投资系好, 买楼系重要, 但系心谂下,30岁开始供楼, 供到五十几岁. 其他时间冇得玩,  食好啲都唔得, 梦想读下书又唔可以, 损失嘅系时间. 用时间换金钱., 最不值得的.  供完层楼后系纸上富贵, 不好意思你的青春时间已经没有了, 想实现梦想?  做个天文学家, 音乐家, 画家, 都有心无力.   你层楼最后都唔知畀咗边个,  谂谂系咪真系一定要喺香港生活?. 看德国人的生活是怎样的. 问问你自己一生人过得好快. 为层楼有咩意义? 我哋香港人好多都唔明白嗰道理. 高楼价只会影响创新, 扼杀年轻人的思维. 使我们变得更短视. 扭曲了我们价值观. 以为有钱就系成功. 其实做尽坏事的人都可以有好多层楼. 这些人值得我们尊敬吗?

减辣路线图

2018年11月27日

楼市乍现见顶回落，很多人已开始揣测政府「何时减辣」，金管局总裁陈德霖和财政司司长陈茂波近日先后放风，明言待「确认楼市下行」便会考虑放宽部分措施。对於业主、投资者及计划上车人士，相比起减辣「时间表」，更须掌握的是有关「路线图」。按一般估计，首先有望松绑的将是压力测试，最早可能在明年中上演；其次为按揭比率门槛，最后才轮到放宽各项印花税招数。

严格而言，所谓「辣招」最少应分为两大类，一类是由政府实施的SSD、BSD、DSD等印花税，旨在以额外成本阻吓特定人士购入物业；另一类则是金管局自2009年起陆续推出、针对物业按揭的8轮「逆周期」政策，当中又可分为压力测试和按揭门槛。

第一步压力测试松绑

简单来说，现时香港人申请按揭买楼时，每月供款最多占其收入50%，惟鉴於目前利率仍处於超低水平，金管局担心一旦「利率正常化」（即是加息），将令部分业主供款负担大增，恐危及金融体系稳定，因此引入「压力测试」，假设利率上升3厘之后，供款占收入比率仍不高於60%，申请人方可获批楼按贷款。

现时某些拥有足够首期的准买家，正是受制於「压测」而无法入市。举例说，一名专业人士月入5万元，拟选购一个850万元单位，凭积蓄或「父干」拿得出340万元（四成）首期。按利率P减2.75厘、还款期25年计算，每月供款为23202元，占其收入46.4%，恰好能够过关（低於50%）；可是在压测之下，假设利率较目前上升3厘，每月供款将增至31700元，占其薪金比例变为63.4%，刚刚超出上限（不高於60%），就无法获批足额按揭。

打个比喻，有时候预计夜晚气温会急剧下降，妈妈早上为孩子准备出门时，会先替他穿2件衣服，然后背包再放3件外套，以便随着降温而逐步添衣；但若在中午才出门，天气已明显转冷，那便会为孩子穿上3件衣服，这时候背包所放外套也可减至2件。

同样道理，压测是为了准备「利率正常化」而存在，所以当真的加息之后，压测理应相应调整，否则门槛会高到不切实际，恐令全港绝大部分打工仔都不用奢想圆置业梦，更何况系引刀傻嗨・土著・自醉・浪子等穷能，只有个个月定期交租俾业主一途。香港大多数银行最优惠利率（P）在今年9月上调0.125厘，为逾12年来首度加息，市场估计直到明年底会累计加息1厘，换言之，金管局届时将有条件稍为放松压测，例如把假设要求加息至3厘改为2厘。倘若时机成熟，遇上楼价回落幅度显著，金管局甚至可能提早在明年中便出手，这将稍微有利手持足够首期、但收入不算太高计划上车的人士。

继压力测试后，有望放松的是按揭比率；正如压测，金管局把按揭比率收窄至目前最高六成（1000万元以下物业）和五成（1000万元或以上物业），原意亦为防止实力不足者为了买楼过度借贷，以免市况逆转时他们沦为负资产，动摇金融体系稳定。

按揭比率冀回复七成

因此待楼价真的明显回落之后，随着潜在金融风险相应释放，金管局料有空间稍为放宽按揭比率，回复到「逆周期」之前的最高七成。

如果减辣时机得宜，压测和按揭比率松绑再加上楼价调整，3大因素结合起来，将令具资格上车群体扩大，有助纾缓无壳蜗牛困苦以及减轻民怨，同时亦可阻止楼市跌势过急。惟时机确实不易拿捏，一旦过早减辣，便可能令楼价很快再度丧升，增加金融风险。

最后减辣的料是印花税招数，事关3种辣税分别是为了阻吓短炒者（SSD）、境外买家（BSD）及持有多於一项物业的投资者（DSD），以期把市场留给本地实际用家。

姑勿论部分招数是否带来反效果（诸如SSD锁定物业3年，DSD增加再入货成本，均可能令短期供应更稀缺），不过，政府坚持这些措施多年，除非楼价真的大幅回落、让更多本地用家能够置业，否则肯定不敢贸然「放生」上述3类买家。

辣税难完全撤销

可以预期，由於本港住宅供需在未来一段很长时间仍将维持紧张（最多由严重短缺转为比较短缺），即使确认楼价转势下行，若然没出现1997至2003年的危机式急跌，或者直到「明日大屿」等增加土地供应政策奏效，SSD、BSD和DSD这3大辣招未必完全撤销（正如新加坡、伦敦等地长期都对特定楼市投资者徵收额外税款），可能只会宽松一些细节条款（例如降低税率、缩短SSD锁定年期，或者持有3项以上物业才徵收DSD）。

明乎此「路线图」，一方面目前等待上车人士可以稍为宽心，随着楼价回落，尽管调整幅度可能仅约两成，惟结合金管局放宽压测和按揭比率，只要继续努力储钱和工作（保住饭碗、维持入息），明年将有望「梦想成真」。

另方面，现时拥有多项物业的业主和投资者，若非预期楼价大跌，否则不宜草率沽货，皆因印花税辣招不会轻易退场，日后重新入货的交易成本或持续高企，打算先沽货后低吸随时得不偿失。

等唔到 40年的结局, 楼价升多少???

元朗Grand YOHO 1座低层H室，实用面积499方尺，2房间隔，叫价850万元，买卖双方议价后，最终以698.8万元易手，并由买家负担SSD，涉及约69.88万元，实用尺价14004元。

中原地产表示，原业主於2016年10月以710万元买入单位，见楼市回落，忧虑后市，故持货只有两年，急於出货，账面蚀11.2万元或1.6%

楼价高是因为经济发达使然,冇得怨,全世界所有大都市楼价都高,努力奋斗成功置业是值得尊敬,好过好食赖飞等政府公屋嘅人.

一看就就知他"自然一派"  做边行  -  地 产佬

香港是一个好奇特的市场, 早几年当大多数人睇淡楼市走货时, 楼价就抢起, 杀淡友彩头, 现在当大家都在美好的憧憬  40年愿景,  就走走你的气焰,  往下溜一溜,  唯有长揸  40年心理状况会平静一啲...

在香港, 睇未来  40年,  楼价就是升...目前起跌无需理会,  未来  40年,  楼价就是升...