠 2019-01-07 11:22:38


楼价指数从今年大约188点的高位,跌到今天约174点,只跌了14点,即7%左右,残酷的事实显然会让淡友们失望。不过,。。。。。。

188点的高位思维冲动买的楼,2019年难平手,听人点一族都几难受,错误落叠,怕执输一族盘点将不断拥现,。。。。。。

(星岛日报报道)楼市进入调整期,非住宅物业造价的下调幅度甚至更高。世纪21分行经理魏仕良表示,将军澳慧安园2楼双号车位,原业主以159万放盘,大减50万,减幅逾31%,以109万沽出,低市价30%。
  对比去年9月1个同层双号车位以162万售出,造价亦低约33%。据了解,原业主於2017年9月以120万购入作投资,月租2900元,至今以交吉形式出售,帐面蚀11万,1年多贬值9%




47. 论楼市 2019-01-07 21:12:32


想不到现在时势仍然有人叫买楼,有什么著数,好多网友三个月前已自觉停止叫人买楼,早已经发出停一停,等一等的信息,信者得救,凡188点高追者睇情况有排等到可以反返回家乡......评论楼市根本不需要用大好友大淡友去溪落其他网友提出不同见解者......



天水围嘉湖山庄近月车位价急跌,令市场续现蚀让个案。据土地注册处资料,该屋苑景湖居B楼一个双号车位,上月以112万元售出,相比业主去年6月时的购入价149.5万元,仅仅半年已贬值25%,帐面蚀37.5万元。

事实上,过去几年炒得火热的屋苑车位,近期价格不但跟随整体楼价回落,而且跌得比大型屋苑的楼价更急,去年接货的买家不少都要损手。除嘉湖山庄外,早前将军澳慧安园2楼双号车位大幅减价50万元或逾31%出售,以109万元沽出,业主帐蚀11万。另外,上月沙田第一城更连录两宗车位蚀让个案,亦录得有车位约4个月就贬值14.5%。

【慧安园车位低市价30%沽 业主帐面蚀11万】
https://bit.ly/2RcF38l

【炒燶咗!沙田第一城车位4个月帐蚀18.5万】
https://bit.ly/2ABgK9Z


48. 有盘算 2019-01-08 23:50:47

三月前188点高位抢购楼盘, 大胆预言2019年度难平手, 如果这么简单的推算唔到, 此人的思维必另有盘算......



观塘新盘凯滙热销,但未有推动毗邻地区二手交投,将军澳海天晋录得4房蚀让成交个案。

美联营业经理林志坚表示,上述海天晋5座中层A室,实用1090方尺,属4房双套连士多房间隔,新近以2240万元连车位易手,实尺20550元;原业主2016年4月以1827.48万元一手买入单位,并於去年以248万元购入车位,合共斥资约2075.48万元入市,持货逾2年,帐面获利164.52万元或7.9%。不过,由於单位额印松绑期未满,扣除10%SSD税(即约199.2万元)、厘印及佣金等开支,单位帐面蚀约125万元或6%


49. 凯汇创新高 2019-01-09 03:46:04
官塘凯汇造价每尺达约$23500元,真系创了区内新高价,好夸张,咁淡市蔡生一早都会知!
50. 拭目以待 2019-01-10 01:55:16
蔡生估官塘楼价创了新高,的确系应验.
今年楼价果真先跌后稳,大家拭目以待,系唔系真?年底至揭晓.